وام اجاره مسکن چیست؟

اقتصاد۲۴- با رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم، از پیر و جوان تبدیل به آرزو شده است. این درحالی است که تلاش‌های دولت در سال‌های گذشته نه‌تن‌ها مرهمی بر زخم این بازار نابسامان نبوده بلکه همین مساله باعث شده است تا جمعیت اجاره‌نشین‌ها در کشور افزایش یابد.

---

بیشتر بخوانید: جزئیات پرداخت اقساط وام ودیعه اجاره مسکن

---

هرچند که تابستان برخی از مردم فصل تعطیلات مدارس و مسافرت به شمار می‌رود، اما برای گروه بزرگی از جامعه، آغاز نگرانی و اضطراب پیدا کردن خانه جدید است.

در این میان علاوه بر قیمت مسکن، بسیاری از صاحبخانه‌ها تنها راه جبران درآمد خود را افزایش ودیعه و اجاره‌بها می‌بینند که زمینه‌ساز مشکل‌های بسیاری برای مستاجران شده است.

طی سال‌های گذشته دولتمردان برای بهبود وضعیت بازار مسکن در کشور دست به اقدام‌های حمایتی از جمله اعطای وام‌های متعدد به خریداران زدند که با توجه به تورم کشور، این اقدام‌ها کار به جایی نبرده است.

برای مثال، افزایش مبلغ وام خرید مسکن به ۱۶۰ میلیون تومان، امید‌های بسیاری را در دل کسانی که در جست‌وجوی خرید مسکن بودند، زنده کرد؛ اما افزایش‌های پی‌درپی و شدید قیمت مسکن، این طرح را هم ناکام گذاشت. به بیان دیگر، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران (این مقاله در تاریخ ۳۰ تیر ۱۳۹۹ نوشته شده است!) متری ۲۵ میلیون تومان است که با وام ۱۶۰ میلیونی تنها ۶ متر مسکن می‌توان خرید!

مجموعه این شرایط در کنار کاهش قدرت خرید مردم، شرایطی را رقم زده است که دولت این بار به فکر ارائه وام اجاره مسکن باشد.

 

طی سال‌های گذشته دولتمردان برای بهبود وضعیت بازار مسکن در کشور دست به اقدام‌های حمایتی از جمله اعطای وام‌های متعدد به خریداران زدند که با توجه به تورم کشور، این اقدام‌ها کار به جایی نبرده است.
افزایش دوبرابری اجاره‌بها در سال جدید

شاخص اجاره خانه در شهر تهران و در اردیبهشت ماه سال ۹۹ نسبت به سال گذشته، افزایش دوبرابری را نشان می‌دهد که تامین این مبلغ برای مستاجران کار ساده‌ای نیست. این مقدار افزایش اجاره‌بها باعث کاهش پس‌انداز مستاجران می‌شود؛ زیرا آن‌ها مجبورند تا بخش قابل‌توجهی از درآمد و پس‌انداز خود را صرف اجاره‌بها کنند.

این درحالی است که به‌دور از در نظرگرفتن فرآیند عرضه و تقاضا در بازار مسکن، ستاد ملی مبارزه با کرونا رشد نرخ اجاره‌بها در تهران، کلانشهر‌ها و سایر شهر‌ها را به ترتیب به میزان ۲۵،۱۵ و ۱۰ درصد اعلام کرد.
مسکن تهران

 

تامین این مبلغ برای مستاجران کار ساده‌ای نیست. این مقدار افزایش اجاره‌بها باعث کاهش پس‌انداز مستاجران می‌شود.

طرح وام اجاره مسکن توسط بانک مسکن و به‌منظور کمک به قشر مستاجر ارائه شده است. نکته حائز اهمیت اینجاست که این طرح به دو صورت مورد ارزیابی و حمایت قرار می‌گیرد.

حالت اول، راه‌اندازی صندوق حمایت از «ودیعه» مستاجران است؛ به این شکل که موجودی این صندوق از پس‌انداز‌های مردمی شکل می‌گیرد و هیچ وابستگی به منابع دولتی وجود ندارد. برای استفاده از این وام مستاجران واجد شرایط می‌توانند برای تامین تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه (رهن) خانه خود در این صندوق سپرده‌گذاری کرده و از تسهیلات آن بهره‌مند شوند.

حالت دوم، کمک به مستاجران از طریق تامین «اجاره‌بها» است. در این حالت، مستاجران واجد شرایط می‌توانند مبلغی را در بانک مسکن سرمایه‌گذاری کنند و با استفاده از سود حاصل از سپرده‌گذاری، قدرت بیشتری برای پرداخت اجاره‌بها داشته باشند.

این طرح از مرداد ماه و با اولویت تهران و هفت کلانشهر دیگر در اختیار مستاجران واجد شرایط قرار می‌گیرد. طی اعلام وزارت راه، مسکن و شهرسازی، وام اجاره مسکن به مستاجران واحد‌های تا ۷۵ متر در تهران و تا ۹۰ متر در هفت کلانشهر دیگر پرداخت می‌شود.

علاوه بر این فرم «ج» متقاضی باید سبز باشد. به این معنی که از تسهیلات دولتی بخش مسکن استفاده نکرده باشند. همچنین اولویت استفاده از وام اجاره مسکن با دهک‌های پایین‌تر جامعه است.

طی سرشماری سال ۹۵ مشخص شد که هفت میلیون خانوار مستاجر در ایران زندگی می‌کنند که با رشد بی‌رویه قیمت‌ها، این تعداد قطعا افزایش داشته است.

طی اعلام وزارت راه، مسکن و شهرسازی این وام می‌تواند بخشی از فشار مالی بر مستاجران را کاهش دهد. در حال حاضر نرخ تبدیل رهن به اجاره، بین ۳۰ تا ۳۶ درصد است؛ یعنی هر یک میلیون تومان ودیعه مسکن در کمترین حالت معادل سی هزار تومان بوده و فرد مستاجر در پایان قرارداد یکساله خود ۳۶۰ هزار تومان بابت یک میلیون تومان ودیعه باید پرداخت کند.

طبق شنیده‌ها قرار است وام اجاره مسکن با سود ۱۸ درصد به مستاجران عرضه شود که می‌توان نتیجه گرفت دریافت این وام هجده درصدی برای مستاجران، بسیار جلوتر از نرخ تبدیل ۳۶ درصدی است.

این وام تنها به دارندگان قرارداد‌های رسمی اجاره میان موجر و مستاجر پرداخت می‌شود و متقاضیان برای ورود به این فرآیند باید کد رهگیری را دریافت کرده باشند.

اقساط تسهیلات ودیعه رهن و اجاره در این طرح به شکل زیر است:

 

وام ۱۰ میلیون تومانی: ۸۰ هزار تومان
وام ۲۰ میلیون تومانی: ۱۷۰ هزار تومان
وام ۳۰ میلیون تومانی: ۲۵۰ هزار تومان
وام ۴۰ میلیون تومانی: ۳۳۰ هزار تومان
وام ۵۰ میلیون تومانی: ۴۰۰ هزار تومان
وام ۶۰ میلیون تومانی: ۵۰۰ هزار تومان
وام ۷۰ میلیون تومانی: ۶۰۰ هزار تومان


چالش دیگر در مسیر اجرای این طرح پرحرف و حدیث، تمایل بیشتر مالکان به افزایش اجاره‌بها است و کمتر مالکی نسبت به افزایش ودیعه مسکن تمایل دارد و این به‌خودی‌خود یکی از معضلات جدی این طرح است.

به دستور دکتر حسن روحانی، ریاست‌جمهوری ایران، وام اجاره مسکن از ابتدای مرداد برای مردم قابل دسترس است. نکته حائز اهمیت این است که تنها یک روز (زمان نگارش مقاله ۳۱ تیر ۱۳۹۹) به شروع مرداد ماه زمان مانده و تاکنون نسبت به سازوکار پرداخت آن اطلاعات دقیقی به مردم ارائه نشده است. همین موضوع ابهامات بسیاری را نسبت به توانایی دولت در اجرای این طرح به وجود آورده است.

چالش دیگر در مسیر اجرای این طرح پرحرف و حدیث، تمایل بیشتر مالکان به افزایش اجاره‌بها است و کمتر مالکی نسبت به افزایش ودیعه مسکن تمایل دارد و این به‌خودی‌خود یکی از معضلات جدی این طرح است.

یکی از ابهام‌های اساسی این طرح تامین مالی آن است. به گفته محمود اسلامی، وزیر راه و شهرسازی منبع مالی این طرح، ۷۵ هزار میلیارد تومانی است که ستاد ملی مقابله با کرونا مشخص کرده است.

این در حالی است که پیشتر، وعده این ۷۵ هزار میلیارد تومان به بخش‌های دیگر جامعه داده شده است. برای مثال، قرار بر این است که قریب به ۵۰ هزار میلیارد تومان از این مبلغ به کسب‌وکار‌های آسیب‌دیده در دوران کرونا و مابقی آن، به خانوار‌های نیازمند اختصاص داده شود.

حال با توجه به این شرایط، به‌نظر نمی‌رسد مبلغی برای اجرای این طرح باقی بماند. از سوی دیگر، طی سرشماری سال ۹۵ مشخص شد که هفت میلیون خانوار مستاجر در ایران زندگی می‌کنند که با رشد بی‌رویه قیمت‌ها، این تعداد قطعا افزایش داشته است.

حال می‌توان نتیجه گرفت که حتی اگر تمامی ۷۵ هزار میلیارد تومان بودجه به این امر تخصیص یابد، بخش اعظمی از متقاضیان امکان استفاده از وام اجاره مسکن را ندارند.