چرا قیمت مسکن در اردیبهشت غیرقابل کنترل شد؟

اقتصاد24 - طی ماه میانی بهار ۱۲ هزار و ۱۰۰ فقره معامله فروش آپارتمان مسکونی در تهران انجام و ثبت شد که البته این میزان در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۵/ ۳۶درصد افت داشته اما از حجم معاملات در طول هفت ماه قبل از آن بیشتر بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نیز در این ماه با ثبت یک جهش بی‌سابقه دست‌کم از سال ۹۲ تاکنون به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید و ۵/ ۱۲ درصد رشد کرد.

آمار و اطلاعاتی که از اردیبهشت ۹۸ بازار معاملات مسکن شهر تهران به دست آمده، نشان می‌دهد در این ماه بازار مسکن یک دوپینگ معاملاتی را تجربه کرد. اصطلاح دوپینگ از این بابت برای توصیف وضعیت کنونی بازار به‌کار می‌رود که شرایط بازار مسکن به لحاظ قیمت و رفتار متقاضیان خرید در اردیبهشت به شکلی نبود که بتوان به واسطه آن رشد حجم خرید و فروش آپارتمان را پیش‌بینی کرد.

در اردیبهشت امسال ۱۲ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد و این میزان معامله در حالی رقم خورد که از شهریور سال گذشته تا پایان فروردین امسال به جز ماه استثنایی اسفند که بازار تحت تاثیر رونق سنتی شب عید قرار می‌گیرد، حجم معاملات همواره چهار رقمی و کمتر از ۱۰ هزار فقره بوده است. از این رو به نظر می‌رسد تعداد آپارتمان‌هایی که فروخته شد در مقایسه با ظرفیت بازار مسکن در ماه میانی بهار بسیار بیشتر بوده است. آنچه که ظرفیت و بضاعت پایین بازار مسکن را رقم می‌زند، سطح بالای قیمت مسکن فراتر از قدرت خرید متقاضیان و در نتیجه افت شدید میل به خرید ملک و نیز نبود میل به فروش آپارتمان در سمت عرضه تحت تاثیر سردرگمی که به دلیل نامعلوم بودن چشم‌انداز اقتصاد کشور به آن دچار هستند، است.

رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در ماه گذشته

میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی ماه گذشته با ۱۱۲ درصد افزایش نسبت به اردیبهشت پارسال به ۱۲ میلیون و ۶۷۰هزار تومان رسید. این رقم همچنین در مقایسه با میانگین قیمت در فروردین ۵/ ۱۲ درصد افزایش یافته و سبب شده رشد قیمت بی‌سابقه ماهانه مسکن رقم بخورد. البته تا ماه گذشته «دنیای اقتصاد» گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از میانگین قیمت را منعکس می‌کرد، اما با گذشت ۱۰ روز از خرداد هنوز این آمار توسط دفتر مذکور منتشر نشده و مشخص نیست روند انتشار گزارش را متوقف کرده‌اند یا این امتناع از انتشار گزارش رسمی موقتی است. به هر روی بر اساس گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن در تهران طی فروردین ماه مترمربعی ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که طی یک ماه معادل یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. به این ترتیب قیمت مسکن در اردیبهشت ۹۸ رکورد بیشترین افزایش ماهانه را از سال ۹۲ تاکنون که سابقه انتشار گزارش‌های ماهانه تحولات بازار مسکن وجود دارد، به خود اختصاص داد. بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در طول این بازه بیش از شش ساله، مربوط به اردیبهشت سال ۹۲ بوده که قیمت مسکن با تورم ۵/ ۹ درصدی روبه‌رو شد.

در طول این مدت میانگین قیمت مسکن هرگز طی یک ماه بیش از ۱۰ درصد رشد نکرده بود و این رخداد در اردیبهشت ۹۸ بی‌سابقه است. به لحاظ ریالی نیز بیشترین تورم مسکن پیش از این در اسفند ۹۷ رقم خورد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران یک میلیون تومان افزایش یافت اما اکنون به لحاظ ریالی هم شاهد افزایش بیش از این هستیم. علت افزایش قیمت با وجود کاهش تقاضای خرید را باید در سمت عرضه جست‌وجو کرد. کمبود عرضه آپارتمان به دامنه‌دار شدن رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه دامن زد و در نهایت شاهد این تورم شدید بودیم. قیمت‌ها در بازار ملک مسیری را طی کرد که اکنون وزن تقاضای مصرفی در معاملات مسکن به پایین‌ترین حد رسیده و قدرت خرید آنها به شدت کاهش یافته است. از طرفی انتظارات تورمی برخی از فعالان بازار ملک سبب شده آنها همچنان از فروش امتناع کنند و این وضعیت بیش از همه در بازار نوسازها مشهود است. بر اساس این گزارش، سهم واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن در اردیبهشت ماه امسال ۴۱ درصد بوده است. معاملات این گروه سنی در مقایسه با اردیبهشت سال ۹۷ نیز ۴۱ درصد ریزش داشته که این میزان از میزان ریزش کل معاملات (۵/ ۳۶ درصد) بیشتر بوده است.

رشد شدید قیمت مسکن دقیقا در ماهی اتفاق افتاد که برخی در فضای مجازی و گروه‌های تلگرامی از درون بازار مسکن نقل قول می‌کردند که قرار است به زودی قیمت مسکن ریزش کند. اگرچه تجربه دوره‌های رکود معاملات مسکن و ماه‌های پس از جهش قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد معمولا بعد از جهش و رونق، قیمت برای چند ماه ثابت می‌ماند تا به تدریج قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند، اما انتظار ریزش قیمت که در درون بازار مسکن شکل گرفته بود، محقق نشد و حتی بازار رویه‌ای برعکس را طی کرد. این وضعیت منعکس‌کننده اثر رفتار تقاضای سرمایه‌ای در بازار است. در حال حاضر موتور تورم ملکی در پایتخت را عمدتا تقاضای سرمایه‌ای مسکن شارژ می‌کند. البته سفته‌بازان نیز در این موضوع همچنان نقش دارند اما نقش آنها در مقایسه با سال ۹۷ به مراتب کمرنگ‌تر شده است. در سال ۹۷ سوخت موتور تورم ملکی عمدتا توسط سفته‌بازان تامین می‌شد که امسال دست‌کم در اردیبهشت این نقش به متقاضیان سرمایه‌ای ملک واگذار شده است. اثر تقاضای مصرفی بر تورم ملکی نیز تقریبا صفر است، چراکه سهم این متقاضیان از کل معاملات مسکن بسیار ناچیز است. بنابراین اگر اوضاع بیرونی بازار مسکن به خصوص موضوعات حوزه سیاست بین‌الملل در ماه‌های آینده به گونه‌ای پیش برود که تقاضای سرمایه‌ای بیش از این تحریک نشود، تقریبا عامل یا متغیری برای دامن زدن به رشد شدید قیمت مسکن وجود نخواهد داشت.

منبع: دنیای اقتصاد