تعیین سقف اجاره بها، تکرار تجربه‌ای شکست خورده در دولت سیزدهم/ صاحب خانه‌هایی که فقط پول می‌خواهند نه دستور!

اقتصاد۲۴-  سال ۱۳۹۹، موعد تاریخی عجیبی برای بخشی از مستاجران بود. در آن سال بخش زیادی از مستاجران که شاید در انتظار تمدید اجاره خود بودند با پیغام تخلیه از سوی موجر مواجه شدند.
سال ۱۴۰۰ این مساله حتی تشدید شد و از ابتدای خرداد تا اواسط شهریور تبدیل به دوران بره کشان شرکت‌های حمل و نقل و اسباب و اثاثیه منزل تبدیل شد. در آن سال تقریبا کمتر محله ای دستکم در تهران روزانه شاهد جا به جایی و اسباب کشی نبود و به این ترتیب با یک دستور عجیب و بدون پشتوانه، صد‌ها مستاجر ناچار به جا به جایی منزل خود شدند.

دستور ابلاغ شده توسط دولت روحانی آن هم در روز‌های بعد از شیوع گسترده ویروس کرونا این بود که اجاره مسکن در تهران تا سقف ۲۵ درصد و در شهرستان‌ها ۱۵ و ۲۰ درصد امکان افزایش دارد، دستوری که نه تنها اجرا نشد بلکه مشکلی به مشکلات مستاجران افزود، چرا که صاحبان املاک در شرایطی که تورم به مرز ۵۰ درصد رسیده بود و قیمت خانه با رشد نجومی مواجه شده بود حاضر نبودند تن به این دستور بدهند.

ماجرای یک دستور جنجالی در بازار مسکن

این دستور البته در سال ۱۴۰۱، باز هم توسط دولت رئیسی ابلاغ و تمدید شد، اما گوش شنوایی نبود و این بار فقط مستاجر‌ها حرفه ای‌تر شده بودند.
مریم به اقتصاد ۲۴ می‌گوید که شهریور سال ۱۴۰۱، صاحبخانه درخواست تخلیه کرد و بعد از اصرار‌های ما به صراحت گفت قرارداد جدید بنویسیم و رقمی اعلام کرد که حدود ۷۰ درصد بیشتر از رقم قبل بود و زمانی که ما پذیرفتیم گفت پس قرارداد جدید بنویسیم و قرارداد قبلی را فسخ کنیم.

زهرا مستاجر دیگری است که در اکباتان زندگی می‌کند. او نیز مشابه خاطره مریم را برای اقتصاد ۲۴ تعریف می‌کند و می‌گوید صاحبخانه گفته بوده که می‌خواهد خانه را بفروشد و تخلیه کنیم، اما بعدتر که با وی حرف زدیم متوجه شدیم برای اجاره، خانه را آگهی کرده و در نهایت رقمی ۵۵ درصد بالاتر از سال قبل گفت و در نتیجه ما هم قرارداد تازه نوشتیم.

همین دو مورد به خوبی نشان از شکست طرح دستوری افزایش اجاره بها داشت. البته که مالکان نیز زمانی که رقم تورم از مرز ۴۰ درصد عبور کرده و به روایتی حتی در مرز ۵۰ درصد بود به طور مشخص به افزایش اجاره بها با رقم دستوری ۲۰ و ۲۵ درصد تن نمی‌دادند.

ماجرای تعیین سقف اجاره چه بود؟

اکنون نیز بار دیگر به نظر می‌رسد که تصمیمی مشابه آنچه یک بار شکست خورد بار دیگر و این بار با اهرم قانون گذاری قرار است به کمک مستاجران بیاید.
این در حالی است که به گزارش اقتصاد ۲۴ اکنون یافتن مسکن اجاره‌ای مناسب برای خانوار‌های متوسط شهری به یکی از معضلات این روز‌ها تبدیل شده که دو عامل «کمبود فایل اجاره‌ای مناسب در دفاتر مشاوران املاک» و نیز «افزایش تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه به جای ودیعه»، سبب شده تا این سختی در یافتن مسکن مناسب اجاره‌ای، دو چندان شود.

ماجرای تعیین سقف اجاره بها از تصمیم شورایعالی مسکن سقف اجاره‌بها شروع شد و برای تهران ۲۵ درصد و برای سایر شهر‌ها ۲۰ درصد تعیین کرد. تعیین این سقف به دولت حسن روحانی و شروع کرونا برمی‌گردد که سقف مجاز برای افزایش کرایه‌خانه‌ها ۲۵ درصد اعلام شد. اما طی تمام این سال‌ها هیچ اثری از اجرای مصوبه شورا دیده نمی‌شود. دولت رئیسی هم قرار بود به مستأجران در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، کلانشهر‌ها ۷۰ میلیون تومان و سایر شهر‌ها ۴۰ میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن بپردازد.

بیشتر بخوانید: اینجا کسی به فکر مستاجر‌ها نیست/ افزایش ۴۰ درصدی اجاره بها از فرودین ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۳

مهدی اشعری، کارشناس اقتصاد مسکن پیشتر به مهر گفته بود که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این نیز مصوبه تعیین سقف اجاره بها را از ستاد ملی کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ اخذ و ابلاغ کرده بود؛ این در حالی است که گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص بازار اجاره بهای مسکن نشان می‌دهد در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره بها را ابلاغ کرد، این افزایش اجاره بها، بیش از رقم مندرج در مصوبه بود.

وی البته یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره بها و نیز الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن را بروز درگیری میان موجر و مستأجر دانسته و گفته بود که فشار آوردن بر مردم سبب برخی دعوا و درگیری‌ها میان آن‌ها شده و حتی اعتماد عمومی را کمرنگ می‌کند.

این البته دقیقا همان مرحله ای است که دولت و قانون گذاران به آن توجه نمی‌کنند که با فشار به مالکان و یا بخشی از شهروندان هم مفهوم مالکیت خصوصی دچار نقص می‌شود و از سوی دیگر روند فشار به این شکل منجر به بروز مشکلات بیشتر در رابطه با انواع درگیری و شکایت می‌شود.

وعده تازه وزیر راه درباره ابلاغ سقف اجاره بها

به گزارش اقتصاد ۲۴، این تجربه اکنون حالا در شرایطی بار دیگر تکرار می‌شود که وزیر راه و شهرسازی روز ۷ خرداد سال جاری درباره اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها گفت: در جلسه اخیر شورای عالی مسکن مقرر شد تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها، به شورای مسکن استان‌ها واگذار شود. تاکنون در ۱۱ استان این کار انجام شده و تا آخر هفته نیز سایر استان‌ها اقدامات لازم را در این رابطه انجام خواهند داد.
بذرپاش تاکید کرد: پیش از این هیچ ابزاری برای کنترل بازار اجاره مسکن نداشتیم که خوشبختانه با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها می‌توانیم از قشر مستأجران حمایت‌های خوبی را داشته باشیم.

اما مساله این است آیا واقعا امکان کنترل گری بار دیگر به این شکل و با قانون گذاری وجود دارد؟
شهید سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور فقید ایران در اردیبهشت سال جاری و در یکی از آخرین ابلاغیه‌های خود و در راستای اجرای اصل ۱۲۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را که در جلسه علنی روز دوشنبه ۱۰ اردیبهشت ماه در مجلس تصویب شده بود، برای اجرا به قوه قضائیه، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران خارجه ابلاغ کرد. بر این اساس، روز ۱۶ اردیبهشت ماه اعلام شد که «طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که توسط مجلس و به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تدوین و اصلاح شده بود، توسط شورای نگهبان تأیید شد که با ابلاغ این طرح بخشی از مشکلاتی که هم‌اکنون در بازار اجاره، زمین و مسکن وجود دارد، رفع خواهد شد.»

ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها چه می‌گوید؟

اهمیت این قانون مربوط به ماده ۷ این قانون است.
بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰ ٪) باشد، شورای عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض الحسنه مربوط به آن در شهر‌های بالای یکصد هزار نفر جمعیت و شهر‌های جدید آن استان در هر یک از شهر‌های مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰ ٪) تا صددرصد (۱۰۰ ٪) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.
این بدان معناست که حالا بر اساس این قانون دولت به طور مشخص درباره رقم اجاره بها تصمیم گیری می‌کند و اتفاقا بر اساس موادی که اعلام کرده است، درباره عدم اجرای آن نیز راهکار‌هایی را دارد.

اما مساله این است چرا این تصور وجود دارد که با شکست طرح قبلی، طرح جدید شکست نخواهد خورد.
بر اساس تبصره یک این ماده قانونی گفته شده است که:
تبصره ۱- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستاجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستاجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم می‌شود. جریمه ماخوذه جهت اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب بودجه سنواتی و با سازوکار گردش خزانه در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیات‌های مستقیم نمی‌گردد.

مسیر‌های دور زدن یک مصوبه تکراری

اما مساله اینجاست، در اولین مرحله موجران به مستاجران خود اعلام کرده اند که قرارداد تمدید نخواهد شد و در مرحله دوم اعلام شده که اگر به دنبال قرارداد جدید هستند به صورت قانونی دوباره ثبت می‌شود و جالب است بدانید همزمان با ابلاغ این مصوبه، موجران شروع به دریافت رضایت نامه کامل و بلاشرط از مستاجران خود کرده اند.
در واقع به نظر می‌رسد همان گونه که در مرحله قبل، اجرای ابلاغیه کمکی به مستاجران نکرده است، این بار نیز مصوبه دستوری به کمک مستاجران ایرانی نخواهند آمد.

در همین حال به گزارش اقتصاد ۲۴، سید سلمان ذاکر، نماینده مجلس نیز در اردیبهشت سال جاری به اتاق اصناف ایران گفته بود که «زیرساخت‌های تولید مسکن باید فراهم شود. اگر موانع تولید مسکن برداشته شود بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد خواهد شد. با راهکار‌های دستوری امکان کنترل قیمت اجاره مسکن وجود ندارد ضمن اینکه از لحاظ فرهنگی مردم چنین موضوعی را نمی‌پذیرند. یکی از موانع اصلی تولید مسکن شهرداری‌ها هستند که با طولانی شدن مجوز‌های ساخت در تولید سریع مسکن مانع ایجاد می‌کنند در حالی که آن‌ها باید تسهیل گری کنند. نیاز به تولید مسکن و خانه دار شدن افراد همانند نیاز به اکسیژن برای تنفس ضروری است‌. نمی‌توان به مردم بگوییم نفس نکشید! بنابراین باتوجه به این ضرورت، دولت باید زیرساخت‌های لازم را برای تولید مسکن فراهم کند. دولت در حوزه مسکن صرفا باید نقش ناظر را داشته باشد و نظارت کند تا واحد‌های مسکونی به صورت مهندسی و ایمن ساخته شود.»

در واقع با توجه به این سخنان نماینده مجلس باید اذعان داشت که دولت به جای آن که مسئولیت خود در تولید مسکن شهروندان را بپذیرید و نواقص را برطرف کند بار دیگر دست به اقدامات نمایشی می‌زند که در نهایت امکان اجرای آن با روش‌های بسیار برای راه‌های قانونی دور زدن وجود خواهد داشت.

تکرار یک تجربه شکست خورده درباره تعیین نرخ اجاره بها

کما اینکه پیش از این نیز شورایعالی مسکن، میزان افزایش نرخ اجاره‌ بها را مصوب کرد، اما هیچ مالکی از نرخ‌های اعلامی دولت تبعیت نکرد و انفجار قیمت‌ها را در همان سال‌های مورد اشاره شاهد بودیم.
یک مستاجر به اقتصاد ۲۴ می‌گوید در سال ۱۳۹۸ خانه ای را با ۱۰۰ میلیون ودیعه و اجاره یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی اجاره کردم و دقیقا سال بعد و با مصوبه ابلاغی دولت رهن به ۲۰۰ میلیون و اجاره به ۵ میلیون تومان افزایش یافت.

حقیقت این است که هرآنچه در بازار مسکن اتفاق می‌افتد سلیقه‌ای است و مصوبه تازه مجلس و ابلاغ دولت برای کنترل نرخ‌ها به طرحی ناکام و شکست‌خورده می‌ماند که هیچ ضمانت اجرایی برای آن وجود ندارد و مهم‌تر از همه تا زمانی که راه‌های دور زدن قانونی برای این مصوبه هست و سیستم یکپارچه ثبتی وجود ندارد این روند ادامه خواهد یافت.

از سوی دیگر دولت به جای فشار به شهروندان از موجر و مستاجر شاید بهتر باشد در آخرین سال خود، یک بار دیگر به وعده سالی یک میلیون مسکن بنگرد و ببینید اساسا کلنگ چند واحد مسکونی در طی این سه سال به زمین خورده است.