تاریخ بروز رسانی: ۰۷:۴۸ - ۱۶ اسفند ۱۳۹۹
تعداد نظرات: ۲ نظر

آینده قیمت آپارتمان در تهران

بازار مسکن در سال ۱۴۰۰، با پیروی از نیمه دوم سال ۹۹ دوران پساجهشی خود را طی خواهد کرد؛ این نتیجه از واسطه‌های ملکی است که البته به شکل مشروط و در قالب تحقق یک ماموریت اضطراری در بازار مسکن مطرح شده است.

 قیمت آپارتمان در تهران

اقتصاد۲۴ -   آینده بازار مسکن از دریچه نگاه واسطه‌های ملکی سنجش شد. در حال حاضر بازار مسکن فضای بالقوه‌ای را برای سیاست‌گذار و متولیان امر فراهم کرده تا بتوانند این بازار را در سال آینده مدیریت کنند و شرایط فاز پساجهشی قیمت‌ها که از آبان ماه امسال آغاز شد، اما ادامه پیدا نکرد را برای سال آینده به‌صورت پایدار فراهم کنند. در غیر این صورت بازار مسکن می‌تواند دوباره با بی‌اعتنایی دولتمردان به ماموریت اضطراری، به دوران جهش قیمتی که در نیمه اول سال ۹۹ به اوج خود رسیده بود، بازگردد. ماموریت اضطراری سیاست‌گذار دریافت نوعی از مالیات از ملک است که از آن غافل شده است؛ «مالیات سالانه از املاک» نوعی از مالیات است که اگر از مالکان واحد‌های مسکونی بلااستفاده در شهر‌ها دریافت شود در این صورت شرط ریزش قیمت و پایداری فاز پساجهش برقرار خواهد بود.

واسطه‌های ملکی فعال در ۱۵ منطقه پایتخت با شرکت در نظرسنجی، ضمن اعلام تحلیل خود درباره آینده قیمت مسکن، یک شرط اساسی ورود پایدار بازار مسکن به فاز پساجهش را اخذ مالیات سالانه از املاک اعلام کردند. این ۱۵ منطقه، تنوع وضعیت بازار مسکن تهران را نمایندگی می‌کند. در این نظرسنجی که تلاش شده پراکندگی جغرافیایی مدنظر قرار گیرد و دهک‌های مختلف درآمدی را در برگیرد، ۵۰ واسطه ملکی شرکت کردند.


بیشتر بخوانید:دلالان مسکن برای فروش یکجا به خط شدند



پنج سوال کلیدی شامل رفتار این روز‌های خریداران، نحوه مواجهه فروشندگان در بازار مسکن، نبض معاملات در بازار شب عید، تغییر قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر و از همه مهم‌تر، چشم انداز قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰، در این نظرسنجی از واسطه‌های ملکی مورد پرسش قرار گرفته است.

نتیجه این نظرسنجی حکایت از آن دارد که ۷۰ درصد پاسخ‌دهندگان (واسطه‌های ملکی) قیمت مسکن در سال آینده را کاهشی پیش‌بینی می‌کنند. این برداشت عاملان فروش ملک در پایتخت در مقایسه با «تحلیل‌های همیشگی» آن‌ها طی دوره‌های گذشته به معنای ظرفیت تقریبا نزدیک به صفر بازار مسکن برای جهش بیشتر قیمت است. در مقابل ۳۰ درصد مابقی «امیدوار» به کاهش قیمت‌ها در سال آینده هستند. نکته قابل توجه اینکه در این نظرسنجی هیچ یک از شرکت‌کنندگان، وضعیت فعلی و التهابات سال جاری بازار مسکن را در سال آینده ادامه‌دار توصیف نکردند. به تعبیری کاهش تورم انتظاری در بین واسطه‌های ملکی، احتمال تداوم پایداری دوران پساجهشی قیمت مسکن را افزایش می‌دهد.

اما بازار مسکن در سال جاری دو نیمه متفاوت داشت. در نیمه نخست امسال، بازار مسکن، ماهانه رشد دو رقمی را تجربه کرد. به این ترتیب که در پنج ماه از هفت ماه ابتدایی سال، قیمت مسکن به‌طور میانگین تورم دو رقمی را به ثبت رساند. در این بازه زمانی به غیر از ماه‌های فروردین و شهریور، نرخ رشد قیمت مسکن در اکثر ماه‌ها دو رقمی بود تا بازار مسکن در سال ۹۹ نیز به جهش قیمتی خود ادامه دهد. اما نیمه دوم سال، بازار مسکن با توقف جهش قیمتی و حتی ریزش قیمت‌ها در برخی مناطق شمالی و جنوبی شهر مواجه شد.

به تعبیری می‌توان به استناد آمار اعلام کرد، در نیمه نخست سال، بازار مسکن در هر ماه با شوک قیمتی جدید مواجه می‌شد در صورتی‌که نیمه دوم را متفاوت آغاز کرد، در آبان‌ماه ورق معاملات ملک در بازار مسکن تهران برگشت و تورم دو رقمی نیمه نخست سال، در این ماه به کمتر از دو درصد رسید تا ورود به دوره پساجهش قیمتی مسکن آغاز شود. طی آذرماه بازار مسکن تورم منفی را پس از مدت‌ها به ثبت رساند تا عزم بازار برای خروج از جهش قیمتی جدی‌تر باشد.

با این حال آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن که مربوط به بهمن ماه است، نشان می‌دهد، میانگین قیمت مسکن در این ماه به‌طور ماهانه ۷/ ۳ درصد افزایش یافته، هر چند که این رشد قیمتی نسبت به ماه‌های اخیر بیشتر است، اما نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد یکی از عوامل این رشد نامحسوس ماهانه قیمت در میانه زمستان ناشی از تمایل برخی خریداران به سمت واحد‌های با عمربنای کمتر و نوساز به واسطه توقف جهش قیمتی مسکن طی ماه‌های قبل‌تر است که این موضوع یکی از دلایل افزایش میانگین قیمتی مسکن در پایتخت بوده است؛ بنابراین این رشد قیمتی در بهمن ماه را شاید نتوان به منزله بازگشت مسکن به دوره جهش قیمتی تلقی کرد. به‌رغم این تغییر و تحولات طی سال جاری، اما بازار مسکن در سال آینده به اعتقاد واسطه‌های ملکی کاهشی خواهد بود؛ هم از بابت حجم معاملات و هم قیمت آپارتمان. در این نظرسنجی برخی واسطه‌های ملکی فعال در مناطق یک و دو به‌عنوان مناطق لوکس، مناطق چهار و پنج به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق، مناطق شش و هشت، مناطق ۹ و ۱۰ به‌عنوان مناطق واقع در مرز شمالی و جنوبی پایتخت -که بخش قابل توجهی از تقاضا در فاز اول جهش قیمتی به این مناطق هدایت شد- مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۷تا ۲۰ شرکت کردند.

نتیجه پرسشگری و نظرسنجی از واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف نشان می‌دهد، ۷۰ درصد از پاسخ‌دهندگان با قطعیت اعلام کردند که قیمت مسکن حداقل در نیمه نخست سال آینده کاهشی خواهد بود. این قطعیت به نوعی می‌تواند یک سیگنال قوی برای تداوم پایداری بازار مسکن و حتی ریزش قیمت‌ها در سال آینده باشد.

نزدیک به ۸۰ درصد شرکت‌کنندگان، در این نظرسنجی، «تداوم ریزش قیمت‌ها و پایداری فاز پساجهشی قیمت مسکن» در سال ۱۴۰۰ را منوط به یک شرط عنوان کردند؛ «افزایش عرضه و ساخت و ساز». اما برای برقراری این شرط، سیاست‌گذار دو اقدام و سناریو پیش‌رو دارد؛ نخست، تسهیل ساخت و ساز است که اثر رونق ساختمانی بر قیمت و معاملات حداقل در طول سال ۱۴۰۰ منعکس نخواهد شد، چراکه اثربخشی سیاست تحریک ساخت (عرضه) مسکن حداقل پس از یک‌سال نمایان خواهد شد؛ بنابراین در صورتی که مجریان امر، فقط این سناریو را مدنظر داشته باشند، شرط مدنظر واسطه‌های ملکی برای تداوم ریزش قیمت‌ها و پایداری دوران پساجهش در بازار مسکن برقرار نخواهد شد. اما سناریوی دیگر و البته فوری برای برقراری این شرط، وضع نوعی از مالیات اصلی است.

در این بین مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله مسکن با اولویت در دستور کار سیاست‌گذار و قانون‌گذار قرار گرفته است، اما مالیات سالانه بر املاک که همان سناریوی فوری برای ریزش قیمت‌ها در سال آینده خواهد بود، مغفول مانده است. دو مالیاتی که در دستور کار قرار گرفته، مالیات‌های فرعی و مکمل هستند که بدون مالیات اصلی، کارآیی ندارند. مالیات بر خانه‌های خالی تمام فرآیند تصویب را طی کرده و پس از فراهم شدن سامانه‌های مربوطه اجرایی خواهد شد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در دستور کار هیات رئیسه مجلس قرار دارد تا پس از اتمام بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۰ در فرآیند تصویب قرار بگیرد.

وضع سیاست مالیاتی مهم با عنوان «مالیات سالانه بر املاک» با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز ملک می‌تواند تاثیر شگرف و قابل توجهی در برقراری شرط «پایداری دوران پساجهش قیمتی مسکن و حتی ریزش نرخ‌ها» در بازار مسکن باشد. برآورد واسطه‌های ملکی حاکی است بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی از کل معاملات ملکی انجام شده طی یک‌سال و نیم اخیر، توسط خریداران غیرمصرفی خریداری شده است که بخش قابل توجهی از آن‌ها بدون استفاده، برای سرمایه‌گذاری نگهداری (منجمد) شده است. مالیات سالانه بر املاک، بلافاصله می‌تواند مالکان بخش زیادی از این املاک را تحریک به اجاره یا تحریک به فروش کند. این اتفاق علی‌القاعده برای پوشش هزینه مالیات سالانه اتفاق می‌افتد که اثر آن به شکل افزایش عرضه در بازار معاملات مسکن و فراهم شدن زمینه برای کاهش قیمت اسمی و تخلیه حباب قیمت در شهر‌های بزرگ خواهد بود. سیاست‌گذار هر چند در جهت دریافت مالیات به‌عنوان یک عامل مهم و موثر در عرضه ملک و جلوگیری از سفته‌بازی گام برداشته، اما با یک خطای استراتژیک در مالیات‌ستانی مواجه شده به این ترتیب که اولویت‌بندی اجرای سیاست‌های مالیاتی را خواسته یا ناخواسته رعایت نکرده است.

این در حالی است که دریافت مالیات سالانه از املاک در کشور‌های پیشرفته و موفق در کنترل بازار مسکن، به‌عنوان یک ابزار بازدارنده نقش بسزایی در جلوگیری از التهابات قیمتی داشته است، اما در ایران، این سیاست مالیات از نگاه مجریان و قانون‌گذاران تا این لحظه به دور مانده است. برآیند سنجش دیدگاه واسطه‌های ملکی از یک ماموریت اضطراری دولت حکایت دارد تا بازار مسکن در سال آینده به سرنوشت جهش قیمتی در سال‌های ۹۷، ۹۸ و نیمه نخست ۹۹ دچار نشود. از بین آن ۷۰ درصدی که در نظرسنجی، روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ در تهران را کاهشی توصیف کرده‌اند، ۲۰ درصد آن‌ها معتقدند کاهش قیمت در نیمه اول سال با احتمال بیشتری همراه است.

در این نظرسنجی مشخص شد میزان فروشنده در بازار شب عید بیشتر از خریدار است. همچنین خریداران سرمایه‌ای خیلی بیشتر از متقاضیان تبدیل بهتر آپارتمان هستند. طی این روزها، مراجعه برای خرید به بازار نسبت به ماه‌های قبل به شکل نسبی افزایش پیدا کرده، اما حجم بسیار کمی از مراجعات به خرید منجر می‌شود. در جنوب شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای قابل توجه است.

منبع: دنیای اقتصاد
نظرات کاربران
انتشار یافته: ۲
در انتظار بررسی: ۰
pr f',
0
0
يکشنبه ۱۷ اسفند ۱۳۹۹
در مورد مناطق به اصطلاح بالاشهر در کلانشهرها و شهرهای خاص احتمال یقین حباب قیمت در مسکن است، اما کارشناسان گرامی نکاتی مد نظر داشته باشند وسیگنال درست به اقتصاد کشور بفرستند:
1- دقت فرمایند دو گروه بزرگ سرمایه گذار رد بخش مسکن هستند:
الف- سرمایه گذاران درشت، مثل بانکها و شرکتهای انبوه ساز، اینها در قالب وام و سپرده های با سودهای از 20 تا بیش از 30% چندساله که اگر قیمت مسکن ناگهان و به شدت افت کند، موجب یک چرخه عظیمی ورشکستی در کشور میشود.
ب- سرمایه گذاران خرده، مشخصا تک واحدها بخصوص که از زوجهای جوان تا افراد بازنسشته، که دارای یک واحد مسکونی هستند که با قرض و وام و خون جگر یک واحد مسکونی توانستند تهیه کنندف مثلا افرادی کارگرند یا حتی شغل مناسبی ندارند و ایضا حتی به غیر خانه هیچ بیمه و پشتیبان برای دوران پیری و بازنشستگی و تهیه لوازم ازدواج بچه هایشان ندارند، حالا اگر قیمت مسکن به ناگاه و به شدت سقوط کند، در حکم نابوید هستی پشتیبان مالی این افراد است!
2- بحث محاسبات، گویا اصلا تورم چندصد درصدی و اینکه ارزش پول ملی تنها در همین دولت فعلی از 4 هزار تومان به 20 هزار و اندی رسیده! یعنی لاقل پنج برابر ارزشش کم شده! قیمت اقلامی مثل خوراکی جات تا 500 درصد افازیش قیمت داشته!
حالا کارشناسان بفرمایند یک خانه کوچک متعلق به افراد کارگر در حاشیه شهرهای بزرگ مثل مشهد که پارسال 100 میلیون بوده و حالا شده 150 تا 20 میلیون را چگونه با خانه های اعیانی و اشرافی بالاشهر مشهد که پارسال مثلا 300 میلیون تومان بوده و اکنون یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد (5 برابر!)، در معادلات کارشناسان چرا هیچ اشاره ای نمیکنند!
دلیل این اختلاف رشد قیمت بین حاشیه شهر و بالاشهرها همین توزیع ناعدالانه امکات است و اینکه شهردرای ها سالهاست اجازه نمیدهند حواشی شهرها که جز شهر هستند عملا از رشد برخوارد شوند! اگر شهردرای اقدام خدمات کامل مثل اسفالت کنند و لااقل بیایند پلاک و پوشش شهری به خانه های حاشه شهر کنند این بی عدالتی کمتر خواهد بود.
متاسفانه همیشه فقرا و کارگران بازنده اتفاقات اقتصاد هستند، اگر تورمی بشود بیشترین ضربه و کمترین سود دارند و در گرانی و ارزانی هم باز هم بیشترین ضرر و کمترین سود!
حاشیه!
0
0
دوشنبه ۱۸ اسفند ۱۳۹۹
مشهد مثال آوردند/ در سجادیه مشهد بخاطر افتتحاح بلوار اتصالی سجادیه به بزرگراه مشهد-قوچان، به شدت رشد کرد، مثلا قطعات زمین تجاری حاشیه این بلوار سجادیه ده برابر شد در رعض یکسال!
همانطور در کامنت بالا اشاره کردی شخصی، در حالی است برخی مناطق حاشیه مشهد حتی به اندازه نصف تورم و گرالنی متوسط رشد نکرده، یعنی حاشیه نشین های مشهدی ضرر کرده اند در سرمایه خانه!
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.
خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

آمار عجیب در تاریخ دربی‌های لیگ برتر

پیام ویژه رهبری به نیروی هوایی ارتش

توضیحات مربی تیم‌ملی درباره دیدار با مارک ویلموتس

فیلم/ ثبت نام نایب رئیس مجلس در انتخابات

تهدید محمود احمدی نژاد به تحریم انتخابات

سرنوشت ۳۰ میلیون سهام‌دار عدالت در هاله‌ای از ابهام

فیلم/ اولین ادعای جالب و خبرساز احمدی‌نژاد پس از نامزدی در انتخابات

قاضی‌زاده هاشمی در انتخابات ۱۴۰۰ ثبت نام کرد

محمدحسین مهدویان چهل ساله شد+عکس

خاطره مریم آزمون از نوجوانی سردار آزمون

کوهنورد ایرانی فاتح اورست شد

آتش سوزی مرگبار مرکز ترک اعتیاد در مشهد

فیلم/ روحانی: مگر انتخابات چقدر می‌ارزد، آدم بخواهد دروغ بگوید

سریال های طنز تلویزیون بعد از عید فطر

رگبار و رعد و برق در ۲۰ استان کشور

فیلم/ درگیری طرفداران احمدی‌نژاد با کارمندان وزارت کشور

خط ۱۰ مترو تهران چه زمانی راه می‌افتد؟

فیلم/ شعار عجیب طرفداران احمدی نژاد

گران‌ترین بازیکن پرسپولیس لو رفت!

روحانی: بعضی‌ها فکر می‌کنند اگر چهره دولت را سیاه کنند، چهره نظام را سفید کرده اند

تریبون دین اقتصاد این هفته برای وطن اختصاص می‌باید

فیلم/ لحظه عجیب بالا رفتن احمدی‌نژاد از نرده‌های‌ وزارت کشور

حضور لاریجانی در انتخابات منتفی است

دومین روز ثبت‌نام داوطلبان ریاست جمهوری ۱۴۰۰

فیلم/ تجمع هواداران احمدی نژاد در مقابل وزارت کشور

ظریف: آمدنم در انتخابات به خیر و صلاح مُلک و ملت نیست

ترفندی که سامسونگ برای فروش بیمه به کاربست

محمود احمدی نژاد رسما کاندیدای ریاست جمهوری شد + عکس

آخرین آمار جهانی کرونا امروز چهارشنبه ۲۱ اردیبهشت ۱۴۰۰

فیلم/ لحظه ورود احمدی‌نژاد به ستاد انتخابات وزارت کشور

کار بیرانوند در بلژیک سخت‌تر شد

افزایش یارانه نقدی به کجا رسید؟

فیلم/ ثبت‌نام وزیر اسبق جهاد کشاورزی در انتخابات

جزئیات تغییر دامنه نوسان در بورس و فرابورس

بی‌توجهی به ممنوعیت سفر در تعطیلات عید فطر؛ جاده‌ها شلوغ است

فیلم/ حمام با فضولات گاو برای محافظت در برابر کرونا!

کاهش چشمگیر مخاطبان برنامه‌های ماه رمضان تلویزیون