بورس املاک؛ ابزار خانه‌دار شدن یا بازار تازه سفته‌بازی؟

اقتصاد۲۴-حسین سلاح‌ورزی نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران و عضو شورای عالی بورس روز شنبه چهارم مردادماه از تصویب راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات در شورای عالی بورس خبر داد.

به نظر می‌رسد این تصمیم با حمایت حسن قالیباف اصل رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و دبیر شورای عالی بورس و فرهاد دژپسند وزیر اقتصاد و رئیس شورای عالی بورس همراه بود که توانست مصوبه این شورا را اخذ کند؛ حال آنکه بسیاری از کارشناسان اقتصادی به دلیل مبهم بودن بسیاری از زوایای تشکیل بورس پنجم و مستقل به اسم بورس املاک، با آن مخالف بوده یا حداقل خواهان انتقال اجزای آن به بورس کالا بوده‌اند.

 

---

بیشتر بخوانید: بورس املاک، مردم را خانه‌دار می‌کند؟

پس از اعلام تصویب ایجاد بورس املاک، قالیباف اصل رئیس سازمان بورس درباره جزئیات آن با اعلام اینکه سرمایه اولیه تشکیل این بورس، ۵ هزار میلیارد تومان است، گفت: بنا بر این مصوبه، سه گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات، شامل ۳۵ درصد تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی، ۳۵ درصد نهاد‌های عمومی دولتی و غیر دولتی و ۳۰ درصد نیز عامه مردم خواهند بود.

به نظر می‌رسد منظور از تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی، صرفاً اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران و اتاق تعاون باشد؛ نهاد‌های عمومی غیر دولتی نیز عمدتاً مربوط به املاک ستاد اجرایی، بنیاد مستضعفان، شهرداری‌ها و بانک‌هاست.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در یک برنامه رادیویی از تشکیل بورس املاک حمایت کرد و در مورد ابزار‌های مورد بررسی برای حل مشکل مسکن و تأمین مالی این صنعت از طریق بورس املاک گفت: انتشار اوراق سلف موازی استاندارد و امکان فروش متری مسکن، انتشار اوراق خرید دین مسکن، بازار مصالح ساختمانی، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار تهاتری ملک و مصالح به همراه توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان مهمترین این ابزار‌ها هستند که از میان آن‌ها، تاکنون صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، عملیاتی شده و بررسی‌های لازم جهت کارآمدتر شدن این ابزار در دستور کار قرار دارد. سایر ابزار‌ها نیز در حال بررسی هستند و در آینده‌ای نزدیک، به‌ویژه اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، عملیاتی خواهد شد.

وزیر راه و شهرسازی در حالی از ابزار‌های بازار سرمایه برای حل مشکل مسکن از طریق بورس املاک نام می‌برد که بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره توجیهاتی که در این خصوص می‌شود، معتقد است: «آخرِ کارکرد این بورس، تأمین مالی با ابزارهایی، چون صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، فروش متری مسکن و… است که اساساً نیاز به ایجاد بورس جدید نداشته و در حیطه فعالیت و وظایف نهاد‌های موجود خصوصاً شرکت‌های تأمین سرمایه قرار می‌گیرد. ضمن اینکه با وجود بورس‌های کنونی فعال در کشور، هیچ خلائی احساس نمی‌شود.»

«به زبان خیلی ساده، همه کارکرد‌هایی که برای بورس املاک می‌توان تعریف کرد، توسط ساختار موجود نیز قابل انجام است. ظاهراً دوستان عزمشان را جزم کرده‌اند مشکل هویت بورس املاک را با سرمایه فوق سنگینِ ۵ هزار میلیارد تومانی جبران کنند!»

شاهین چراغی، عضو شورای عالی بورس نیز در گفتگو با خبرنگار مهر گفت: اینکه گفته می‌شود مشابه این بورس در دیگر کشور‌ها وجود ندارد، اتفاقاً مشابه این بورس در انگلیس و دوبی راه اندازی و معاملات بورس املاک لندن آغاز شده است بورس املاک دوبی هم به زودی فعالیت خود را آغاز می‌کند.

وی ادامه داد: بخش مسکن هم اشتغال بالایی ایجاد می‌کند و هم مورد نیاز مردم است؛ ما در این بورس بحثمان بیشتر مشابه بازار اولیه است به این معنا که صنعت ساخت و ساز در حوزه‌های مسکونی و پروژه‌ای را قرار است توسعه دهیم.

عضو هیئت مدیره بورس کالا یادآور شد: خیلی‌ها تصورشان از بورس املاک این است که قرار است شبیه بنگاه‌های املاکی رفتار کنیم و اقدام به دلالی خرید و فروش مسکن کنیم؛ در حالی که این اتفاق قرار نیست رخ دهد بلکه قرار است بورس املاک به یک بازار مولد تبدیل شود که در آن پروژه‌های انبوه سازی مسکن یا پروژه‌های عمرانی کشور که نیاز به منابع دارند، تأمین مالی شوند.

وی خاطرنشان کرد: تمام این دارایی‌های ملکی از طریق اوراق (اوراق سلف موازی) مورد معامله قرار می‌گیرند با توجه به اینکه باید در کشور سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، قرار است منابع مالی‌ای که در جامعه وجود دارد را به سمت بورس املاک هدایت کنیم تا در بخش مسکن مصرف شود.

چراغی از جمله دستاورد‌های بورس مسکن را ایجاد امکان برای خرید متری خانه عنوان کرد و گفت: مردم می‌توانند با ابزار‌هایی که در بورس املاک ارائه می‌شود، سرمایه گذاری کنند به این صورت که هر سال بتوانند متراژی از ساختمانی که مورد نظر دارند خریداری کرده و از این افزایش قیمت‌ها خود را در امان بدارند ضمن اینکه علاوه بر خریداران مسکن، سازندگان و دارندگان زمین هم می‌توانند به سرعت دارایی‌های خود را نقد کنند.

وی درباره فروش متری مسکن در بورس املاک گفت: سرمایه گذاران در این بورس می‌توانند بر اساس منابع و میزان پولی که در اختیار دارند، چند متر از هر پروژه را خریداری می‌کنند و مرتباً این متراژی که خریداری شده را افزایش می‌دهند پروژه‌های انبوه سازی مسکن که در حال احداث هستند، همزمان با پیشرفت پروژه، با رشد قیمت مواجه هستند؛ درنتیجه اوراق متری مسکن هم مرتباً ارزشمندتر می‌شوند.

به گفته چراغی، مالک این اوراق متری مسکن (اوراق سلف موازی استاندارد) می‌تواند آن را به افراد دیگری واگذار کند یا اینکه با افزایش متراژ واحد‌های خریداری شده، می‌تواند معادل آن را واحد مسکونی از همان پروژه دریافت کنند و واحد خود را تحویل بگیرد.

وی ادامه داد: به عنوان مثال اگر یک واحد مسکونی ۱ میلیارد تومان قیمت دارد، ولی فردی ۲۰۰ میلیون تومان دارد، نمی‌تواند در شرایط فعلی، بخشی از این ملک (مثلاً ۲۰ متر مربع) را خریداری کند، ولی در بورس املاک این ابزار‌ها ایجاد خواهد شد که به مردم این امکان را می‌دهد تا از این افزایش قیمت مسکن عقب نمانند و بتوانند از نقدینگی خود به نسبت ارزشی که از یک ملک مسکونی دارد، بهره برداری کنند.

سعید اسلامی بیدگلی، عضو شورای عالی بورس هم شب گذشته در رادیو اقتصاد با بیان اینکه من همزمان هم مخالف با بورس املاک بودم هم موافق آن، اظهار داشت: موافقان بورس املاک دو هدف کلی دارند، یکی نقدشوندگی بخش املاک و دیگری شفافیت در معاملات.

وی افزود: موافقان می‌گویند با تشکیل بورس مسکن می‌توانند ابزار‌های جدید تأمین مالی بخش مسکن و ساختمان در آن ایجاد کنند؛ با بررسی آمار مسکن می‌بینیم که رشد سرسام‌آوری در بخش مسکن و املاک داشته‌ایم، اگر فردی ابتدای امسال پس اندازی معادل خرید ۲۰ متر مسکن داشت، ولی هیچ جا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را نمی‌فروشند، با این رشد قیمت‌ها، در انتهای تیر ماه همان ۲۰ متر را هم نمی‌توانست بخرد؛ اما اگر ابزار‌هایی وجود داشت که می‌توانست آن ۲۰ متر را خریداری کند و به مرور و با افزایش پس انداز‌های خود، متراژ باقی مانده را خریداری کند، شاید می‌توانست قدرت خرید را حفظ کند.

عضو شورای عالی بورس ادامه داد: اینکه با بورس مسکن بتوانیم جلوی افزایش قیمت مسکن را بگیریم، ارتباطی به هم ندارد؛ رشد قیمت مسکن مربوط به شاخص‌های کلان اقتصادی، سیاسی و بین‌المللی است؛ بورس مسکن تنها می‌تواند پروژه‌های انبوه سازی بزرگ را تأمین مالی کند؛ اما اینکه فکر کنیم با بورس مسکن بتوانیم قدرت خرید مردم و سرمایه گذاران در بخش مسکن را افزایش دهیم و این مشکل را حل کنیم، اشتباه است.

وی یکی از دلایل افزایش قیمت در حوزه املاک و مستغلات را سفته بازی دانست و گفت: این بورس می‌تواند به کاهش سفته بازی کمک کند، اما اگر شاخص‌های کلان اقتصادی مانند رشد نقدینگی و تورم کنترل نشود، بورس املاک هم نمی‌تواند کمکی به بازار مسکن کند.

اسلامی بیدگلی تشکیل بورس املاک را مورد استقبال سرمایه گذاران کلان دو بخش بازار سرمایه و بازار مسکن دانست و گفت: فروش املاک وابسته به نهاد‌های حاکمیتی، اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و مانند آن‌ها می‌تواند به بورس املاک بیاید.

وی در عین حال یادآور شد: احتمال افزایش حجم سفته بازی در بورس مسکن وجود دارد.

دبیر هیئت مؤسسان بورس املاک: همه سرمایه ۵ هزار میلیارد تومانی اولیه تکمیل شد

حسن بان دبیر هیئت مؤسسان بورس املاک و مستغلات در گفتگو با خبرنگار مهر درباره ویژگی‌های این بورس اظهار داشت: در این بورس از ذی نفعان مانند نهاد‌های عمومی و غیر دولتی، انبوه سازان و دارندگان زمین و مسکن دعوت می‌شود تا با سرمایه گذاری ۵ هزار میلیارد تومانی، در این بورس سرمایه گذاری کنند.

وی افزود: این سرمایه اولیه در حال حاضر با حضور بخش خصوصی تکمیل شده است.

دبیر هیئت مؤسسان بورس املاک ادامه داد: طی هفته آینده اطلاعیه‌ای منتشر می‌شود که بخش خصوصی شامل اتاق بازرگانی و اتاق تعاون پذیره نویسی را آغاز کنند. پس از آن مردم عادی هم می‌توانند در پذیره نویسی ۳۰ درصد باقی مانده سهام شرکت بورس املاک مشارکت کنند.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بخشی از دستورالعمل‌ها آماده شده، افزود: پیش بینی می‌کنیم تا چهار ماه آینده پذیره نویسی اولیه را آغاز کنیم.

بان یادآور شد: تا هفته آینده ثبت شرک بورس املاک با تأمین سرمایه از سوی اتاق‌های ایران و تعاون نهایی خواهد شد.

فعال بازار سرمایه درباره علت بالا بودن سرمایه اولیه شرکت بورس املاک گفت: شورای عالی بورس هم با این سرمایه اولیه موافقت کرد؛ به خصوص که مدل کسب و کار و ماهیت بورس املاک با سایر بورس‌ها فرق دارد و قرار نیست همین کاری که در بورس‌های دیگر در حوزه بازار مسکن انجام می‌شود، در بورس املاک هم انجام شود.