بازار کدام آپارتمان‌ های پایتخت کساد است؟

اقتصاد24- بازار کدام آپارتمان‌ های پایتخت کساد است؟ براساس تازه‌ترین گزارشی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره تغییرات قیمت و معاملات در گروه‌های متراژی گوناگون در معاملات ماه‌های سپری شده از نیمه نخست امسال منتشر کرده است، عمق رکود در بازار آپارتمان‌های ۱۴۰ مترمربع به بالا و به‌طور مشخص در گروه متراژی ۱۴۰ تا ۱۶۰مترمربعی از سایر گروه‌های متراژی بیشتر است. برای پی بردن به جایگاه و اهمیت هر یک از گروه‌های متراژی از معاملات مسکن می‌توان سهم آنها از معاملات ماهانه مسکن را بررسی کرد. این بررسی نشان می‌دهد سهم معاملات آپارتمان‌های تا ۴۰ مترمربعی از معاملات عموما نزدیک به صفر و در حد ۲ تا ۳ درصد است. بنابراین ۴۰ تا ۶۰ مترمربع را می‌توان حداقل متراژ عرضه شده در بازار مسکن دانست که هم قابلیت سکونت برای یک زوج را دارد و هم اغلب سازنده‌ها تمایل به ساخت کمتر از این متراژ را ندارند. سهم این املاک از معاملات مسکن در نیمه‌اول امسال حدود ۲۷ درصد بوده که نسبت به شهریور سال گذشته ۴ واحد درصد بیشتر است. این افزایش سهم از معاملات البته در شرایطی رخ داده که تعداد آپارتمان‌های خرید و فروش شده در تهران از کف مورد انتظار هم پایین‌تر است و رکود تاریخی در بازار مسکن حاکم شده است. گزارش آماری از وضعیت گروه‌های متراژی در معاملات نیمه نخست امسال حکایت از آن دارد که آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در شرایط رکود عمیق کنونی بازار مسکن، کمترین افت معاملات را داشته‌اند. درحالی‌که در ۶ ماه ابتدای امسال میزان ریزش کل معاملات مسکن در بازار پایتخت در مقایسه با شهریور سال گذشته ۷۳ درصد بوده است، میزان افت معاملات آپارتمان‌های کوچک‌متراژ ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی ۷۱ درصد، یعنی قدری کمتر از افت معاملات در تمام گروه‌های متراژی بوده است.

مطالعه دقیق‌تر تغییرات قیمت و معاملات مسکن در نیمه اول امسال نشان می‌دهد آپارتمان‌های کوچک‌متراژ اتفاقا در جریان جهش دوم قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت امسال که در پی جهش اول در سال ۹۷ رخ داد، بیشترین افت معاملات را تجربه کردند. در آن مقطع زمانی درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در ماه میانی بهار ۵/ ۱۲ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت و یک رکورد بی‌سابقه دست‌کم از سال ۹۲ را در زمینه رشد ماهانه قیمت مسکن ثبت کرد، بیشترین کاهش معاملات مسکن در گروه املاک ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی رخ داد، به این ترتیب که اگرچه معاملات در کل شهر ۳۷ درصد ریزش داشت، اما آپارتمان‌های کوچک‌متراژ از میانگین کل گروه‌های متراژی افت بیشتری داشتند و معاملات آنها ۴۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۷ کاهش یافت. این رفتار متفاوت متقاضیان خرید آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی که به تغییرات متفاوت در حجم معاملات در دو مقطع زمانی جهش قیمت در بهار و شروع ریزش قیمت در شرایط رکود عمیق در تابستان امسال منجر شده است، منعکس‌کننده حساسیت ویژه متقاضیان مسکن کوچک‌متراژ به قیمت است که بلافاصله به شکل تغییر در حجم معاملات منعکس شده است. در واقع در شرایطی که قیمت مسکن در اردیبهشت اوج گرفت، بیشترین ریزش حجم معاملات مسکن در این گروه متراژی رخ داد و در مقابل زمانی که رکود بر تمام نقاط بازار مسکن سایه انداخت و حتی به افت میانگین قیمت مسکن در دو ماه پی‌درپی منجر شد- اگرچه همچنان تحت‌تاثیر شرایط رکودی معاملات در همه گروه‌های متراژی کاهشی بود- اما کمترین کاهش معاملات در گروه آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰مترمربع رخ داد.

گزارش دفتر اقتصاد مسکن در نیمه سال ۹۸ حکایت از آن دارد که در این مقطع زمانی بیشترین افت معاملات مربوط به آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در شهر تهران است. میزان افت معاملات آپارتمان‌های ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی در شهریور ماه ۸۰ درصد بوده و این درحالی است که به‌طور کلی مجموع آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و لوکس‌متراژ شامل املاک ۱۴۰ مترمربع به بالا نیز با ۷۹ درصد افت معاملات روبه‌رو بوده‌اند. در واقع اکنون عمق رکود معاملاتی در گروه آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ بیش از سایر گروه‌های متراژی است؛ کمااینکه میزان قابل‌توجه افت معاملات در این گروه متراژی در نیمه اول امسال، دقیقا نقطه مقابل کاهش حداقلی معاملات مسکن در گروه املاک کوچک‌متراژ بوده است. آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در این مقطع زمانی با ریزش ۷۱ درصدی معاملات روبه‌رو بوده‌اند که کمترین ریزش در مقایسه با سایر گروه‌های متراژی است. آمار معاملات مسکن در نیمه‌نخست امسال حاکی از این است که اکنون ۵۳ درصد از معاملات متعلق به آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۰مترمربع است. اما با این حال آمارها نشان می‌دهد همچنان این متقاضیان آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربع هستند که با رفتار خود نقش اصلی را در تعیین وضعیت بازار بازی می‌کنند.

طی دو ماه پی‌درپی کاهش قیمت مسکن در مرداد و شهریور ماه امسال که به ریزش حدود ۶ درصدی قیمت اسمی مسکن در نیمه امسال منجر شد، میزان افت معاملات املاک ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی از تمام گروه‌های متراژی دیگر و از میانگین افت معاملات در کل تهران کمتر بوده است. این وضعیت نشان می‌دهد تقاضا برای این گروه متراژی به شکل نسبی از سایر گروه‌های متراژی بیشتر و از طرفی حساسیت متقاضیان این گروه به قیمت نیز بیشتر از متقاضیان املاک با متراژ بزرگ‌تر از ۶۰ مترمربع است؛ چراکه معامله بیشتر این آپارتمان‌ها نسبت به دیگر گروه‌های متراژی در جریان افت قیمت، نشان می‌دهد اثر قیمتی بلافاصله در حجم معاملات بازتاب یافته است. درحال‌حاضر همه گروه‌های مشتری بازار مسکن به‌دنبال خرید آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰مترمربعی هستند. خانه‌اولی‌ها، متقاضیان سرمایه‌ای مسکن، کسانی که از سایر بازارها وارد بازار مسکن می‌شوند و حتی بعضا سفته‌بازانی که تصور می‌کنند شاید هنوز بتوانند این آپارتمان‌ها را که واسطه‌ها آنها را به‌دلیل زود نقدشوندگی به «طلا» تشبیه می‌کنند، در آینده نزدیک به قیمت بالاتر بفروشند، اکنون متقاضی خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ هستند. به این ترتیب درحال‌حاضر بیشترین تنوع تقاضای خرید مربوط به گروه متراژی ۴۰ تا ۶۰ مترمربع در بازار مسکن است. البته گروه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی نیز عموما در بازار متقاضیان زیادی دارد، اما همچنان نفوذ متقاضیان خرید املاک کوچک‌متراژ به مراتب از متقاضیان املاک میان‌متراژ در بازار مسکن بیشتر است؛ به‌ویژه با توجه به اینکه قیمت مسکن در این محدوده از بازار مسکن به مراتب کمتر است و خریداران بسیاری را به خود جلب می‌کند.

علل شدت رکود در بازار بزرگ‌متراژها

چهار علت را می‌توان برای عمق بالای رکود در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت ۱۴۰مترمربع به بالا عنوان کرد. علت اول نسبت بین قیمت هر مترمربع مسکن بزرگ‌متراژ در مقایسه با قیمت دیگر گروه‌های متراژی است. درحال‌حاضر که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل شهر تهران ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی در معاملات اخیر تهران ۱۷ میلیون تومان، آپارتمان‌های ۱۶۰ تا ۱۸۰ مترمربعی ۲۰میلیون تومان و آپارتمان‌های بزرگ‌تر از ۱۸۰ مترمربع بیش از ۲۶ میلیون تومان است. به این ترتیب قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی نسبت به میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران ۳۴ درصد گران‌تر است. طبعا به همین نسبت قیمت کل معامله نیز با توجه به متراژ بالای این املاک به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ با همین حدود قیمتی خواهد بود و این موضوع از مطلوبیت معاملات این املاک کاسته است. دومین علت رکود شدید در معاملات املاک بزرگ‌متراژ را می‌توان به «معاملات زنجیره‌ای» نسبت داد. درحال‌حاضر مالکان آپارتمان‌های با متراژ پایین‌تر در فروش املاک خود در این بازار رخوت گرفته مشکل جدی دارند؛ چراکه دهک‌های متوسط و پایین شدیدترین ضربه را از افت قدرت خرید خود در پی جهش قیمت مسکن متحمل شده‌اند. طبیعی است وقتی فروشندگان املاک با متراژ مناسب تقاضای مصرفی در فروش ملک خود به‌دلیل نبود تقاضای موثر در بازار دچار مشکل هستند، به همان نسبت خود نیز امکان حضور موثر در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌تر برای سرمایه‌گذاری مجدد ملکی یا تبدیل به احسن ملک خود را ندارند و در نتیجه بازار معاملات املاک بزرگ‌متراژ از ناحیه رکود در بازار معاملات املاک کوچک و میان‌متراژ نیز آسیب دیده است.

علت سوم رکود عمیق در این بازار، کانون جغرافیایی قرارگیری عمده آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ است. در تهران حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی بیش از ۱۴۰ مترمربع وجود دارد که ۵۰ هزار واحد از این تعداد در منطقه یک، ۳۰ هزار واحد در منطقه ۲ و ۳۲ هزار واحد در منطقه ۳ واقع شده است. به این ترتیب سه منطقه لوکس شمال تهران که در جریان جهش قیمت مسکن بیشترین رشد قیمت را داشته‌اند، میزبان عمده املاک بزرگ‌متراژ تهران هستند. اما همان‌طور که پیش‌تر در گزارش‌های «دنیای‌اقتصاد» به این موضوع پرداخته شد، همین مناطق اکنون در صدر جدول مناطق دچار بیشترین ریزش معاملات و قیمت مسکن قرار دارند و به همان نسبت که در جهش قیمت پیشتاز بودند، اکنون در افت معاملات و به‌دنبال آن در کاهش قیمت اسمی مسکن نیز پیشرو هستند، در نتیجه بخشی از ماجرای عمق بالای رکود بزرگ‌متراژها به این ماجرا باز می‌گردد. در نهایت چهارمین علتی که می‌توان برای شدت رکود در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ عنوان کرد، این است که انتظار کاهش قیمت در مناطق لوکس شمال تهران درحال‌حاضر بیش از دیگر مناطق است، چراکه این مناطق اکنون با کمترین تقاضای خرید روبه‌رو هستند.

مزیت قیمتی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ

میانگین قیمت هر مترمربع از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ با مساحت ۴۰ تا ۶۰ مترمربع در معاملات نیمه سال ۹۸ حدود ۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است که ۲۴ درصد از میانگین قیمت مسکن در کل تهران ارزان‌تر است. قیمت این آپارتمان‌ها همچنین ۱۵درصد از میانگین قیمت آپارتمان‌های میان‌متراژ با مساحت ۶۰ تا ۸۰ مترمربع پایین‌تر است. متوسط قیمت هر مترمربع بنا در املاک ۶۰ تا ۸۰مترمربعی در معاملات تهران ۱۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده است. در شهریور ماه درحالی‌که تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در معاملات تهران ۵۷ درصد بوده است، میزان این تورم در گروه متراژی ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی به‌دلیل تجمع تقاضا و معاملات بیشتر ۶۴ درصد بوده است؛ درحالی‌که در گروه آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربع، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن تحت‌تاثیر عمق رکود و تقاضای بسیار اندک برای این املاک ۳۳ درصد، یعنی قدری کمتر از میانگین تورم مسکن بوده است. مجموع داده‌های مذکور نشان می‌دهد گروه متراژی که قدرت و قابلیت تغییر جهت در وضعیت بازار مسکن را دارد، آپارتمان‌های ۴۰تا ۶۰ مترمربعی هستند. مالکان و سازندگان این املاک در صورتی که رفتار مالکان دیگر گروه‌های متراژی را در پیش بگیرند و از عرضه املاک خود در بازار امتناع کرد یا همچنان بر قیمت‌های پیشنهادی حبابی که از سطح انتظار متقاضیان بسیار فراتر است، اصرار کنند، در عمیق‌تر شدن رکود نقش ایفا کرده‌اند. درحالی‌که اگر مالکان املاک کوچک‌متراژ گزینه عرضه املاک خود در بازاری که عمده تقاضا متعلق به این گروه متراژی است را انتخاب کنند، یک معامله دو سر برد را برای خود و خریدار رقم خواهند زد؛ از این بابت که متقاضیان به مالکیت املاک مطلوب خود دست پیدا می‌کنند و فروشندگان نیز معادل نقدینگی کسب شده از این معامله می‌توانند ساخت‌وساز جدیدی را آغاز کنند یا وارد دیگر بازارها شوند. در هفته‌های اخیر اخبار غیررسمی مبنی بر احتمال کاهش تراکم در شهر تهران منتشر شده که برخی از سازنده‌ها را نگران کرده است. در صورتی که این زمزمه‌ها صحت داشته باشد، طبعا سازنده‌ها هر چه زودتر به ساخت‌وساز اقدام کنند، احتمالا عایدی بیشتری از سرمایه‌گذاری ساختمانی خود کسب خواهند کرد، چراکه ممکن است پروانه دریافتی آنها در آینده، شامل تراکمی که اکنون قابل‌فروش است، نشود. از طرفی بازنگری در طرح تفصیلی شهر تهران کلید خورده و ممکن است ضوابط ساخت‌وساز در این طرح نیز دستخوش تغییراتی شود و در نتیجه عایدی سازنده‌ها با تغییر ضوابط و مقررات، کاهش یابد. به این ترتیب فروش ملک و کسب سرمایه برای شروع پروژه‌های جدید، آنها را منتفع خواهد کرد و متقاضیان مسکن نیز از بابت عرضه املاک مطلوب خود و در نتیجه وسیع‌تر شدن دامنه انتخاب خود نفع می‌برند.

منبع: دنیای اقتصاد