سیاستی که بازار مسکن را ویران کرد

اقتصاد24 - کارشناسان معتقدند سیاست‌های انقباضی ۶ سال گذشته وزارت راه و شهرسازی و فقدان ابزار مالیاتی برای مهار سوداگری در بازار مسکن، عامل اصلی رشد لجام‌گسیخته قیمت‌هاست و در صورت برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، دلالی و سوداگری از این بازار رخت برمی بندد و حباب قیمت فروکش می‌کند.

برخی منابع از نقش تعیین کننده برخی بانک‌های خصوصی در سوداگری بازار مسکن سخن می‌گویند و معتقدند فقدان مصونیت بازار مسکن در مقابل سودگران بزرگ که حجم عظیمی نقدینگی در اختیار دارند، موجب شده این نقدینگی با نیت کسب سودهای کلان و یکشبه، هر از گاهی بازار ارز، مسکن یا خودرو را تحت تأثیر قرار دهد. حال آنکه دولت می‌تواند با وضع مالیات بر عایدی سرمایه، از چنین سوداگری‌هایی که زندگی مردم عادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد، جلوگیری کند.

اذعان معاون وزیر راه به ضربه سیاست‌های غلط آخوندی در حوزه مسکن

سید مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیراً در یک برنامه تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری برنامه مبنی بر اینکه علت نابسامانی‌های اخیر بازار مسکن چه فرد یا عواملی است، گفت: علاوه بر شاخص‌های اقتصاد کلان کشور که در بروز این نابسامانی‌ها مؤثر است، سیاست‌های انقباضی دوره گذشته وزارت راه و شهرسازی که پس از طرح مسکن مهر احساس می‌شد با افزایش عرضه مواجه هستیم، مانع ساخت و ساز شدند که درنتیجه بازار مسکن به این روز افتاد.

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی بدون نام بردن از عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی، تلویحاً سیاست‌های انقباضی وی در بخش ساخت و ساز را یکی از عوامل نابسامانی بازار مسکن معرفی کرد.

اگرچه مازیار حسینی توضیحی درباره جزئیات سیاست‌های انقباضی بازار مسکن در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی ارائه نداد، اما عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی و حامد مظاهریان معاون سابق مسکن و ساختمان این وزارتخانه بارها درباره وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور و لزوم بازارپذیر کردن آنها سخن گفته و این استدلال را مطرح کرده بودند که تا زمانی که این خانه‌ها وارد بازار نشوند، نیازی به ساخت مسکن جدید نیست.

سیاست آخوندی در وزارت راه و شهرسازی آنگونه که بارها اعلام کرده بود، ترجیح تحریک سمت تقاضا بر سمت عرضه با راه اندازی موج جدید تسهیلات خرید مسکن و افزایش سقف‌های آنها در چند مرحله بود بود؛ نقطه اوج این سیاست، راه اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم با هدف افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن بود و نرخ سود این نوع تسهیلات را چندین بار کاهش داد که نهایتاً به نرخ‌های سودهای ۶ و ۸ درصد با هدف تحریک سمت تقاضا، ختم شد.

نایب رئیس انجمن انبوه سازان: تحریک سمت تقاضا با ابزار صندوق مسکن یکم، عامل گرانی مسکن

ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز در گفت‌وگویی که سال گذشته با خبرنگار مهر داشت، یکی از عوامل گرانی مسکن در سال گذشته را صندوق پس‌انداز مسکن یکم عنوان کرد.

به گفته این فعال ساخت و ساز مسکن، با توجه به اینکه صندوق پس‌انداز مسکن یکم به تحریک سمت تقاضا دست زد، ولی از تحریک سمت عرضه در این طرح خبری نبود، لذا در گرانی مسکن بی تأثیر نبوده است.

با این حال برخی کارشناسان هم معتقدند بیش از آنکه کافی نبودن عرضه مسکن در افزایش قیمت‌ها مؤثر باشد، عدم وجود ابزار نظارتی در این بازار که بتواند مانع سفته بازی شود، به افزایش قیمت بی رویه مسکن کمک کرد.

عضو شورای عالی مسکن دولت دهم: مخالفت آخوندی با افزایش عرضه در کنار نبود نظارت بر سوداگران، بازار مسکن را به هم ریخت

افشین پروین پور در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست‌های دولت قبل در جلوگیری از عرضه مسکن در ایجاد نابسامانی در این بازار اظهار داشت: وقتی جلوی عرضه گرفته می‌شود، روی بازار تأثیر می‌گذارد به خصوص که حجم تقاضا بالاست.

وی افزود: علاوه بر نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نباید نقش سوداگری در این بازار را در افزایش قیمت‌ها فراموش کرد. خصوصاً که بازار مسکن مانند سایر کالاها نیست که اگر عرضه زیاد شود، قیمت آن کاهش می‌یابد. قانون عرضه و تقاضا آنگونه که در دیگر کالاها دیده می‌شود، در مسکن صادق نیست. چون مسکن کالای خاص و ویژه ای است که می‌تواند به راحتی اسیر سوداگری شود.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: در همین تهران هم تعداد زیادی خانه خالی که حتی بر اساس الگوی مصرف ساخته شده و جز خانه‌های لوکس محسوب نمی‌شوند، داریم؛ اما به دلیل آنکه در دام سوداگری و سفته بازی بازار مسکن گرفتار شده‌اند، امکان بازارپذیر شدن آنها به دلیل بالا بودن قیمت وجود ندارد.

عضو شواری عالی مسکن دولت دهم ادامه داد: سیاست‌های انقباضی ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی (دوره وزارت آخوندی) اگرچه در این نابسامانی بازار تأثیر داشت، اما در حال حاضر هم می‌توان با استفاده از ابزارهای مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه ظرف ۶ ماه از افزایش نابسامانی‌ها در بازار مسکن جلوگیری کرد.

پروین پور تأکید کرد: هر چه قدر هم که عرضه افزایش یابد، باز هم سفته بازان، دلالان و سوداگران که در بازار مسکن وارد شده‌اند، به خرید واحدهای نوساز اقدام کرده و اجازه کاهش قیمت نمی‌دهند. تا زمانی که سوداگری کنترل نشود، قیمت مسکن تعدیل نمی‌شود.

بازارهای موازی جذاب نیستند / سوداگران به بازار مسکن هجوم برده‌اند

وی با تأکید بر اینکه تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن بسیار بالاست، اظهار کرد: با توجه به اینکه بازارهای موازی جذابیت خود را از دست داده‌اند، سوداگران وارد بازار مسکن شده‌اند و اجازه کاهش قیمت را نمی‌دهند مگر اینکه با افزایش عرضه، سیاست‌های کنترل بازار هم اعمال شود به این صورت که اعلام شود هر فردی بیشتر از یک واحد مسکن بخرد، در هنگام فروش باید مالیات بدهد؛ رقم این مالیات هم باید به قدری زیاد باشد که برای رفتارهای سوداگرانه به صرفه نباشد.

کارشناس بازار مسکن یادآور شد: به دلیل اینکه این بازار دچار نابسامانی شده، اتفاقی که اخیراً شاهد آن هستیم این است که بسیاری از افرادی که در خارج از کشور سکونت دارند، به دلیل آنکه قدرت پول آنها بیشتر از پول ملی ماست، به راحتی می‌توانند تعداد بالایی خانه را خریداری کنند. اینها نتایج نبود ابزار مالیاتی برای کنترل بازار مسکن است که سبب شده این بازار رها باشد.

راهکار تعادل بخشی به بازار مسکن: اعمال همزمان مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی

پروین پور خاطرنشان کرد: مالیات بر خانه‌های خالی هم اگر در کنار ابزار مالیاتی عایدی بر سرمایه اعمال شود، قطعاً قیمت مسکن کاهش می‌یابد؛ چون ممکن است برخی افراد در صورت اعمال مالیات بر عایدی، اقدام به احتکار مسکن کرده و از فروش آن خودداری کنند؛ اما اگر در کنار مالیات بر عایدی، مالیات بر خانه‌های خالی نیز به صورت روزانه اخذ شود، هزینه‌های نگهداری خانه به شدت برای مالک بالا رفته و چاره‌ای جز وارد کردن واحدهای مسکونی احتکار شده به بازار ندارد.

وی افزود: تجربه‌ای که در دولت دهم داشتیم این بود که اعلام شد قرار است از واحدهای معامله شده مالیات بگیریم؛ البته این اقدام هیچ گاه انجام نشد اما صرف اعلام این موضوع، باعث افت ده درصدی قیمت مسکن شد. بنابراین صرفاً اقدام دولت برای انجام این کار، سبب کاهش قیمت مسکن می‌شود؛ چه رسد به اجرای آن.

عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با بیان اینکه به نظر می‌رسد دولت تلاشی برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه ندارد، گفت: اگر این نوع پایه مالیاتی عملیاتی شود، مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل می‌شود.

دبیر کانون انبوه سازان: دولت به جای پیگیری مالیات بر عایدی، مالیات بر ساخت و ساز را تصویب کرد

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست‌های انقباضی در بخش ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی گفت: متأسفانه در بخش ساخت و ساز، دولت از ساخت و ساز حمایت نکرد. اگر موضوع بازآفرینی شهری با شدت و سرعت پیگیری می‌شد و دولت تخصیص منابع به این موضوع را عملی می‌کرد، شاهد رونق در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم.

دبیر کانون سراسری انجمن‌های انبوه سازان سراسر کشور با اشاره به عدم همراهی دستگاه‌های دولتی با دستور رئیس جمهور برای اختصاص اراضی در اختیار خود در بافت‌های فرسوده به برنامه ملی بازآفرینی شهری، یادآور شد: در بخش مالیات‌ها نیز به جای آنکه مالیات بر عایدی سرمایه را پیگیری کنند، سال گذشته مالیات بر ساخت و ساز در هیئت دولت تصویب شد.

وی با اشاره به عدم پرداخت تسهیلات ارزان قیمت با سود پایین به انبوه سازان، تصریح کرد: دولت می‌توانست با اجرایی کردن قانون تسهیل فضای کسب و کار در بخش ساخت و ساز، جلوی مشکلات انبوه سازان را بگیرد تا از قیمت تمام شده مسکن کاسته شود. اما این اتفاق رخ نداده است.

پورحاجت با اشاره به اینکه بخش زیادی از هزینه مسکن را، زمین به خود اختصاص داده است، گفت: دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن اراضی متعلق به خود در شهرها و سپس اخذ قیمت زمین از خریدار نهایی به صورت اقساطی، به تعدیل بازار مسکن کمک کند.

این فعال ساخت و ساز تصریح کرد: زمان آخوندی از برگزاری جلسات شورای مسکن در وزارت راه و شهرسازی خبری نبود؛ این در حالی است که علی رغم آنکه یکی از شعارهای محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، احیای شورای مسکن بود، اما در هیچیک از جلسات شورای مسکن از انبوه سازان و بخش خصوصی دعوت نشده است. در حالی که رئیس دولت دهم به همه ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها بخشنامه صادر کرده بود که از انبوه سازان در جلسات شورای مسکن دعوت شود.

اقتصاددان: دولت از ابزار زمین برای کاهش قیمت تمام شده مسکن استفاده کند

مهدی غلامی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح دولت در خصوص ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی اظهار داشت: ساخت مسکن مشارکتی بیشتر از آنکه به سود مردم و مصرف کنندگان نهایی باشد، به سود سازنده و سرمایه‌گذار است؛ اگر قرار است ساخت این تعداد مسکن در تعدیل بازار مسکن اثرگذار باشد، باید کاری کنیم که قیمت تمام شده آن کاهش یابد، در این راستا دولت می‌تواند از ابزار در اختیار خود به خصوص زمین نهایت استفاده را به سود خریدار ببرد.

وی به طرح مسکن ویژه تهرانسر (شهر تهران) اشاره و اظهار کرد: در این طرح سازندگان تنها هزینه ساخت را دریافت می‌کردند و در مالکیت واحدها سهیم نبودند. از طرفی با پیش فروش واحدها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل شد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیماً به گروه‌های هدف تعلق گرفت.

کارشناس اقتصادی: آخوندی با مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی مخالف بود

وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی نیز در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست‌های دوره وزارت عباس آخوندی بر بازار مسکن، با بیان اینکه آخوندی به دلیل مخالفت با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین مخالفت با پیگیری مجلس از تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن، نقش مهمی در تشدید نابسامانی این روزهای بازار مسکن و رشد لجام گسیخته قیمت‌ها دارد، اظهار داشت: اگر دو ابزار «مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» اجرایی شده بود، دیگر شاهد تبدیل شدن مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نبودیم.

وی تأکید کرد: وزارت راه و شهرسازی بیش از ۴ سال فرصت داشت تا سامانه اطلاعاتی مربوط به خانه‌های خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان را تهیه کند اما این اتفاق عملی نشد در حالی که می‌شد با استفاده از همین سامانه، در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز به عنوان زیرساخت اطلاعاتی املاک استفاده کرد تا افرادی که معاملات مکرر مسکن دارند یا اقدام به احتکار مسکن می‌کنند، شناسایی و از آنها مالیات اخذ شود. اقدامی که باعث می‌شد تا قیمت‌ها در بازار مسکن دچار نوسانات شدید یک سال گذشته نشود.

منبع: مهر