مقایسه بازار مسکن ایران و ارمنستان

اقتصاد۲۴- خرید مسکن برای خانوار‌های ایرانی نه تنها به یکی از چالش‌های مهم بدل شده، بلکه برای اقشار آسیب‌پذیر جامعه تبدیل به رویا شده است. زمان انتظار خرید خانه در ایران از استاندارد جهانی بسیار فاصله گرفته و همین موضوع باعث شده ایران در زمره سخت‌ترین کشور‌ها برای خرید خانه قرار گیرد.

این در حالیست که در برخی از کشور‌های همسایه خرید خانه بسیار آسان است و دسترسی به خرید مسکن در برخی دیگر همچنان امکان‌پذیر است. ارمنستان با نسبت قیمت به درآمد پایین‌تر از ایران، نمونه‌ای از این تفاوت است؛ به‌طوری‌که میزان دسترسی به خرید خانه در امنستان ۹ پله بهتر از ایران است.

در حالی که خرید خانه برای بسیاری از ایرانیان به یک هدف دور از دسترس تبدیل شده، شرایط در برخی کشور‌های همسایه متفاوت است. ارمنستان، با رتبه ۲۱ در سختی خرید خانه، وضعیت به مراتب بهتری نسبت به ایران دارد. این در حالی است که این رتبه در ایران ۱۲ گزارش شده است.

این اختلاف بیانگر آن است که مردم ارمنستان نسبت به ایرانی‌ها مسیر هموارتری برای خرید خانه پیش رو دارند و چند سالی زودتر از ایرانیان صاحب خانه می‌شوند. با این حال علت این تفاوت چیست و چه عواملی باعث شده تا وضعیت بازار مسکن ارمنستان بهتر از ایران باشد؟

زمان انتظار خرید خانه در ارمنستان کم‌تر از ایران است

بررسی از داده‌های منتشر شده از سوی Numbeo که به بررسی جدیدترین آمار‌های اقتصادی کشور‌ها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد، نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۴ ایران با نسبت قیمت به درآمد ۲۳.۴ برابری، در رتبه ۱۲ سختی خرید خانه قرار گرفته است.

ارمنستان با نسبت قیمت به درآمد ۱۸.۳ برابری، جایگاه ۲۱ سختی خرید خانه را در میان کشور‌ها کسب کرده است. این آمار حاکی از آن است که قدرت خرید مسکن در ارمنستان ۹ پله بهتر از ایران است.

به این ترتیب، با فرض ثابت ماندن قیمت‌ها و بدون کم و کاست عوامل دیگر، یک شهروند ارمنستانی در صورت پس‌انداز تمامی درآمد خود، با گذشت حدودا ۱۸ سال و چهار ماه قادر به خرید مسکن خواهد بود.

این در حالی است که یک شهروند ایرانی با در نظر گرفتن تمامی عوامل گفته شده، حدودا پس از ۲۳ سال و پنج ماه یک مسکن مناسب خریداری خواهد کرد.

با این حال به‌نظر می‌رسد مدت زمان لازم برای خرید خانه در ایران از مقدار اعلام شده عملا بیشتر از اینها باشد. از آنجا که قیمت مسکن هر ساله همراه با تورم افزایش می‌یابد، اما رشد درآمد‌ها همچنان متناسب با تورم نیست، خرید خانه در ایران سخت‌تر از پیش شده است.

طبق آخرین داده‌های منتشر شده در Trading economic نرخ تورم ارمنستان در دسامبر سال ۲۰۲۴ میلادی ۱.۵ درصد گزارش شده که نسبت به ماه قبل خود ۰.۱ درصد افزایش یافته است.

با این حال این شاخص از ماه‌های دسامبر ۲۰۲۳ تا آوریل ۲۰۲۴ منفی بوده است؛ همچنین بر اساس این گزارش، قیمت مسکن در ماه اعلام شده ۰.۲ درصد کاهش داشته که همین موضوع نشان می‌دهد، شهروندان کشور ارمنستان نگرانی و دغدغه‌ای بابت تورم در کشورشان ندارند.

نرخ تورم در ایران، اما طبق آخرین گزارش منتشر شده در این سایت ۳۴.۵ درصد در ماه اکتبر ۲۰۲۴ اعلام شده است. با این حال مرکز آمار در آخرین گزارش خود نرخ تورم در ایران را ۳۴ درصد در دی ماه اعلام کرده بود که کاهش نیم درصدی نسبت ماه آذر را نشان می‌دهد.

بررسی متوسط قیمت هر متر مسکن می‌تواند وضعیت بازار مسکن این دو کشور را بهتر مشخص کند. داده‌های موجود در Numb نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مسکن در ارمنستان بیشتر از ایران است.

طبق آخرین داده‌ها متوسط قیمت هر متر مسکن در ارمنستان حدود ۳۳۰۳ دلار برآورد شده است، در حالی که این شاخص در ایران به ۱۲۵۶ دلار می‌رسد. با این حال متوسط قیمت هر متر مسکن در ایروان، پایتخت ارمنستان حدود ۳۳۵۴ دلار اعلام شده است. این شاخص، اما در تهران ۲۰۹۳ دلار برآورد شده است.

به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مسکن در ارمنستان، چه به صورت کلی و چه در پایتخت، بالاتر از ایران است.

 بیشتر بخوانید: شکست بازار مسکن ایران از کویت + جدول

متوسط درآمد ماهانه در ارمنستان ۲.۳ برابر درآمد در ایران است

برای روشن‌تر شدن وضعیت بازار مسکن ایران و ارمنستان و مقایسه بازار مسکن این دو کشور، بررسی سطح درآمد شهروندان آن ضروری است. طبق داده‌های موجود در Numbeo متوسط درآمد ماهانه هر ایرانی حدود ۲۵۸ دلار است، این در حالی است که شهروندان ارمنستان به‌طور متوسط حدود ۶۰۶ دلار (۵۰ میلیون و ۹۰۴ هزار تومان) در ماه درآمد دارند.

بنابراین، درآمد ماهانه مردم ارمنستان ۲.۳ برابر ایران است. این بدان معناست که یک ارمنستانی به اندازه ۲.۳ نفر ایرانی ماهانه درآمد دارد. همین موضوع باعث شده تا با وجود گران‌تر بودن مسکن در ارمنستان، رتبه سختی خرید مسکن در این کشور ۲۱ باشد و ایران در رتبه ۱۲ سختی خرید خانه قرار گیرد.

بررسی داده‌های Acba Bank نشان می‌دهد که میزان وام پرداختی مسکن در ارمنستان می‌تواند تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک خریداری‌شده را شامل شود. همچنین مدت زمان بازپرداخت این وام از ۱۲ ماه تا حداکثر ۲۰ سال و نرخ بهره آن نیز بین ۱۰.۵ تا ۱۲.۹ درصد متغیر است.

علاوه بر این، دریافت این وام بدون نیاز به بررسی درآمد متقاضی امکان‌پذیر است، به شرط آنکه خریدار حداقل ۵۰ درصد از مبلغ ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت، بپردازد و این مبلغ را در حساب خود بلوکه کند. همچنین این شرط در صورتی قابل اعمال است که ملک از بازار اولیه خریداری شود. به عبارتی، متقاضی باید ملک را از شرکت‌های ساختمانی خریداری کند نه از مالکان قبلی.

در صورتی که ملک از سازندگان طرف قرارداد بانک خریداری شود، متقاضی نیازی به ارائه وثیقه ملکی اضافه ندارد. همچنین، امکان دریافت وام بدون پیش‌پرداخت نیز وجود دارد، به شرط آنکه متقاضی یک ملک غیرمنقول دیگر را به‌عنوان وثیقه ارائه کند.

نکته حائز اهمیت آن است که بانک هیچ کمیسیونی برای خدمات ماهانه وام و بررسی درخواست از متقاضی دریافت نمی‌کند. به همین دلایل، این شرایط باعث شده است که وام مسکن Acba Bank برای متقاضیانی که درآمد ثابت یا مدارک مالی لازم برای ارائه به بانک را ندارند، اما توانایی پرداخت پیش‌پرداخت یا ارائه وثیقه را دارند، به عنوان گزینه‌ای مناسب محسوب شود.

این در حالیست که شرایط دریافت وام در ایران بسیار سخت و دشوار است. حتی در صورت دریافت وام نیز، مبلغ اعطا شده کفاف هزینه‌های خرید مسکن را نمی‌دهد.

همچنین حداکثر مبلغ دریافتی وام مسکن در ایران ۸۰۰ میلیون تومان اعلام شده و همین مبلغ نیز توسط بانک‌ها به متقاضیان پرداخت نمی‌شود. نرخ بهره نیز به‌طور متوسط به ۲۲.۵ درصد می‌رسد که با توجه به مبلغ کم این وام و شرایط سخت دریافت آن، عملا بی‌فایده خواهد بود و تنها شرایط را برای متقاضیان سخت‌تر خواهد کرد.