تاثیر نوسانات بازار ارز بر قیمت مسکن در حاشیه تهران

اقتصاد۲۴- به دنبال ثبات و افت قیمت در بازار‌های موازی بازار مسکن به‌خصوص بازار ارز، قیمت فروش آپارتمان در پایتخت در خرداد بین ۳ تا ۵‌درصد و در تیر ماه حول و حوش ۶‌درصد نسبت به ماه قبل، کاهش یافت. بررسی‌ها حاکی است این رویداد کاهشی که از بررسی مشخصات قیمتی فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران محاسبه و برآورد می‌شود و واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران نیز آن را تایید می‌کنند، به شکل محسوس‌تر و به صورت زلزله ارزی در بازار مسکن حومه تهران در دو شهر جدید پرند و پردیس منعکس شده است.

اثر خروج موقت ریسک‌های تورم ساز از بازار مسکن از جمله کاهش انتظارات تورمی ناشی از ثبات نرخ ارز در دو ماه اخیر، بیش از آنچه در تهران احساس شد، هم اکنون این دو شهر جدید را تحت‌تاثیر قرار داده است به گونه‌ای که کاهش قیمت در فایل‌های فروش آپارتمان، در این دو شهر به مراتب بیش از تهران بوده است. ریسک‌های غیراقتصادی موثر بر نوسان قیمت در بازار‌های دارایی (موضوع برجام و بیم و امید‌های ناشی از عدم‌احیا یا احیای آن)، التهاب در بازار‌های دارایی (دلار، سکه و...) و همچنین انتظارات تورمی ناشی از این دو محرک، ریسک‌های تورم ساز و اثرگذار بر بازار مسکن هستند که نیمه دوم سال گذشته منجر به رشد محسوس قیمت در فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن تهران و سایر شهر‌ها شدند.

هم اکنون، اثر این ریسک‌ها -هر چند به طور موقت به دلیل توقف رشد قیمت در بازار‌های دارایی و عدم‌پمپاژ اخبار ناامید کننده از دو ماه قبل- کمرنگ شده است. این موضوع خود را در شکل کاهش سطح قیمت فروش آپارتمان در تهران و حومه و سایر شهر‌ها نشان داده است.

بررسی تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر‌های جدید پرند و پردیس و اظهارات واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن این دو شهر جدید نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در این دو شهر در تابستان امسال نسبت به زمستان سال گذشته حول و حوش ۱۰‌درصد کاهش داشته است. در تهران، اما همچنان متوسط قیمت مسکن پایتخت در این بازه زمانی- تابستان امسال نسبت به میانه زمستان سال گذشته- ۲۲‌درصد بیشتر است. این در حالی است که زمستان سال گذشته، به دلیل خروج قابل‌توجه بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی از تهران و ورود آن‌ها به این دو شهر جدید، تورم مسکن حومه از تورم مسکن تهران سبقت گرفت.

بیشتر بخوانید: قیمت آپارتمان در اطراف دریاچه چیتگر چقدر است؟

با این حال، در مقطع زمانی حاضر که می‌توان از آن به عنوان مقطع پسرفت قیمت در بازار مسکن به علت ثبات نرخ ارز و کاهش بازدهی در سایر بازار‌های دارایی یاد کرد، کاهش قیمت فروش مسکن در حومه نسبت به تهران بیشتر بوده است. به طوری که می‌توان شرایط فعلی تحولات قیمت در بازار مسکن حومه را به زلزله قیمتی در این شهر‌ها تشبیه کرد.

برآورد قیمت آپارتمان‌های حومه

در شرایطی که داده‌ها و آمار‌های رسمی مربوط به سطح قیمت و سایر تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران و دیگر شهر‌ها در حبس به سر می‌برد و توقیف و عدم‌انتشار آن به بیش از نیم سال رسیده است، اما «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نتایج تحقیقات میدانی، بررسی حجم انبوهی از فایل‌های عرضه شده به بازار و همچنین اظهارات واسطه‌ها و فعالان بازار ملک، بنا بر وظیفه حرفه‌ای و رسانه‌ای خود جهت اطلاع رسانی درباره وضعیت بازار‌ها اقدام به کشف تازه‌ترین سطح قیمت در تهران و حومه کرده است.

بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از ابتدای زمستان سال قبل انتشار آمار‌های ماهانه از وضعیت قیمت و حجم معاملات مسکن شهر تهران را متوقف کردند. روز دوشنبه، رئیس کل بانک مرکزی بعد از عدم‌انتشار ۶ ماهه آمار‌های بخش مسکن، در نشستی اعلام کرد: گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل‌توجهی داشته و بررسی اطلاعات مناطق ۲۲‌گانه تهران هم نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقبا تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می‌گذارد. محمدرضا فرزین افزود: این امر در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است.

این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازار‌های طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازار‌ها باشیم. با این حال، هیچ صحبتی از میانگین رسمی قیمت مسکن و حجم معاملات فروش آپارتمان در ماه‌های اخیر و زمان رفع حبس آمار‌های این بخش نشده است.

اما نتایج تحقیقات نشان می‌دهد در شرایطی که هم اکنون متوسط قیمت مسکن در فایل فروش آپارتمان به ازای هر مترمربع در محله‌های مصرفی شهر تهران به طور میانگین در بازه ۶۸ تا ۷۴ میلیون تومانی قرار دارد و نسبت به میانه زمستان سال گذشته ۲۲‌درصد بیشتر شده است (هر چند در دو ماه اخیر در هر ماه افت متوسط ۵ درصدی را نسبت به ماه قبل تجربه کرده است)، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید پرند به ۱۸ میلیون تومان و در پردیس به ۲۷ میلیون تومان رسیده است. این میزان برای شهر جدید پرند در زمستان گذشته در بازه ۲۰ تا ۲۳ میلیون تومانی و در شهر پردیس در بازه ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومانی قرار داشت.

تحقیقات میدانی همچنین از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکن شخصی ساز (غیر مسکن مهر) در شهر جدید پرند به بازه ۳۰ میلیون تومانی خبر می‌دهد. در شهر جدید پردیس نیز واحد‌های شخصی ساز و غیرمسکن مهر به طور متوسط مترمربعی ۵۰ میلیون تومان معامله می‌شود. کف میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکن مهر شخصی ساز در شهر جدید پردیس براساس مشخصات فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن این شهر جدید و اظهارات واسطه‌های معاملات فروش مسکن، هم اکنون حول و حوش ۴۰ میلیون تومان قرار دارد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد متوسط قیمت واحد‌های مسکن مهر در هر دو شهر جدید بیش از واحد‌های شخصی ساز افت داشته است. فعالان بازار مسکن دلیل این موضوع را رشد نامتعارف و غیرواقعی سطح قیمت واحد‌های مسکن مهر در زمستان سال گذشته به دنبال هجوم تقاضای سرمایه‌ای و خرید‌های غیرمصرفی به بازار واحد‌های مسکن مهر پرند وپردیس اعلام کردند.

هجوم تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن حومه در زمستان سال گذشته در حالی منجر به سبقت تورم مسکن پرند وپردیس از تورم مسکن تهران شد که هم اکنون نیز به دلیل از بین رفتن جاذبه‌های کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری ملکی در این شهرها، کاهش قیمت مسکن در آن‌ها محسوس‌تر و بیشتر از تهران بوده است.

در یک سال و نیم اخیر خرید‌های سرمایه‌ای در حومه تهران به شکل نامتعارف افزایش یافت. در حالی که تحت‌تاثیر ثبات ارزی و توقف افزایش ریسک‌های غیراقتصادی هر چند به شکل موقت، نوعی ایست قیمتی و معاملاتی در بازار مسکن پایتخت شکل گرفته است، این ایست و توقف در شهر‌های حومه‌ای بیشتر بوده است.

چرا که نه تنها قدرت خرید در این شهر‌ها نسبت به تهران حساس‌تر و ضعیف‌تر است بلکه خریداران سرمایه‌ای نیز این شهر‌ها را فاقد جاذبه‌های ملاکی کوتاه مدت در مقطع زمانی فعلی می‌دانند.

در واقع توقف فعالیت سرمایه‌گذاران ملکی که زمستان سال گذشته به دلیل رشد قابل‌توجه سطح قیمت مسکن در تهران از بودجه کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت برخوردار نبوده و به همین دلیل به شهر‌های جدید ورود کردند، در پرند و پردیس، از یکسو منجر به افزایش محسوس عرضه فایل شده است و از سوی دیگر، کاهش سطح قیمت‌ها را دامن زده است؛ بنابراین نه تنها زلزله ارزی که افزایش قابل‌توجه عرضه فایل در برابر کاهش حجم خریدارها، منجر به کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها در شهر‌های جدید حومه تهران شده است.

افزایش عرضه، افت تقاضا

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» واظهارات واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن دو شهر جدید پرند وپردیس در حالی نشان‌دهنده افزایش محسوس عرضه فایل در این دو شهر جدید است که در عین حال تقاضای خرید آپارتمان تا بیش از ۵۰‌درصد در این دو شهر ریزش داشته است. اگر چه زمستان سال گذشته نیز که تقاضا در بازار مسکن این دو شهر جدید قابل‌توجه بود، وزن متقاضیان مصرفی نسبت به سرمایه‌گذاران ملکی کمتر بود و عمده خرید‌ها از سوی سرمایه‌گذاران ملکی و نه خریداران مصرفی انجام می‌شد. هم اکنون، اما تعداد خریداران سرمایه‌ای به میزان قابل‌توجه ریزش کرده است و بررسی‌ها از کاهش تا بیش از ۵۰ درصدی در بازار معاملات خرید این آپارتمان‌ها حکایت دارد.

بخش زیادی از سرمایه‌گذاران ملکی که زمستان سال قبل، ابتدای امسال یا در مقاطع زمانی مختلف اقدام به خرید آپارتمان در این شهر‌های جدید کرده بودند هم اکنون در شکل فروشنده حتی حاضر به معاوضه وتهاتر آپارتمان خود با دارایی‌های دیگری غیر از پول نقد شده اند. در میان آگهی‌هایی که این روز‌ها در بازار سنتی و آنلاین معاملات مسکن برای فروش آپارتمان در شهر‌های جدید پرند وپردیس منتشر شده است می‌توان تغییر شکل بخشی از معاملات فروش آپارتمان از شیوه دریافت پول نقد به روش تهاتر با خودرو، طلا و حتی ارز را مشاهده کرد.

برخی از فروشنده‌ها در این آگهی‌ها اعلام کرده اند اگر خریدار پول نقد در اختیار ندارد حاضر به تهاتر آپارتمان خود با خودرو یا طلا و... هستند. نکته جالب مربوط به عدم‌تمایل آن‌ها برای تهاتر آپارتمان با ملک مسکونی (زمین، آپارتمان و...) است. چرا که فعلا این سرمایه‌گذار‌ها علائمی از چشم انداز افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت رصد نمی‌کنند و بیم آن دارند که قیمت باز هم کاهش یابد.

این موضوع نه تنها وابسته به احتمال ثبات ارزی و عدم‌انتشار اخبار منفی از مذاکرات سیاسی است که در عین حال ناشی از وضعیت قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان در شهر‌های جدید نیز هست. فعالان بازار مسکن این شهر‌های جدید به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند هر چند قیمت مسکن در این شهر‌های جدید به‌خصوص در دو ماه اخیر کاهش قابل‌توجهی داشته است، اما به دلیل رشد قابل‌توجه ونزدیک به ۱۰۰ درصدی قیمت در سال ۱۴۰۱ نسبت به سال قبل از آن (۱۴۰۰)، همچنان از توان بخش زیادی از خانوار‌ها و خریداران مصرفی که با قصد سکونت در این واحد‌ها به بازار مسکن شهر‌های جدید ورود کرده اند، خارج است.

به این ترتیب، نگهداری آپارتمان برای سرمایه‌گذارانی که نگاه کوتاه‌مدت به بازار مسکن این شهر‌ها دارند با ریسک بالا مواجه است.

رابطه قیمت تهران با حومه

بررسی‌ها و برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به داده‌های دریافت شده از سطح قیمت فروش آپارتمان در تهران، پرند و پردیس (داده‌های میدانی و غیررسمی) نشان می‌دهد شکاف قیمت مسکن تهران با حومه که تحت‌تاثیر سبقت تورمی حومه از تهران در زمستان سال گذشته افزایش یافته بود هم اکنون در مسیر ترمیم قرار گرفته است.

زمستان پارسال، نسبت قیمت مسکن شهر تهران به پردیس به طور متوسط به ۹/ ۱ برابر رسیده بود که هم اکنون این میزان ۶/ ۲ برابر است. نسبت متوسط قیمت مسکن در تهران به پرند هم که زمستان سال قبل به ۹/ ۲ برابر رسیده بود هم اکنون ۸/ ۳ برابر برآورد می‌شود. در ابتدای دوره جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ این نسبت بین تهران و پردیس عدد ۲ و بین تهران و پرند عدد ۴ بود. حرکت بازار مسکن حومه در مسیر بازتنظیم قیمت با بازار مسکن تهران به دنبال پسرفت تورم ملکی بازار املاک حومه در دو ماه اخیر، رقم خورده است.