تَرَک چینی بر مسکن ایران/ حضور اژد‌های زرد در بازار ساخت و ساز کشور؛ فرصت یا تهدید؟

اقتصاد۲۴- وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن و در مجموع چهار سال، چهار میلیون مسکن را در آستانه سال سوم دولت رئیسی، همچنان باید از مهم‌ترین وعده‌های انتخاباتی این رئیس دولت دانست، وعده‌ای که هر چند در همان زمان نیز منتقدان بسیاری نسبت به امکان انجام آن واکنش نشان دادند و بار‌ها گفته بودند که احتمالا امکان انجام چنین وعده‌ای نزدیک به هیچ است. کما اینکه در آخرین ماه‌های سال دوم دولت رئیسی، بیش از همیشه اکنون مشخص است که امکان ساخت این تعداد مسکن ناممکن است، چنان که حتی خود دولت نیز وعده را تغییر داد و این بار حرف از ساخت یک میلیون مسکن در یک سال زده می‌شود، وعده ای که به نظر می‌رسد برای اجرای آن نیز اکنون دولت در تنگنای تامین مالی قرار گرفته است و به نظر می‌رسد حالا باید با به میان کشیدن پای چینی‌ها و شاید تهاتر نفتی، دولت در پی جبران این وضعیت باشد.

این در حالی است که بنا به آمار شهرداری تهران، آمار صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۰ به طور دقیق ۵۶۰۰ پروانه بود در و سال گذشته، این میزان به حدود ۱۰ ‌هزار و ۱۰۰ پروانه رسید. برای امسال نیز پیش‌بینی می‌شود تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به حدود ۱۶‌ هزار پروانه ساختمانی برسد.

در سال‌جاری، تاکنون، شهرداری تهران ۸۷۰۰ فیش عوارض ساختمانی صادر کرده است. از این تعداد کمترین رقم فیش عوارض در منطقه یک شهر تهران معادل متر مربعی ۱۲۰‌ هزار تومان بوده است. البته میانگین ارقام عوارض ساخت‌وساز در این منطقه از این رقم بیشتر است؛ در منطقه ۲ کمترین رقم فیش عوارض ساخت متر مربعی ۴۳۰‌ هزار تومان و در منطقه ۳ حدود یک میلیون تومان بوده است، اما میانگین مبلغ عوارض ساختمانی در این منطقه، سه میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.
این آمار و ارقام البته که هیچ کدام نیز حکایت از وضعیت خوبی در زمینه ساخت و تولید مسکن ندارد.

به گزارش اقتصاد ۲۴ ، اما مساله این است که خبر ورود چینی‌ها به پروژه‌های ساخت و ساز کشور طی روزهای گذشته با انتقادات زیادی از سوی سازندگان داخلی نیز همراه بود؛ سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن در این باره به «تجارت‌نیوز» گفته است: «بخش خصوصی بارها به وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده، آماده ورود به پروژه نهضت ملی مسکن و بافت فرسوده در سطح محله است. بخش خصوصی آمادگی دارد مشارکت و سرمایه‌گذاری کند، اما تاکنون هیچ مذاکره‌ای با ما صورت نگرفته‌ است.» 

بیشتر بخوانید: بازار مسکن رها شده و وضعیت آشفته‌ای دارد/ کمبود‌ها در بخش ساخت‌وساز عمدی است/ رویای دست یافتن هر ایرانی به ۱۹۶ متر زمین

رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران همچنین بیان کرد: «اکنون نیز به یکباره اعلام شده، دولت در حال انعقاد قراردادهایی با چینی‌هاست و مذاکراتی انجام شده تا پروژه‌ها را پیش ببرند. نمی‌توان به این مسئله افتخار کرد که چینی‌ها در حال ورود به کشور هستند تا ظرفیت‌های بخش خصوصی و ظرفیت‌های بزرگی که در حوزه توسعه‌گری شهری کشور وجود دارد، کنار گذاشته شود. چینی‌ها نمی‌توانند مانند سازندگان داخلی با قیمت تمام‌شده کمتری کار را به سرانجام برسانند، برخی از هزینه‌ها باید به‌صورت ارزی به آنها پرداخت شود، حتی اگر بحث تهاتر نفت وجود داشته باشد، این شک و تردید مطرح است که نفت با چه قیمتی واگذار خواهد شد. در گذشته هم این ابهامات وجود داشت و با وجود اینکه مطرح شد، پاسخی برای آن دریافت نشد.»

اما و اگر حضور چین در بازار مسکن ایران

به نظر می رسد مساله حضور چینی ها با انتقادات گسترده رو به رو خواهد شد و موج انتقادات احتمالا شدت بیشتری نیز خواهد گرفت.
در همین حال، مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با اقتصاد ۲۴ به مساله ورود چینی‌ها به عرصه ساخت و ساز در کشور می‌پردازد. او معتقد است از اصلی‌ترین آسیب‌های این ورود حذف بیشتر تامین کنندگان ایرانی بخش ساختمان از بازار‌های اصلی خواهد بود.

مهدی روانشادنیا درباره حضور چینی‌ها در بازار مسکن ایران به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «بازار مسکن ایران، از کمبود عرضه متناسب مسکن رنج می‌برد و این الگوی تقاضایی که وجود دارد با الگوی ساختی که اکنون در بازار ایران وجود دارد، همخوانی و تناسب ندارد. در واقع عرضه و تقاضا در بازار مسکن از عدم توازن رنج می‌برد. در مساله کمبود در بازار مسکن تقریبا کسی تردیدی ندارد. این که ما دستکم به یک میلیون واحد مسکن نیاز داریم و کمبود این یک میلیون چه در شکل نوسازی و چه در شکل ساخت و ساز به وضح حس می‌شود و تقریبا همه بر روی آن توافق دارند.»

این کارشناس مسکن، اما درباره اصلی‌ترین محرک‌های ورود چینی‌ها به حوزه ساخت و ساز در ایران نیز تصریح می‌کند: «اما برای اینکه ما به هدف ساخت یک میلیون مسکن برسیم، سه مساله باید مورد توجه قرار بگیرد و حل شود. یکی ابزار مالی است که باید مشخص شود به چه ترتیبی باید تامین مالی شود تا کار جلو برود.
مساله دوم، موارد حقوقی و قانونی و ضوابط و مجوز‌ها است که گاه بسیار دست و پا گیر است. سومین مورد نیز بستر فنی و مهندسی و توانایی‌های علمی فنی در کشور است.»

ایران در حوزه فنی و مهندسی مسکن ، کشوری پیشرو است

روانشادنیا در ادامه می‌افزاید: «ما در حوزه سوم کمترین مشکل و مساله را داریم. این یعنی در حوزه فنی و مهندسی از لحاظ فن آوری ساخت مسکن ما هیچ چیزی کمتر از چینی‌ها نداریم و علت اصلی که جلوگیری کرده است از اینکه ما بتوانیم یک میلیون مسکن در سال را مطابق الگو بسازیم، همین موضوع اول و دوم، یعنی بحث مالی و بحث حقوقی است.
در بحث مالی، میانگین متراژ پروانه‌هایی که در کشور صادر می‌شود حدود ۶۰۰ متر مربع است و در تهران حدود ۱۱۰۰ متر مربع است که عدد ناچیزی است و نشان می‌دهد که حجم سرمایه گذاری در حوزه مسکن ما، کوچک است و علت آن نیز این است که ما ابزار‌های متنوعی برای تامین مالی بخش مسکن نداریم. حالا یا از سرمایه شخصی استفاده می‌کنیم، یا از تسهیلات و یا از محل پیش فروش است که این سرمایه‌ها تامین می‌شود.
صندوق‌های زمین و مسکن و شرکت‌های بورسی و ... همه سهم اندکی در تامین مالی مسکن دارند و سرمایه گذاری خارجی نیز در سال‌های گذشته عملا در این بازار حضور نداشته است. از این حیث شاید ورود سرمایه‌ها در مقیاس بزرگ بتواند راهگشا باشد، به خصوص وقتی که سرمایه بزرگ در میان باشد می‌تواند بر روی موضوع دوم نیز اثرگذار باشد.»

بحران مجوز در حوزه ساخت و ساز جدی است

این کارشناس مسکن همچنین با اشاره به بحران‌های موجود در عرصه ساخت و ساز در کشور به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «موانع کسب و کاری ما بسیار زیاد است و جلوگیری می‌کنند از اینکه سرعت در عملکرد وجود داشته باشد. کما اینکه ما یکی از بدترین رتبه‌ها را در شاخص کسب و کار داریم و یکی از بدترین بخش‌ها در صدور مجوز برای بخش ساختمان را نیز دارا هستیم.  گاه صدور مجوز ساختمان چندین ماه وقت و انرژی سرمایه گذار را هدر می‌دهد و این خودش نیز یک مانع جدی است. شاید ورود سرمایه‌های بزرگ آن هم از جنس خارجی و آن هم نوع چینی بتواند کمک کند برخی از این موانع که برای داخلی‌ها باز نمی‌شود به یمن حضور چینی‌ها رخ بدهد.»

وی البته در ادامه به روند گشایش در این بازار نیز اشاره کرده و به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «اگر این اتفاق بیفتد خود به خود یک مسیر گشایشی حاصل می‌شود که داخلی‌ها نیز روان‌تر کار کنند. فضای کسب و کار ما فضای روان و ساده‌ای برای فعالیت کردن نیست و یکی از اصلی‌ترین علت های آن نیز این است که ما یا با دنیا کار نکردیم و یا کمتر کار کردیم به خصوص در صنعت ساختمان و کمتر پیمانکاران بین المللی آمده اند و اتفاقا زمانی که این پیمانکاران وارد بازار انبوه سازی کشور می‌شوند با این مدل از گرفتاری‌ها نیز رو به رو می‌شوند و این مشکلات نیز خودش را نشان می‌دهد. بالاخره شاید مسئولین نیز متوجه شوند که چطور می‌توانند این کار را حل و فصل کنند؛ بنابراین حضور چینی‌ها را نمی‌توان لزوما امر منفی تلقی کرد.»

مهدی روانشادنیا همچنین با اشاره به ظرفیت‌های کشور در حوزه مسکن و آنچه باید در نظر گرفته شود به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «اما نکته‌ای که باید در این میان خیلی به آن دقت کرد این است که، ما امروز خوشبختانه یا متاسفانه با مازاد ظرفیت در حوزه عرضه خدمات ساختمانی مواجه هستیم. ما هم در تولید ما و هم در ارائه خدمات فنی و مهندسی از ظرفیت خوبی برخورداریم. اگر ورود چینی‌ها منجر به این شود که هموطنان ما و نیروی کار فعال و متخصص که کشور بر روی آنان سرمایه گذاری کرده بیکار شوند و یا ظرفیت آنان اشغال شود می‌تواند یک آسیب جدی تلقی شود؛ بنابراین باید در بحث‌های رخ داده و تفاهم‌ها نیز تاکید شود که اجرا توسط گروه‌های ایرانی انجام شود. اگر اصلاح و یا بهبودی نیز در روش‌های ساخت و یا فناوری وجود دارد باید در قالب انتقال فناوری به گروه‌های ایرانی این اتفاق بیافتد.»

نیروی متخصص بومی در حوزه ساخت و ساز نباید نادیده گرفته شود

این کارشناس هم چنین خاطرنشان می‌کند: «من در جمع بندی حضور مفید یا بحران وجود چینی‌ها در صنعت ساختمان کشور باید بگویم که حسن حضور چینی‌ها در بخش تسهیل فضای کسب و کار و رفع موانع حقوقی و تامین مالی بزرگ مقیاس می‌تواند این اشکال را داشته باشد که از فناوری و نیرو‌های بومی و ظرفیت‌های داخلی استفاده مناسبی نشود. اگر به این مورد آخر دقت شود ورود چینی‌ها و یا هر گروهی از هر کشوری به صنعت ساختمان ایران در بلند مدت می‌تواند با ایجاد یک فضای رقابتی به شفافیت و بهبود فضا و پایین آمدن قیمت‌ها و شاید اصلاح ضوابط و مقررات ما در جهت تثبیت امور بیانجامد.
اساسا عمده این کار باید توسط نیروی ایرانی انجام شود و بحث تامین مالی می‌تواند توسط چینی‌ها صورت گیرد و اگر این اتفاق به این شکل باشد حتما اتفاق مثبتی خواهد بود. این تامین مالی حتی می‌تواند از طریق تهاتر انجام شود، اما مساله این است که پولی در مقیاس بزرگ وارد صنعت ساختمان کشور شود.»

البته روانشاد نیا در پایان نیز با اشاره به توان بالای فنی در داخل کشور نیز به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «ایران چهارمین کشور دنیا در داشتن فارغ التحصیلان مهندسی است و این نشان می‌دهد ما از کشور‌هایی هستیم که در این مورد امتیاز داریم و حتی تا ۵ میلیون دلار در سال فقط صادرات خدمات فنی مهندسی در ایران وجود دارد. من می‌توانم بگویم که ما در حوزه فن‌آوری ساخت ساختمان چیزی از چینی‌ها کم نداریم اگر چه می‌توانیم به همدیگر هم کمک کنیم، حتی شرایط و ضوابط ملی ساختمان ایران و مسائل فنی ما در بعضی از حوزه‌ها خیلی هم سخت گیرانه‌تر از ضوابطی است که چینی‌ها در حوزه ساخت و ساز خود رعایت می‌کنند.»