بازار مسکن در تصرف بانک‌ها

اقتصاد۲۴ - آمار منتشر شده از تصرف ۳۷ میلیون مترمربع زمین و ساختمان توسط بانک‌ها حکایت می‌کند؛ آماری که پس از سال‌ها در اطلاعیه‌ای با عنوان «افشای فهرست زمین و ساختمان» در سامانه اطلاع‌رسانی کدال منتشر شد؛ آماری که نشان می‌دهد هجده بانک، معادل مساحت نزدیک به ۶۰۰ هزار واحد مسکونی را به تملک خود درآورده اند.

آمار‌ها حاکی از آن است که در پایان سال گذشته حدود چهار درصد از دارایی‌های هجده بانک که در بورس حضور دارند، به ارزش ۱۲۱ هزار میلیارد تومان به بخش املاک و مستغلات اختصاص دارد؛ بانک‌هایی که در حدود ۱۴ هزار فقره زمین و ساختمان با کاربری‌های متفاوت اداری، تجاری، مسکونی، کشاورزی و… به ابعاد ۳۷ میلیون مترمربع را به تملک خود درآورده‌اند. در این میان ۹۶۲۹ فقره دارایی‌های ثابت و ۴۱۰۷ فقره نیز دارایی‌های تملکی است که بانک‌ها در ازای عدم‌پرداخت اقساط مشتریان، از ایشان تصاحب کرده‌اند.
بنا بر ماده ۱۶ قانون رفع موانع تولید در سال ۱۳۹۴، کلیه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظفند حداقل ۳۳ درصد از اموال خود را به صورت سالانه بفروشند. گویا بانک‌ها از این کار سر باز زده‌اند.

فرار بانک‌ها از اظهار واقعیت

با باز گذاشته شدن دست بانک‌ها در بخش املاک، ۳۷ میلیون مترمربع مسکن که باید در اختیار مردم قرار داشته باشد در تملک بانک‌ها نگه داشته شده است.
مشخص است که بانک‌ها برای گریز از مجازات‌های بانک مرکزی، دارایی‌های ثابت و تملیکی خود را کمتر از میزان واقعی اظهار کرده‌اند. اکنون با افشای این آمار و اعداد، ضرورت اقدام و دادن ترتیب اثر توسط بانک مرکزی و وزارت اقتصاد باید به شدت حس می‌شود.

میانگین هر مترمربع زمین و ساختمان در زمستان ۹۹ در حدود هفت میلیون تومان بوده است. به این ترتیب تا آن زمان ارزش دارایی‌های ثابت بانک‌ها از محل زمین و ساختمان بالغ بر حدود ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده است.
در همین ارتباط شاخص‌های عملکرد بانک‌ها نیز نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از سپرده‌های بانک‌ها نه‌تن‌ها توسط شرکت‌های وابسته سرمایه‌گذاری نشده، بلکه حتی به وام‌های بی‌بازگشت نیز تبدیل نشده و تبدیل به دارایی‌های غیرمولد و ثابت شده که به افزایش تعداد شعبه‌های بانک‌ها، زمین و ساختمان و وثایق بانکی منجر شده است.

افزایش چشمگیر نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام

اطلاعیه منتشر شده در خصوص بانک‌های فعال در بازار سرمایه نشان می‌دهد میزان دارایی‌های ثابت در صورت مالی بانک‌های مورد بررسی حدود ۵۷ هزار میلیارد تومان و تعداد آن‌ها نیز ۹۶۲۹ مورد است. رقم دارایی‌های ثابت مشهود در سال ۹۳ حدود ۶/۲۱ هزار میلیارد تومان بوده که تا سال ۹۹ حدود ۱۶۵ درصد رشد داشته است.

دارایی ثابت مشهود به دارایی‌هایی گفته می‌شود که موجودیت عینی و عملیاتی دارد که شامل زمین، ساختمان و ماشین‌آلات می‌شود و دارایی‌های نامشهود دارایی‌های غیرجاری هستند که موجودیت عینی و عملیاتی ندارند، مانند حق اختراع، سرقفلی، حق چاپ و….

به علت نرخ بالای تورم و به ویژه جهش قیمت املاک، بعضی از بانک‌ها، دارایی خود را به ساختمان و زمین تبدیل کردند و هر سال با تجدید ارزش این دارایی‌ها در دفاتر مالی خود، سودآور بودند. به این ترتیب نسبت دارایی‌های ثابت به حقوق صاحبان سهام که مطابق قانون نباید از ۷۵ درصد تجاوز کند به ۱۵۰ درصد رسیده است.

بیشتر بخوانید: بانک صادرات با املاکش چه می‌کند؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن کشور در فاصله بین سال‌های ۹۳ تا ۹۶ در ابتدا با رکود سنگین و سپس در فاصله بین سال‌های ۹۷ تا ۹۹ با جهش تورمی مواجه شد.

در طول این سال‌ها امکان فروش املاک به راحتی میسر نبوده و از طرفی بانک‌ها به دلیل اینکه در انتظار جهش‌های قیمتی و افزایش تورم در بازار بودند، از فروش املاک خود خودداری کردند. در همین حال متقاضیان نیز با مورد تملک قرار گرفتن املاکشان توسط بانک‌ها مواجه شدند؛ متقاضیانی که به علت وجود تورم در اقتصاد کشور قادر به بازپرداخت وام‌های بانکی نبودند.

قانون برای برخی به صورت دلخواه عمل می‎کند

یک کارشناس حوزه مسکن در خصوص آمار منتشر شده در ارتباط با میزان تملک بانک‌ها در بازار مسکن کشور و چگونگی رویکرد دولت سیزدهم در این رابطه گفت: حدود پنج یا شش سال پیش بانک مرکزی بخشنامه‌ای صادر کرد با این مضمون که بانک‌ها حق ساخت و ساز ندارند و در عین حال مواردی که توسط بانک‌ها در حال ساخت است نیز باید متوقف می‌شد.

حسن محتشم ادامه داد: با وجود ابلاغ این دستورالعمل، از آن جایی که قوانین در کشور ما الزاما برای خیلی‌ها اجرا شده، ولی برای برخی به دلخواه عمل می‌شود، این قانون به صورت دقیقی اجرا نشد.
او افزود: آمار منتشر شده مبنی بر اینکه ۳۷ میلیون مترمربع زمین و ساختمان در تملک بانک‌ها قرار دارد و اینکه به بخشنامه بانک مرکزی توجه نشده و این میزان املاک و ثروت ملی به صورت سرمایه راکد و بلا استفاده مانده است، بسیار مایه تاسف می‌باشد.

این کارشناس حوزه مسکن خاطر نشان کرد: اینکه این آمار اعلام و منتشر شده است را می‌توان به فال نیک گرفت. حال باید دید دولت ابراهیم رییسی در ارتباط با بخشنامه بانک مرکزی چه تصمیمی اتخاذ خواهد کرد.
محتشم افزود: باید منتظر ماند و دید با بانک‌های متخلف چه برخوردی صورت خواهد گرفت.

اثرات بازگشت واحد‌های تحت تملک بانک‌ها به بازار

این کارشناس حوزه مسکن در خصوص تاثیرات بازگشت واحد‌های تحت تملک بانک‌ها به بازار مصرف گفت: اینکه ۳۷ میلیون مترمربع زمین و ساختمان به بازار معاملات بازگردد قطعا تاثیر به‌سزایی بر وضعیت فعلی خواهد گذاشت.

او ادامه داد: این املاک قاعدتا در کلان‌شهر‌ها و در مناطق خوب واقع شده‌اند. چرا که بانک‌ها اصولا اقدام به تملک املاک قابل قبول و یا ساخت و ساز در مناطق سطح بالا می‌کنند.

محتشم در خصوص نحوه و چگونگی رویکرد دولت سیزدهم در ارتباط با بانک‌ها گفت: رویکرد دولت فعلی باید به شدت اجرایی باشد. ضرورت اجرایی شدن بخشنامه‌ای که بانک‌ها را از ارتکاب به چنین اقداماتی منع می‌کند، به شدت حس می‌شود.

لزوم ایجاد رویکرد اجرایی

این کارشناس حوزه مسکن افزود: رویکرد بانک مرکزی باید بدین صورت باشد که بانک، بانکداری کند، نه اینکه خلاف مقررات و ضوابط به امر ساخت‌و‌ساز بپردازد. بانک مرکزی باید این را به طور جد از بانک‌ها بخواهد و با در دستور کار قراردادن ضوابط سختگیرانه موجب شود تا بانک‌ها صرفا در مسیر بانکداری قدم بردارند نه ساخت‌و‌ساز.

محتشم در پایان خاطر نشان کرد: این یک قانون است و چنان‌چه بانکی از قانون تخطی کند، باید مشمول جرایم شود.