مقصر آشفتگی بازار اجاره کیست؟/ مقایسه نرخ افزایش اجاره بها در ایران و اروپا

اقتصاد۲۴- مانیا شوبیری - «افزایش اجاره‌بها بالای ۲۵ درصد ممنوع»، این جمله برای مستاجرانی که قرار است چندین برابر نرخ‌های سال‌های گذشته را برای اجاره یک خانه نه چندان مناسب تهیه کنند یک جمله خنده‌دار است. البته باید اشاره کرد که انفجار اجاره تنها مختص به کلان‌شهر‌ها نبوده و افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها در شهرستان‌ها نیز شرایط سختی را برای مستاجران به وجود آورده است و هیچ سرعت‌گیری هم برای کاهش شتاب رشد اجاره‌بها وجود ندارد.

یورونیوز در گزارشی به بررسی افزایش نرخ اجاره‌ها در اروپا و مقایسه آن با ایران پرداخته است. بر اساس این گزارش طی ۱۲ سال گذشته، قیمت مسکن در ۲۴ کشور عضو اتحادیه اروپا افزایش یافته و تنها در سه کشور یونان (٪۲۳-)، ایتالیا (٪۱۰-) و قبرس (٪۸-) کاهش یافته است.

بیشترین افزایش قیمت مسکن نیز در استونی (٪۱۷۴)، مجارستان (٪۱۵۲) و لوکزامبورگ (٪۱۳‍۱) ثبت شده است. در همین مدت، اجاره‌بها در ۲۵ کشور عضو اتحادیه اروپا افزایش یافته، ولی در دو کشور یونان (٪۲۵-) و قبرس (٪۱-) کاهش یافته است. بالاترین نرخ افزایش در استونی (٪۱۷۷)، لیتوانی (٪۱۲۷) و ایرلند (٪۷۷) گزارش شده است.

افزایش ۱۰.۵ و ۱.۴ درصدی قیمت و اجاره‌بهای مسکن در یکسال منتهی به سه ماه نخست سال جاری میلادی (۱۱ دی ۱۴۰۰ تا ۱۱ فروردین ۱۴۰۱) در اتحادیه اروپا در شرایطی است که مطابق اعلام مرکز آمار ایران، نرخ اجاره‌بها در مناطق شهری ایران در فاصله زمستان ۱۳۹۹ تا فصل مشابه سال ۱۴۰۰ معادل ۲۸.۱ درصد افزایش یافته بود. همچنین بانک مرکزی ایران نیز گزارش کرده که متوسط قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران فروردین ماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ نزدیک به ۱۶.۹ درصد بالا رفته است. این بررسی به راحتی وضعیت آشفته بازار اجاره را نشان می‌دهد.

مقصر آشفتگی بازار اجاره کیست؟

بازار اجاره امسال با وجود تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها، تکانه‌های سنگینی داشته و در این میان بسیاری از خانوار‌ها برای یافتن خانه‌ای متناسب با جیب‌شان مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر و یا حاشیه شهر‌ها شده‌اند. اما باید پرسید که مقصر شرایط پیش آمده در بازار اجاره کیست؟ برخی از دولتی‌ها، مشاوران املاک را به عنوان عامل نابسامانی بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره می‌دانند. به گفته آن‌ها در بازار اجاره هیچ نظارتی وجود ندارد و مشاوران املاک با قیمت‌سازی ریتم بازار را برهم زده‌اند. این درحالی است که مشاوران املاک بانک‌ها را مقصر شرایط نابسامان فعلی می‌دانند. بر اساس گزارشی از تیتربرتر چندی پیش عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تاثیر بانک‌ها در بازار مسکن گفته بود: «تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سوداگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.»

بیشتر بخوانید: مستاجران در باتلاق اجاره بها /رکورد افزایش ۱۰۰ درصدی اجاره بها زده شد

اما از مشاوران املاک و بانک‌ها که بگذریم، هستند کسانی که وزارت راه و شهرسازی را مقصر آشفتگی در بازار اجاره می‌دانند.

آشفتگی بازار اجاره حاصل عدم تحقق برنامه‌ها است

«محمود فاطمی‌عقدا»، کارشناس حوزه مسکن معتقد است که مجموعه‌ای از عوامل سبب آشفتگی بازار مسکن شده و باید هرچه زودتر به فکر ساماندهی این بخش از اقتصاد بود. وی در این خصوص به اقتصاد ۲۴ گفت: آشفتگی بازار مسکن در بخش اجاره و خرید حاصل عدم تحقق برنامه‌های اعلام شده توسط دولت است. واقعیت این است که برنامه‌ها برای ساخت مسکن محقق نشد و از سوی دیگر ما کمبود یک یک نظارت کافی و موثر را در بازار داریم. در حوزه اجاره نبود یک سامانه اجاره‌داری نوین باعث شده است که بانک‌ها، مالکان و مشاوران املاک هرگونه که می‌خواهند عمل کنند.

وی افزود: نکته بسیار مهمی که در حوزه مسکن وجود دارد فاصله معنادار میان نیاز به مسکن و تولید و عرضه واحد‌های مسکونی است. عدم تعادل میان نیاز و عرضه مسکن یک واقعیت غیرقابل انکار بوده که باید به آن توجه ویژه شود. هنگامی که ما حدود ۶ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم چگونه می‌توان انتظار داشت که بازار اجاره و یا حتی بازار خرید کنترل شود؟

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: متاسفانه دیر به هنگام وارد شدن وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این امر در حوزه کنترل بازار استیجار هم عامل دیگری برای آشفتگی‌های فعلی است. وزارت راه و شهرسازی باید سال گذشته برنامه‌ای برای کنترل بازار اجاره در سال جاری در نظر می‌گرفت نه اینکه امسال برای امسال به دنبال راه‌حل باشند. وقتی موج افزایش قیمت‌ها سرعت بگیرد دیگر به راحتی نمی‌توان آن را کنترل کرد.

فاطمی‌عقدا تاکید کرد: با توجه به شرایط بازار نمی‌توان فقط موجران، دفاتر املاک، بانک‌ها و یا وزارت راه و شهرسازی دانست؛ بنابراین مجموعه‌ای از چالش‌ها از سوی نهاد‌ها و بخش‌های مختلف شرایط فعلی را به وجود آورده است. البته وزارت راه و شهرسازی به دلیل عدم ورود به موقع در ساخت مسکن و همچنین عدم ارائه گزارش شفاف در خصوص اقداماتی که در حوزه املاک انجام داده چالش‌های بسیاری را در بازار به وجود آورده است. اما همانطور که گفتم در یک کلام نمی‌توان یک نهاد خاص را مقصر شرایط فعلی بازار اجاره دانست.

در بازار مسکن چه باید کرد؟

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به راهکاری برای کنترل بازار اجاره در سال‌های آینده ادامه داد: اصلی‌ترین و تنهاترین راهکار برای کنترل بازار اجاره در سال‌های آتی ایجاد یک ساختار، نهاد، سازمان، سامانه و یا هرچیز دیگری است که منجربه راه‌اندازی سازمان اجاره‌داری نوین در کشور شود. باید یکسری شرکت‌های خصوصی و به طور خاص شهرداری‌ها وارد عمل شوند و در شهر‌های مختلف مسکن‌های استیجاری به صورت انبوه بسازند. این اقدام سازمان اجاره‌داری نوین را شکل میدهد و آن موقع مسکن‌های تولیدشده انبوه است که نرخ اجاره را در بازار تعیین می‌کند.