تولید یک میلیون مسکن در سال با چه ابزاری؟/ برنامه‌های ساخت مسکن بر مبنای واقعیت نیست

اقتصاد ۲۴ -در سال‌های اخیر بازار مسکن با افزایش قابل توجه قیمت‌ها مواجه شده است. این در حالی است که در دولت‌های گذشته، دو برنامه با نام‌های مسکن مهر و مسکن ملی، در جهت سروسامان دادن به آشفتگی بازار مسکن رونمایی شد و به مرحله اجرا درآمد؛ اما آنچه خروجی این طرح‌ها بود، نتوانست رضایت قشر‌های نیازمند مسکن را تأمین کند و حالا دولت سیزدهم، ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال عمر دولت هدف گذاری شده است.

مردم به عنوان متقاضی مسکن در این بازار آشفته قیمت ها، چشم انتظار تسریع در اجرای برنامه‌های دولت برای ساخت و ساز مسکن در کشور هستند. از سوی دیگر برخی از کارشناسان نیز بر شناسایی خانه‌های خالی تحت اختیار افراد و نهاد‌هایی همچون بانک‌ها تاکید دارند، تا بتوان با افزایش عرضه این واحدها، تعدیل قیمت‌ها را عملیاتی کرد.

از سوی دیگر، فعالان بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز مسکن، رسیدگی به آشفتگی قیمت مصالح و زمین را به دولت پیشنهاد می‌دهند و معتقدند دولت باید برای افزایش عرضه مسکن، حمایت از بخش خصوصی و انبوه سازان را اولویت قرار دهد و خود دولت کمتر در این حوزه وارد شود.

قیمت‌ مسکن کشش افزایش هماهنگ با هزینه تولید را ندارند

خشایار باقرپور رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در پاسخ به این سوال که کوتاه‌ترین راه جهت خروج از بن بست بازار مسکن چیست؟ به اقتصاد ۲۴ گفت: قبل ازهر چیزی، حقیقت محصول این بازار را پذیرفت و اینکه فرآیند تولید در این بازار، فرآیند بسیار زمان‌بری است. به ویژه با سازه‌هایی که در حوزه شهرداری‌ها در بحث صدور پروانه، تامین منابع مالی و تکنولوژی‌های ساخت وجود دارد؛ نمی‌توان در موضوع بهره وری از تولید انتظار کوتاه‌مدت داشت.تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، به این معنا نمی‌تواند باشد که در پایان هر سال، یک میلیون مسکن وارد چرخه بازار می‌شود. نهایتاً اگر بتوانند تولید یک میلیون واحد را از همین ابتدای دولت سیزدهم شروع و کلنگ آن را بزنند وگرنه پروسه ساخت و ساز در کشور ما آن هم در اشل انبوه‌سازی، کمتر از سه، چهار سال نیست. باید نگاه به ساخت یک میلیون مسکن اساسی و طبق اصول و برنامه باشد نه صرفاً با توجه به برخی گمانه زنی‌ها بیان و غیر قابل اجرا شود. چراکه بالاخره یک روز باید این معضل حل شود.موضوع سرمایه گذاری در این بخش بحث مهمی است که می‌تواند ضامن حفظ بازار باشد. از این رو خطوط اعتباری باید برای سازندگان و انبوه‌سازان تعریف شود. قیمت‌ها کشش افزایش هماهنگ با هزینه تولید را ندارند. باید سود انبوه‌سازان تضمین شود با توجه به هزینه‌های تولید قطعاً سود سرمایه گذاران به دلیل افزایش قیمت‌ها قابل اهمیت است و باید قبل از هر اقدامی این موضوع برای انبوده سازان تضمین شود. پدیده عدم تضمین سرمایه در بخش تولید توسط انبوه سازان در میان مدت و بلندمدت قطعاً سرمایه‌های بخش خصوصی را از بخش ساختمان و تولید مسکن خارج می‌کند و آن موقع دولت می‌ماند و بودجه‌هایی که عملاً پاسخگوی هدف‌گذاری‌ها نیست. اینکه بیایند و مثل رویه دولت دوازدهم، مدام گناهکار تعریف کنند ویک روز اشتباه و کاستی‌ها در بازار به گردن املاکی‌ها و یک روز بر گردن بانک‌ها و روز دیگر خانه‌های خالی؛ هیچ کدام از این عناوین راه حل نخواهد بود. برای ایجاد ثبات و آرامش فقط باید سرعت تولید را بالا ببرند که این نحوه اصلاً در حیطه وزارتخانه‌ها نیست بلکه در اختیار شورا‌های شهر و شهرداری‌ها است و در این راستا باید تسهیلات ویژه‌ای برای این منظور در نظر گرفته که این مسیر نیز روند تقسیط داشته باشد.هزینه‌های پروانه ساختمان باید کاهش پیدا کند؛ شرایط تسهیل شود و در بحث تأمین مصالح باید برای انبوه سازان و به ویژه شرکت‌های تعاونی، تسهیلاتی در نظر گرفته شود.در گذشته سهمیه‌هایی به تولید کنندگان و انبوه سازان مسکن اختصاص داشت که این سهمیه‌ها سال هاست در حال حاضر وجود ندارد.یکی دیگر از موضوعاتی که در بحث توسعه تولید مسکن مغفول مانده مشارکت مردمی است. باید برنامه‌ها برای جلب مشارکت بیشتر مردم به این عرصه اجرایی شود تا هدفگذاریی که در آغاز دولت سیزدهم برای تولید چهار میلیون مسکن طی این دوره چهار ساله تعیین شده تحقق یابد. فقط تولید، منطقی‌ترین راهکار برون رفت از وضعیت بحرانی بازارمسکن است. اینکه بخواهند در این بازار هم دستوری عمل کنند و برای ثبات قیمت، صاحب خانه‌ها را ملزم به کاهش قیمت کنند؛ محال است.

برنامه‌های مسکن برمبنای واقعیت نبود و نیست

‌باقر پور در پاسخ به این سوال که چرا طرح‌های دولت  راه گشای مناسب و کارامد در این بازار نبوده و نیست؟گفت: حداقل طی هشت سال گذشته مسئولین در حوزه وزارت راه و شهرسازی و حتی در دولت نهم و دهم که بحث مسکن مهر به عنوان شاخص‌ترین طرح دولتی مطرح شد، برنامه ریزی‌ها هیچ کدام برمبنای واقعیت نبوده است. شاید هدف گذاری‌های خیلی خوبی بوده و شعار‌های خوبی در این رابطه داده می‌شد، اما برنامه‌های اجرایی برمبنای واقعیت نبود و نیست. بار‌ها در رابطه با طرح اقدام ملی مسکن گفته شد که چگونه می‌خواهند یک مسکن با کیفیت بسازند با متری سه میلیون و خرده ای؟! فقط بابت اتمام اسکلت باید چهار میلیون هزینه شود این یعنی به موضوع تولید و هزینه‌های آن واقعی نگاه نمی‌شود و ارقام و اعداد روز را نمی‌شناسند وما با رویا‌های خودشان بدنبال تحقق هدف می‌باشند و زمانی که رویا‌ها حقیقی نباشد و با حقیقت بازار هم خوان نباشد می‌توان گفت که اهداف دست نیافتنی می‌شود. به طوری که در حال حاضربعد از ۱۰ سال هنوز دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل و تحویل نشده است!در واقع باید تمامی طرح‌های دولتی را برای جواب دادن به این سوال لیست کنند و دقیقا ناکارآمدی هر کدام را دانه به دانه بررسی کنند، ولی در کل عدم واقع گرایی در برنامه ریزی برای تحقق اهداف یکی از اصلی‌ترین دلایل است.

هدایت بازارمسکن به سمت جلب اعتماد مردم

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در پاسخ به این سوال که دولت سیزدهم با چه اهرمی می‌تواند نظام بازار مسکن را به سمت توسعه، پویایی و از همه مهمتر جلب اعتماد مردم هدایت کند؟ گفت: به عنوان سرشاخه ساز و کاری که دولت می‌تواند پیشه و به عنوان یک اهرم استفاده کند، این است که بتواند خودش را در حوزه تولید مسکن دخیل کند. تشکل‌های مردم نهاد، تعاونی‌ها و شرکت‌های متکی به بخش خصوصی باید مردم را درگیر این بازار کند تا مشارکت خود را در این زمینه جلب کند.

بیشتربخوانید:منابع مالی ساخت یک میلیون خانه از کجا تامین می‌شود؟

چراکه دولت چنین بودجه‌ای را در اختیار ندارد. اما نکته بعدی اهرم قدرت حاکمیتی دولت است که باید بالاخره یک بار برای همیشه تمامی ارکان و تمامی نهاد‌ها و سازمان‌های درگیر در حوزه مسکن را با هم هماهنگ کند. این طوری نیست که از یک وزارتخانه یا از یک سازمان و نهاد مشخص بخواهد انتظار داشته باشد که در این زمینه فعال شوند و بازار مسکن را به سمت توسعه هدایت کنند. تمام وزارت خانه‌های اقتصادی مانند اقتصاد، صنعت معدن تجارت، راه و شهرسازی، تعاون، شهرداری ها، شورا‌های شهر، بانک‌ها و تمامی دستگاه‌هایی که به نوعی در پروسه تولید مسکن چند وجه این صنعت را به خود اختصاص می‌دهند باید همسو و هم هدف شوند.

نقطه ضعف بازارمسکن از بدنه ضعیف خود دولت است

باقر پور در پاسخ به این سوال که آیا این ابزار براحتی در اختیار دولت قرار دارد یا باز هم پای مافیا و قدرت‌های سیاسی در میان است؟ گفت: بله دولت براساس قانون و براساس اختیارات این ابزار و اهرم را در اختیار دارد، اما چه می‌شود که آن دستگاه‌ها همه با هم هماهنگ نیستند و هر کدام ساز جداگانه خود را می‌زنند. شاید به خاطر سهم خواهی‌هایی باشد که هر کدام از این دستگاه‌ها از این بازار به صورت مستقل دارند و سعی می‌کنند که از بدنه دولت بیایند و ترمز پیشرفت بازار مسکن باشند. مثلا می‌بینیم شورای شهر تهران در سال گذشته یک مصوبه‌ای می‌دهد که اصلا با اهداف مجلس در طرح جهش تولید مسکن هم خوانی ندارد و از مردادماه ۱۴۰۰، عوارض تولید ۳۷ تا ۵۰ درصد شد و بعد هم سخنگوی شورای شهر اعلام می‌کند که این حتی یک درصد هزینه تولید مسکن هم نیست که کاملاً اشتباه است و خیلی بیشتر از یک درصد و نزدیک به ۷ تا ۸ درصد است. در بحث صنعت بالاخره کارخانجات هم درگیری‌های خاص خود را دارند. نوسانات بازار ارز می‌آید روی این‌ها تاثیر می‌گذارد، یک روز قطعی برق تاثیر خودش را می‌گذارد و هر کدام به نوعی درگیر مسایل داخلی و حل معضلات خود و کسب منافع شان هستند، بدون اینکه نگاه مشترکی وجود داشته باشد به اینکه هدف کلان قرار است معضل مسکن را پوشش بدهد. اینکه ما بخواهیم از یک خانواده از یک حزب به عنوان مافیا نام ببریم خیر؛ نقطه ضعف از بدنه ضعیف خود دولت است که خودش نمی‌تواند ارکان خودش را به نوعی مدیریت و هماهنگ کند تا بتواند به یک هدف چند وجهی دست پیدا کند. خوبه که از این پس بازار مسکن را یک بازار چند وجهی نامید.