ضربه‌گیر جهانی رکود مسکن

اقتصاد24- نتایج این بررسی با تمرکز بر اوضاع بازار مسکن در ۳۲ کشور دارای اقتصادهای پیشرفته و نوظهور نشان می‌دهد طی ۵ سال اخیر قیمت مسکن در بسیاری از کشورها افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که بانک‌های مرکزی در این کشورها درباره تبعات تورم ملکی بر سایر بخش‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت هشدارهایی نیز داده‌اند. این گزارش مهم‌ترین ریسک‌های سه سال آینده در بازار مسکن را شامل ۴ فاکتور شتاب پایین رشد قیمت، ارزش‌گذاری املاک بیش از حد واقعی آن، رشد اضافی اعتبارات و همچنین محدودتر شدن شرایط مالی سمت تقاضا معرفی می‌کند. یافته‌های صندوق درباره وضعیت فعلی بازار مسکن کشورهای مختلف حاکی است از آنجا که قیمت‌ها به مرز خطر رسیده، ریسک دوره رکود مسکن برای اقتصاد کشورها افزایش پیدا کرده است. برای کنترل این ریسک لازم است شرایط برای «فرود آرام قیمت‌ها» فراهم شود. برای این منظور ۴ سیاست احتیاطی پیشنهاد شده است که مهم‌ترین آن استفاده از انعطاف تسهیلات مسکن و مالیات‌های ملکی است.

در جریان بحران مالی ۲۰۰۸ و دیگر نمونه‌های تاریخی تجربه شد که افت شدید و ناگهانی قیمت مسکن، اثرات مخرب گسترده‌ای بر عملکرد اقتصاد دارد. این اثرگذاری عمدتا ناشی از نقش‌هایی است که مسکن برای خانوار، بنگاه‌های کوچک (صنایع بالادست ساخت و ساز و پایین‌دست مسکن) و واسطه‌های مالی ایفا می‌کند، نقش‌هایی نظیر‌ کالای مصرفی، سرمایه‌گذاری بلندمدت، ذخیره‌سازی ثروت، و ضمانت‌های استقراض. در سال‌های اخیر، افزایش قیمت مسکن در بسیاری از کشورها، برخی نگرانی‌ها را درخصوص احتمال سقوط ارزش و پیامدهای مخرب ناشی از آن در زمان رکود بعد از رونق ایجاد کرده است. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای اقتصاد» در این رابطه، «صندوق بین‌المللی پول» در تازه‌ترین گزارش «ثبات مالی جهانی» خود ریسک‌های کاهش نرخ رشد آتی قیمت مسکن یا حتی احتمال کاهش شدید قیمت مسکن در زمان پساجهش که به اصطلاح «قیمت‌های در خطر مسکن» نامیده می‌شود را در ۳۲ اقتصاد پیشرفته و نوظهور و کلان‌شهرهای جهان ارزیابی و اندازه‌گیری کرده و در عین حال پادزهر رکود شدید و ناگهانی که می‌تواند رشد اقتصادی کشورها را دستخوش تغییر نامطلوب کند نیز معرفی کرده است.

این گزارش صندوق که با استناد به ۵۰ مقاله معتبر درباره رابطه سیاست‌گذاری کلان و قیمت مسکن تهیه شده، معیارهای ارزیابی ریسک‌ قیمت‌ مسکن، به پیش‌بینی ریسک‌های کاهنده رشد اقتصادی نیز کمک می‌کند و نتیجه آن دستیابی به مدل‌هایی از هشدار اولیه بحران‌های مالی است. بر اساس یافته‌های این گزارش، در سه سال آینده، مهم‌ترین ریسک‌های کاهنده رشد قیمت مسکن عبارتند از «شتاب کم رشد قیمت»، «ارزش‌گذاری بیش از حد»، «رشد اضافی اعتبارات» و «شرایط مالی محدودتر سمت تقاضا». البته از بحران ۲۰۰۸ تاکنون، ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن متحول شده‌اند. طی این روند، بسیاری از کشورها امروز نسبت به انتهای ۲۰۰۷ با ریسک‌های کمتری مواجه هستند. با این حال در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته و نوظهور، قیمت‌های مسکن به مرز هشدار رسیده‌اند.

ارتباط میان سیاست‌گذاری و قیمت‌های بحرانی مسکن، از دیگر بررسی‌های «صندوق بین‌المللی پول» است. به گزارش صندوق، در حالی که قیمت‌های مسکن نباید هدف مستقیم سیاست‌های پولی یا احتیاطی-کلان و اقدامات مدیریت جریان سرمایه باشد، رابطه میان سیاست‌گذاری و ریسک‌های کاهنده قیمت‌های مسکن مشخص می‌کند اقدامات سیاستی چطور باید به مخاطرات بخش مسکن و ثبات مالی واکنش نشان دهند. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که سیاست‌های احتیاطی محدودکننده (سختگیرانه)، با بهبود ریسک‌های کاهنده قیمت‌های مسکن مرتبط است، به‌خصوص سیاست‌های تقویت انعطاف وام‌گیرندگان همچون محدود ساختن حداکثر نسبت «وام-به-ارزش» یا «بدهی‌های مسکنی-به-درآمد».

سیاست‌های پولی نیز از کانال مالی، بر ریسک‌های کاهنده مسکن اثر می‌گذارند. فراتر از این، سیاست‌های پولی رونق‌بخش غیرمنتظره با افت ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن مرتبط هستند، البته تنها در کوتاه‌مدت و در اقتصادهای توسعه‌یافته. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که سیاست‌های احتیاطی هدفمند و بجا نسبت به سیاست‌های پولی کارآیی بیشتری در کاهش ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن دارند. البته ارتباط میان ریسک‌های مسکن و اقدامات مدیریت جریان سرمایه مبهم‌تر است. برخی یافته‌ها از ارتباط موقت میان نوع محدودکننده این سیاست‌ها و مقابله با ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن در اقتصادهای پیشرفته حکایت دارند.

اما این یافته‌ها به چه کار سیاست‌گذاران می‌آید؟ علاوه ‌بر ایجاد ضربه‌گیر برای بانک‌ها و اطمینان از اینکه افراد خارج‌ از توان خود وام‌ نمی‌گیرند، سیاست‌گذاران مسوول حفظ ثبات مالی می‌توانند با استفاده از ارزیابی‌های قیمت‌ در خطر مسکن، سایر شاخص‌های دیده‌بانی بحران‌های بازار مسکن را تقویت و سیاست‌های احتیاطی‌کلان را که هدفشان ایجاد ضربه‌گیر و کاهش ریسک‌ها است، طراحی کنند. بررسی ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن همچنین اطلاعاتی درخور برای سیاست‌گذاران پولی که وظیفه شناسایی ریسک‌های کاهنده چشم‌انداز اقتصادی و تغییرات تورمی را دارند، ارائه می‌کند.

مسکن؛ بخش بی‌بدیل اقتصاد

تحولات بازار مسکن برای خانوار، بنگاه‌ها و بانک‌ها اهمیت دارد. مسکن هم به‌عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت و هم کالایی مصرفی که رفاهی قابل‌توجه برای خانوار فراهم می‌کند، نقشی مهم در عملکرد اقتصادها دارد. در بسیاری از کشورها، عمده ثروت خانوار به شکل مسکن است و قیمت‌های بالاتر خانه به معنی افزایش ثروت خالص‌ و در نتیجه افزایش مصرف آنها است.

مسکن همچنین منبع مهم ضمانتی است و به‌منظور پوشش شوک‌های درآمدی موقت، یا تقویت جریان سرمایه بنگاه‌های کوچک، می‌تواند به‌عنوان وثیقه بانکی مورد استفاده قرار گیرد. از طرفی اما افزایش قیمت‌ مسکن به انفعال خریداران بالقوه‌ای که قصد خرید خانه دارند یا کاهش درآمد خانوار – ناشی از افزایش هزینه اقساط وام‌های رهنی و اجاره‌بها – منجر می‌شود. نتیجه این روند، افت رشد اقتصاد و کاهش فروش و سوددهی کسب‌وکارها است. خانوارها همچنین بخش قابل‌توجهی از پول خود را صرف خدمات مسکن می‌کنند. در ۲۰۱۷ سرمایه‌گذاری و مصارف مسکن سهمی حدود ۱۷درصدی از اقتصادهای آمریکا و ناحیه یورو داشت (یکی از بزرگ‌ترین اجزای تولید ناخالص ‌داخلی آنها). در نهایت، در بسیاری از کشورها بخش بزرگی از دارایی‌ بانک‌ها مربوط به وام‌های مسکن است، بنابراین تغییرات قیمت مسکن اثرات قابل‌توجهی بر کیفیت سرمایه و سوددهی بخش بانکی دارد.

ارتباطی تنگاتنگ میان «پویایی‌های قیمت مسکن» و «ثبات اقتصاد کلان و بخش مالی» وجود دارد. بر اساس مطالعات انجام شده، زمانی که قیمت مسکن با شتاب و گستردگی بیشتر کاهش می‌یابد، رکودهای اقتصادی شدیدتر و ماندگارتر هستند. بیش از دوسوم از ۵۰ بحران بانکی دهه‌های اخیر جهان، به‌دنبال الگوهای رونق-رکود قیمت مسکن بوده است. بحران مالی ۲۰۰۸-۲۰۰۷ نمونه‌ای برجسته است که در آن تلاطم مسکن به سایر بخش‌ها سرایت کرد و بحرانی تمام‌عیار را رقم زد. علاوه بر این، ویژگی‌های منحصربه‌فرد بازار مسکن (همچون نسبت وام-به-ارزش بالا و وابستگی زیاد به بازارهای عمده‌فروشی) خطر وقوع بحران را افزایش می‌‌دهد. به‌علاوه، ارتباط میان قیمت‌های مسکن و حجم اعتبارات، ممکن است یک حلقه بازخورد خودتقویت‌کننده ایجاد کند، جایی که افزایش قیمت مسکن منجر به رشد اعتبارات می‌شود (از کانال ضمانت)، اثری که فشارها را بر قیمت مسکن تشدید می‌کند. معکوس این حلقه اما سقوط سخت قیمت‌های مسکن را در پی دارد، اتفاقی که نتیجه آن فروپاشی اعتبارات و رشد اقتصادی است. چنین الگویی پیش از بحران مالی جهان و فروپاشی‌های پس از آن تجربه شد.

در سال‌های اخیر رشد همزمان قیمت مسکن در بسیاری از کشورها، نگرانی‌هایی را درخصوص کاهش شدید و همزمان قیمت‌ها ایجاد کرده است. طی پنج سال اخیر، قیمت مسکن در عمده کشورها و شهرهای جهان افزایش قابل‌توجهی یافته است. همزمانی عجیب این افزایش‌ها می‌تواند از وجود ریسک‌های کاهنده برای فعالیت‌های اقتصادی حکایت داشته باشد، به‌خصوص با وجود سطح بالای بدهی‌ها. بانک‌های مرکزی نیز درخصوص رشد بالای قیمت‌های مسکن و ریسک‌هایی که این روند متوجه اقتصادها می‌سازد ابراز نگرانی کرده‌اند. بر این اساس، متناسب با احتمال سقوط قیمت مسکن در طول دهه‌ها، به همان اندازه ثبات مالی و اقتصاد کلان نیز در معرض خطر قرار گرفته است.

ریسک‌های سقوط قیمت مسکن

تاکنون مطالعات معدودی درخصوص عوامل اثرگذار بر احتمال سقوط قیمت مسکن صورت گرفته است. برخی مطالعات بیان می‌کنند پیش‌بینی رشد قیمت مسکن مرتبط با عواملی همچون درآمد خانوار، شرایط اقتصاد کلان، حباب‌های سفته‌بازی، سیاست‌های اقتصاد کلان و عوامل ساختاری (نظیر رشد جمعیت و روند شهری‌شدن) است، هرچند درخصوص ارتباط میان این عوامل (یا سایر متغیرها) با ریسک‌های کاهش شدید قیمت مسکن مطالعه‌ای صورت نگرفته است. یافته‌های مطالعات دیگر حکایت از آن دارد که اعتبارات داخلی، نرخ‌های بهره، نقدینگی بین‌المللی و قانون‌زدایی بانکی بر فروپاشی قیمت‌های مسکن اثر می‌گذارند. تعدادی نیز معتقدند انتظار افراد از تداوم افزایش قیمت مسکن، عامل مهم رونق مسکن در آمریکا و فروپاشی پس از آن در بحران مالی 2۰۰۸ بود.

به گزارش «صندوق بین‌المللی پول»، ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن بخش جدایی‌ناپذیری از یک ساختار ثبات مالی گسترده هستند، ساختاری که در آن نابرابری‌های کلان-مالی اثرات مخربی بر اقتصاد واقعی می‌گذارند. به عقیده اقتصاددانان، ریسک‌های ثبات مالی ناشی از اثرات متقابل نابرابری‌های کلان-مالی (یا به اصطلاح مخاطرات) و شوک‌های منفی هستند. این مخاطرات زمانی افزایش می‌یابند که در شرایط مطلوب وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان بیشتر ریسک کنند. در بخش مسکن، این فرآیند، شرایط مالی تسهیل‌کننده و به‌تبع آن افزایش اعتبارات را با مخاطراتی که به شکل استقراض (بدهی) بیش از حد خانوار و قیمت‌های مسکن بیش از حد ارزش‌گذاری است مرتبط می‌سازد. با تشدید مخاطرات، شوک‌های منفی می‌توانند به واسطه افزایش هزینه و عقب‌نشینی اعتبارات شدت یابند. نتیجه این اتفاق، ظهور حلقه بازخوردی میان سقوط قیمت مسکن (و همچنین نابرابری بودجه خانوار، افت فعالیت‌های اقتصادی، افزایش ریسک اعتبارات، و کاهش ارزش وثیقه‌های بانکی) و شرایط مالی سختگیرانه است، حلقه‌ای که در آن طرفین اثر تقویتی بر یکدیگر می‌گذارند.

در این چارچوب، ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن ارتباطی نزدیک با متغیرهای تعیین‌کننده قیمت مسکن دارند، ارتباطی از نوع غیرخطی که در افق زمان تغییر می‌کند. این متغیرها شامل «شرایط مالی»، «بدهی»، «رشد اقتصادی» و «ارزش‌گذاری بیش از حد قیمت مسکن» است. از طرفی این عوامل با مخاطرات بخش مسکن که احتمال سقوط قیمت را تشدید می‌کنند ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارند. این روابط عمدتا غیرخطی هستند، به این خاطر که شوک‌های منفی تنها زمانی منجر به کاهش شدید قیمت‌ مسکن می‌شوند که به واسطه محدودیت‌های وام‌گرفتن تشدید شوند، محدودیت‌هایی که در زمان زیاد بودن مخاطرات، لازم‌الاجراترند. به‌علاوه رابطه میان این متغیرها و ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن ممکن است در افق زمانی تغییر کند. برای مثال، در حالی که در کوتاه‌مدت تسهیل شرایط مالی می‌تواند منجر به سهولت وام‌گرفتن و بنابراین افت ریسک‌های کاهنده شود، در بلندمدت اما با افزایش حجم وام‌ها، مخاطرات افزایش می‌یابند، مخاطراتی که احتمال سقوط قیمت‌های مسکن را بیشتر می‌کنند.

کدام سیاست‌گذاری؟

با به کنترل درآوردن توده مخاطرات و افزایش ضربه‌گیرها، سیاست‌گذاران می‌توانند با ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن مقابله کنند. در این رابطه سیاست‌های احتیاطی از طریق کنترل مخاطرات انباشت‌شده ناشی از ریسک‌های ارزش‌گذاری بازار مسکن یا مخاطرات مالی خانوار، می‌توانند به منظور کاهش ریسک‌های سیستماتیک مورد استفاده قرار گیرند. کاربرد دیگر سیاست‌های احتیاطی ایجاد ضربه‌گیر برای واسطه‌های مالی است، تا به واسطه آن با شوک‌های اولیه مقابله کنند و حلقه بازخوردی منفی را بشکنند.

تمرکز اصلی سیاست‌های پولی اما بر ریسک‌های تورمی است. با این حال قیمت‌ مسکن می‌تواند هدف ضمنی این سیاست‌ها باشد، به این خاطر که پی‌ریزی ریسک‌های چشم‌انداز اقتصادی و تورمی تا حدودی ناشی از تحولات بخش مسکن است. سیاست‌های مالی نیز از کانال مالیات‌های املاک، معافیت‌های مالیاتی، یارانه‌های مسکن و موارد مشابه بر بازار مسکن اثر می‌گذارند. در جبهه دیگر، خریداران خارجی شاید مایل به سرمایه‌گذاری در خارج از کشور خود باشند، اما دولت‌های خارجی ممکن است به منظور جلوگیری از اثرپذیری قیمت‌های داخلی مسکن، محدودیت‌هایی بر جریان سرمایه اعمال کنند. البته ورود چشمگیر جریان سرمایه به یک کشور که بیانگر ریسک‌پذیری بالای جهانی برای دارایی‌های او است، می‌تواند رشد بی‌ثبات اعتبارات را در پی داشته باشد.

بر اساس شواهد، سیاست‌های احتیاطی کارآیی بیشتری نسبت به نمونه‌های پولی در کاهش ریسک دارند. بر اساس مدل‌های اقتصادی، بدهی‌ خانوار زمانی از سطوح بهینه اجتماعی جلو می‌زند که اشخاص از پیامدهایی که فروش در قیمت‌های بسیار پایین برای قیمت‌های خانه، ارزش وثیقه و عملکرد اقتصادی به همراه دارد بی‌خبرند. در این رابطه بررسی‌های «صندوق بین‌المللی پول» نشان می‌دهد سیاست‌های احتیاطی محدودکننده در پاسخ به بدهی بالای خانوار می‌تواند مانع از بحران‌های مسکن شود یا اثرات آن را تخفیف دهد (از طریق کاهش بدهی خانوار پیش از وقوع بحران). تغییر مسیر سیاست‌های پولی از اهداف ثبات تولیدی-تورمی به سمت کاهش نسبت سطوح بالای اعتبارات-به-تولیدناخالص‌داخلی نیز می‌تواند پیش از بحران از اثرات مخرب بحران‌های مسکن بر رشد اقتصادی بکاهد.

البته اثرگذاری سیاست‌های پولی نسبت به سیاست‌های احتیاطی کمتر است، چرا که سیاست‌های پولی ناتوان در کاهش کامل بدهی پیش از بحران هستند و علاوه بر مسکن بر سایر اجزای تولید اثر می‌گذارند. بنابراین محدود ساختن مخاطرات انباشت‌شده از طریق سیاست‌های احتیاطی نسبت به اقدامات پولی کارآیی بیشتری در مقابله با ریسک‌های کاهنده قیمت مسکن دارند. هر چند در عمل، زمانی که بسته سیاست‌های احتیاطی ناقص، یا پروسه تصمیم‌گیری با چالش مواجه است، سیاست‌ پولی می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای مقابله با ریسک‌‌های کاهنده قیمت مسکن باشد.

سیاست‌ احتیاطی‌کلان (Macro-Prudential Policy) چیست؟

پس از بحران مالی ۲۰۰۸، جامعه اقتصادی جهان تمرکز خود را بر کاهش ریسک‌های نظام مالی معطوف ساخت. این اتفاق منجر به توسعه روش سیاستی شد که از آن با عنوان «سیاست احتیاطی کلان» یاد می‌شود. در این روش از ابزار احتیاطی برای مدیریت و جلوگیری از ریسک‌های نظام‌مندی (همانند رشد حباب قیمت دارایی‌ها، ریسک‌پذیری اضافی بانک‌ها و بدهی بالای شرکت‌ها و خانوار) که در ادوار رونق-رکود مالی ظهور می‌کنند استفاده می‌شود.

هدف از اجرای سیاست‌ احتیاطی‌کلان ارتقای ثبات نظام مالی از طریق ایجاد انعطاف بیشتر در نظام مالی در زمان‌های رشد سریع اعتبارات و افزایش بدهی‌ها و نقدینگی و تضعیف رشد اضافی اعتبارات و قیمت دارایی‌ها است. سیاست‌گذاران (غالبا بانک‌مرکزی)، طیفی از اقدامات را برای مقابله با ریسک‌ها در اختیار دارند. برای مثال، موسسات مالی (نوعا بانک‌ها) ممکن است به سرمایه اضافی نیاز پیدا کنند (به منظور مقابله با حوادث و شوک‌های غیرمنتظره). البته این ضربه‌گیر سرمایه‌ای ممکن است در طول زمان برای موسسات مختلف، متفاوت باشد. این موضوع به ویژه برای موسساتی که نقشی برجسته در نظام مالی دارند و شکست آنها موجب فروپاشی کل نظام می‌شود بسیار اهمیت دارد.

گزینه دیگر اما در این وضعیت می‌تواند استفاده از سیاست‌های احتیاطی‌کلان و ایجاد محدودیت بر فعالیت‌های موسسات مالی باشد، همچون ایجاد شرایط برای اعطای وام‌های رهنی. برای مثال، می‌توان میزان وامی را که خریداران خانه نسبت به ارزش خانه (وام-به-ارزش) یا درآمد (بدهی‌های مسکنی-به-درآمد) می‌گیرند محدود کرد. نتیجه چنین سیاستی بازگشت آرامش به بازار مسکن خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در عمده کشورهای پیشرفته، نسبت وام خرید مسکن به قیمت‌ها، به مراتب بیشتر از ۷۰ درصد است ضمن آنکه مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن با توجه به نسبت درآمد به قیمت خانه، کمتر از ایران است. در تهران نسبت وام به خرید مسکن برای یک واحد مسکونی متراژ متوسط به ۱۷ درصد رسیده است.