قیمت رهن و اجاره‌، نجومی‌تر از همیشه/ مهاجرت معکوس دست آورد بحران مسکن در ایران

اقتصاد ۲۴-کارد بحران مسکن حالا دیگر به استخوان شهروندان در شهر‌های کوچک و بزرگ کشور رسیده است. مشکلی که در دو دهه گذشته گریبان گیر کلان شهر‌های کشور شده بود و دو بار در سال‌های ۸۵ و ۸۹ به انفجار قیمت منتهی شد، در ۵ سال اخیر به یک بحران تمام عیار تبدیل شده و بسیاری از شهروندان را ناچار به کوچ به شهر‌های اطراف کلانشهرها، حاشیه شهر‌ها و حتی مهاجرت معکوس کشانده است. در این میان حالا بحران دیگر تنها در کلان شهر‌ها نیست که خود را به رخ می‌کشد بلکه تقریبا در تمامی شهر‌های کشور وجود دارد.

قصه پرغصه مسکن، دردی که خانواده ایرانی را می‌بلعد

کتایون زنی ۵۰ ساله است و پسری ۲۵ ساله و دختری ۱۹ ساله دارد. بحران اقتصادی زندگی آنان را به بن بست جدی کشانده و مساله بحران مسکن آنان را راهی حاشیه شهر تهران کرد. سه سال پیش که از غرب تهران به سوی حاشیه غربی شهر تهران رفت تصور نمی‌کرد به زودی حتی همان مسکن حاشیه‌ای نیز برایش به بحرانی جدی تبدیل خواهد شد. او و همسرش حالا از همیشه ناتوان‌تر هستند و می‌گویند ستاد کرونا اجاره آنان را که تا تیرماه سال جاری بوده است، تا آخر دی ماه تمدید کرده و دیگر نمی‌دانند از اینجا کجا باید بروند. صاحبخانه رقم ۳ میلیون تومانی اجاره را حالا به ۵ میلیون تومان افزایش داده است و کتایون می‌گوید با دو فرزند بزرگ و دانشجو کجا بروند؟ حاشیه‌تر از این؟

بیشتر بخوانید: بانک‌ها مسکن را دوست دارند!

صدف، زنی ۳۹ ساله است که ۲۰ سال پیش برای ادامه تحصیل در دانشگاهی دولتی به تهران آمده و بعدتر نیز در تهران ازدواج کرده است. او می‌گوید در سال ۱۳۹۸ خانه‌ای را به قیمت ماهیانه یک میلیون و ۴۰۰ هزارتومان و با پول پیش ۱۰۰ میلیون تومان اجاره کرده و تنها طی دو سال، صاحبخانه می‌گوید برای تمدید اجاره نامه باید مبلغ اجاره ماهیانه به ۶ میلیون تومان افزایش پیدا کند.
صدف حیرت زده انگار بیشتر از خودش می‌پرسد، می‌گوید خانم باورتان می‌شود؟ سال ۱۳۹۹ اجاره را دو میلیون و پانصد هزارتومان تعیین کرد و حالا حرف از ۶ میلیون تومان می‌زند و تازه می‌گوید نمی‌خواهید بروید. صاحبخانه صدف می‌گوید این رقم را با تخفیف شناخت دو ساله گفته وگرنه اجاره برای سال ۱۴۰۰ باید ۷ میلیون تومان تعیین می‌شده است. او تکرار می‌کند آخر چطور می‌شود یک منطقه متوسط نشین در غرب تهران این رقم اجاره تعیین شود؟ او می‌گوید چکار کنیم؟ من و همسرم برگردیم خانه پدرو مادرمان در این وضعیت؟ اصلا کسی متوجه هست که اولین نیاز برای خانواده و تشکیل یک خانواده، داشتن مسکن و سرپناه است؟

بیشتر بخوانید: هزینه کمرشکن مسکن

سپهر و مادر و خواهرش پس از مرگ پدر با هم زندگی می‌کنند، خواهر دانشجو است و مادر و پسر کار می‌کنند. می‌گوید صاحب خانه اجاره خانه را از یک میلیون تومان، به دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان افزایش داده است و خود سپهر می‌گوید تازه صاحبخانه خوش انصاف است، چون می‌توانست بیش از این‌ها اجاره را افزایش دهد. او می‌گوید سال ۱۳۹۷ در خانه‌ای ۷۰ متری در محدوده شرق تهران زندگی می‌کرده اند و حالا در خانه‌ای ۵۰ متری در جنوب تهران و با این روند افزایش قیمت اجاره‌ها معلوم نیست سال آینده همین خانه ۵۰ متری در جنوب تهران را نیز داشته باشند. سپهر می‌گوید من و خواهرم تهران به دنیا آمده ایم، راهی برای برگشت به عقب نداریم، کجا برویم؟ چقدر بیشتر از تهران بیرون برویم؟ بیرون از نقشه این شهر جایی برای ما هست؟

۲۵ درصدی که باد هوا بود

امیر ساکن مشهد است، نیلوفر ساکن شیراز و حسین ساکن اصفهان و تقریبا همه آنان روایت‌هایی مشابه همین قصه‌ها را دارند، با یک سوال که نهاد تعیین کننده‌ای برای اجاره‌ها وجود دارد؟ آیا اصلا کسی فکر می‌کند که باید با بحران مسکن در این کشور چه کرد؟
مساله این است که تعیین ۲۵ درصد افزایش اجاره بها نیز هیچ کارکردی نداشته است. موجر‌ها به راحتی می‌گویند، یا رقمی که می‌گوییم اضافه شود یا تشریف ببرید و در قرارداد جدید به راحتی ارقامی تا دو برابر بیشتر از اجاره سال قبل را قید می‌کنند. سیستم نظارتی نه تنها وجود ندارد که حتی این رقم ۲۵ درصد نیز در بسیاری از شهر‌ها به یک مشکل و بحران بزرگ‌تر تبدیل شده است.

متوسط قیمت مسکن در تهران از ۳۰ میلیون تومان عبور کرد

جدیدترین گزارش بانک مرکزی، نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت با کاهشی ۰.۲ درصدی در مهر سال جاری به ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده، خطر افزایش جمعیت در فقر مطلق مسکن در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ همچنان بالا و نگران‌کننده است. هم چنین با نگاهی به گزارش دفتر مطالعات اجتماعی وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی از فقر چند بعدی در بخش مسکن در سال ۹۸، می‌توان دریافت که افزایش متوسط قیمت هر مترمربع تا چه اندازه برای جامعه خطرناک بوده و لازم است سیاستمداران نه با وعده‌های ساخت مسکن که با کنترل متغیر‌های پولی جلوی کاهش دسترسی افراد به مسکن مقرون به صرفه را بگیرند. براساس گزارش وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی افراد ساکن استان تهران بیشتر از سایر استان‌ها مجبورند برای مسکن هزینه کنند.

گیلان و سیستان و بلوچستان رکورددار فقر شدید مسکن

در مقابل افراد ساکن در سیستان و بلوچستان و گیلان در فقر شدید مسکن به سر می‌برند؛ بدین معنا که علاوه بر این که هزینه‌های بیشتری برای مسکن می‌پردازند، در خانه‌هایی سکونت دارند که امکانات رفاهی ناقصی دارد یا از مصالح بادوامی ساخته نشده است. افزایش شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها در کنار ۲.۵ برابر بودن طول دوره انتظار در ایران نسبت به متوسط جهانی برای خانه‌دار شدن، نشان از فشار بالای هزینه مسکن بر خانوار‌های کشور است که این فشار‌ها هر ساله با افزایش قدرت خرید افراد همچنین تضعیف ارزش پول ملی بیشتر می‌شود.

بد مسکنی یعنی چه؟

بد مسکنی براساس تعریف وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی به وضعیتی گفته می‌شود که در آن افراد به حداقل یکی از موارد دسترسی به آب، سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی و مسکن بادوام و امنیت تصدی دسترسی ندارند و دچار محرومیت هستند. وزارت تعاون بر این باور است که نرخ بد مسکنی در فقرا دو برابر غیرفقرا است. از نظر این وزارتخانه فقرا به افرادی گفته می‌شود که زیر خط فقر مطلق زندگی می‌کنند. این وزارتخانه مدعی شده که به طور کلی «فقر مسکن در ایران دارای طیف گسترده‌ای است شامل عدم توانایی تامین مالی مسکن و همچنین سکونت افراد در خانه‌های نامناسب از لحاظ قدمت، نوع سازه و دسترسی به امکانات شهری است.» نرخ بد مسکنی در استان‌های محروم یا با تورم بالا نیز بیشتر است.

فقر مسکن گریبان گیر ایرانیان

با استناد به گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان سال ۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به متری ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان رسیده بود.
در آن سال ۳۶ درصد از کل خانوار‌های کشور از مسکن مناسب و مقرون به صرفه برخوردار نبودند این نرخ در مناطق شهری حدود ۴۵ درصد و در مناطق روستایی نیز ۱۰ درصد بود.

بیشتر بخوانید: شکست طرح دولت روحانی برای پرداخت وام ودیعه مسکن با کارشکنی بانک‌ها

نکته در این است که نرخ جهانی خانوار‌های عدم برخوردار از مسکن به صرفه در مناطق شهری و در جهان ۲۰ درصد است که تفاوت معناداری با این نرخ در کشور دارد. این وزارتخانه مهم‌ترین دلیلی که باعث شده ۴۵ درصد از شهرنشینان به مسکن مقرون به صرفه دسترسی نداشته باشند را هزینه بالای مسکن می‌داند که به نظر می‌رسد خودش را در افزایش هزینه مصالح ساختمانی و البته قیمت‌گذاری‌های فراتر از انتظار مسکن نشان داده است.

براساس آنچه این وزارتخانه از اوضاع مسکن در سال ۹۸ منتشر کرده، جمعیت عدم برخوردار از مسکن مقرون به صرفه در ایران دو برابر متوسط جهانی این شاخص است. یعنی افرادی که بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را به مسکن اختصاص می‌دهند بیشتر از متوسط آن در جهان گزارش شده که بسیار نگران‌کننده است. به خصوص آن که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ایران از اسفند ۹۸ (که مورد مطالعه این وزارتخانه بوده) تا مهر سال جاری ۱۱۰ درصد افزایش داشته است. این جهش می‌تواند شمار جمعیتی که از مسکن مقرون به صرفه برخوردار نیستند، افزایش دهد.

۱۰ میلیون خانوار شهری حتی به مسکن متوسط دسترسی ندارند

با استناد به گزارش مرکز آمار در سال ۹۸ تعداد خانوار‌های کشور به ۲۵ میلیون و ۶۶۷ هزار رسیده که تعداد خانوار‌های ساکن شهر و روستا به ترتیب ۱۹میلیون و ۵۶۱هزار و ۶میلیون و ۱۰۶هزار در سال ۹۸ بودند. با مقایسه اعداد و ارقام تعداد خانوار‌ها و نرخ عدم برخورداری از مسکن به صرفه می‌توان ادعا کرد که حدود ۹ میلیون خانوار در شهر‌ها و ۶۰۰ هزار خانوار در روستا‌ها به مسکن مقرون به صرفه دسترسی ندارند و با توجه به روند فعلی قیمت‌ها ممکن است هرگز خانه دار نشوند.

بیشتر بخوانید: در مناطق متوسط تهران آپارتمان زیر ۳۰ میلیون تومان وجود ندارد

براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت تعداد معاملات در اولین ماه از پاییز به ۵۴۷۱ فقره رسیده که نسبت به شهریور و مهر ماه سال ۹۹ به ترتیب کاهشی ۳۰ و ۳۶.۸ درصدی داشته است. بیشترین قیمت متوسط قیمت مربوط به منطقه یک با حدود ۷۰ میلیون تومان و کمترین متوسط قیمت نیز به منطقه ۱۸ با ۱۵ میلیون تومان اختصاص داشت. اگرچه که متوسط قیمت نسبت به ماه گذشته کاهشی ۰.۲ درصدی داشته، اما ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان نیز نسبت به درآمد افراد و سطح زندگی ایرانیان رقم بالایی است.

در جست و جوی متهم پیش مشاورین املاک

پدرام حالا ده سالی است که کار معاملات املاک می‌کند خودش می‌گوید غرب تهران در دست اوست، برای خودش اعتبار خاصی قائل است، اما وقتی از او می‌پرسم که چرا قیمت املاک به این شرایط رسید و چقدر مثلا بنگاهی‌ها مقصر هستند، محکم می‌گوید به بنگاه‌ها ربطی ندارد و این مالکین هستند که تعیین می‌کنند. در مقابل این پرسش که بسیاری از مالکین می‌گویند مشاوران املاک رقم‌های سال جدید را به آنان اطلاع می‌دهند نیز با رد ادعا می‌گوید باور کنید خود مالک می‌آید بنگاه و رقمی می‌گوید و حتی گاهی وقتی از آنان می‌خواهیم که از چنین ارقامی بگذرند و تخفیف بدهند یا خانه ممکن است اجاره نرود، می‌گویند باشد، خانه خالی بماند، اما به قیمتی که میخواهیم اجاره بدهید.

بیشتر بخوانید: در کدام مناطق تهران خانه ارزان شد؟

علی آقا عاقله مردی است که می‌گوید ۳۰ سال است بنگاه معاملات ملکی دارد و در جنوب غربی تهران همه او را می‌شناسند. او می‌گوید وضعیتی که این روز‌ها در مسکن می‌بیند بی سابقه است و تقریبا هیچ گاه وضعیت تا این حد آشفته و به هم ریخته نبوده است. علی آقا می‌گوید که همیشه یک اعتدالی در تعیین اجاره بها بود و من مستاجر‌هایی را می‌شناسم که ۱۰ سال و ۱۲ سال در خانه‌ای اجاره‌ای می‌ماندند و صاحبخانه و مستاجر با هم کنار می‌آمدند، اما حالا کل محل تغییر کرده است، مستاجر‌هایی که سابقه یک دهه زندگی در محل را داشتند ناگهان مجبور به ترک محل زندگی خود شده اند و کسانی دیگر به این محله آمده اند که با بحران وضعیت زندگی مجبور شده اند محل زندگی خود را عوض کنند و به اصطلاح چند محل پایین‌تر دنبال خانه بگردند.
علی آقا می‌گوید ساخت و ساز خیلی کم شده است و ادامه می‌دهد که: «اصلا مدتهاست برای فروش خانه زیر ۴ سال معامله نکرده ام. بیشتر خانه‌هایی که برای فروش سپرده می‌شوند بیشتر از ۱۰ سال از عمرشان می‌گذرد. واقعا خانه نوساز یا کم سال چرا اینقدر کم است؟»

پاسخ این سوال علی آقا را، اما آقای سامانی که در منطقه شمال غربی تهران کار املاک می‌کند، می‌دهد. او نیز از قدیمی‌های صنف معاملات املاک است و خودش می‌گوید دستی هم در ساخت و ساز داشته است، اما حالا مدت هاست دیگر به صورت مشارکتی کاری نمی‌سازد، چون قیمت زمین و مصالح بالا رفته است.
در میان حرف‌های آقای سامانی دو نکته، اما مهم است، اول این که او تاکید دارد که دورانی که مشاور املاک به صاحبخانه بگوید چه رقمی اجاره تعیین کن گذشته و خود موجر وقتی پا به داخل بنگاه می‌گذارد ریز قیمت‌ها و وضعیت را می‌داند. او تاکید دارد که یکی از مکان‌های تعیین قیمت حالا دیگر سایت دیوار است. می‌گوی که: «موجر‌ها می‌روند روی سایت دیوار و به قیمت‌های هم نگاه می‌کنند و ریز قیمت محل به محل را تقریبا با موشکافی پیدا می‌کنند و بعد می‌آیند سراغ ما.»

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره قیمت مسکن

نکته دوم که آقای سامانی روی آن تاکید دارد مساله عدم ساخت و ساز هم راستای تقاضای مسکن است. او می‌گوید مشکلات اقتصادی و بحران این که مسکن به سرمایه تبدیل شده را هم کنار بگذارید، اما نمی‌توانید از مساله عدم تناسب عرضه و تقاضا در مسکن بگذرید. او می‌گوید: «تصور کنید شما به اندازه مکفی برای خرید خانه نوساز پول دارید و می‌خواهید حتما خانه‌ای نوساز زیر دو سال تهیه کنید. خب بسیار سخت است، چون همین حالا برای یک خانه نوساز در هر جای تهران در مقابل هر واحد ۳ مشتری وجود دارد.»
او در ادامه می‌گوید اتفاقا اصلا مشتری زیاد نیست، بلکه ساخت و ساز کم شده و در نتیجه این تصور به وجود می‌آید که طالب خانه زیاد است، اما توجه نمی‌شود که وقتی ساخت و ساز در سه سال گذشته تا یک پنجم کاهش یافته، بازار عرضه و تقاضا نیز بهم خورده است.

بحران مسکن با فشار مضاعف روی روان خانواده‌های ایرانی

با همه این موارد و آمار‌ها فعلا حقیقت غیرقابل انکار این است که مسکن به یک بحران تمام عیار تبدیل شده است که جامعه ایرانی را به درون سیاهچاله خود می‌کشد. همه تبلیغات عوامل دولتی و مسولان نظام برای ازدواج آسان و ازدواج جوانان، مساله فرزندآوری و بحران کاهش زادو ولد، مساله اعتماد حداقلی برای آینده و بسیاری موارد روانی روی دوش خانواده‌های ایرانی، اکنون به طور کامل وابسته به مساله مسکن است. نمی‌توان برای خانواده‌های ایرانی از فرزندآوری گفت در حالی که همان خانواده به عنوان مهم‌ترین رکن جامعه از امکان این که سرپناهی برای خود و فرزندانش داشته باشد نیز مطمئن نباشد.

مساله مسکن حالا شاهرگ حیاتی خانواده ایرانی شده است و به جای زیگزاگ رفتن برای درک بسیاری از مشکلات خانواده‌های ایرانی، چون عدم تمایل به فرزندآوری، تمایل روزافزون به ازدواج سفید و حتی بحرانی به نام افزایش طلاق، کارشناسان و مسولان یکبار ریشه را ببینند، بحران اقتصادی و در راس آن بحران مسکن در حال تباه کردن روان خانواده‌های ایرانی است. مشکل را درک کنید تا شاید برای آن راه حلی بیابید.