شکست نسخه دستوری در بازار مسکن؛ مستاجر سود کرد یا موجر آسیب دید؟
اقتصاد۲۴- شکست «نرخ دستوری» در بازار اجاره مسکن به شکل رسمی اعلام شده است، اما مدافعان این سیاست، علت عبور از «سقف دولتی» را خلأ ستون برای آن اعلام کردهاند و طرح «محدودتر کردن موجر» را تدارک دیدهاند. بررسیهای «دنیایاقتصاد» و تحلیل یک اقتصاددان درباره تبعات محدودسازی مضاعف سمت عرضه مسکن، آن را ضد حمایت از مستاجر نشان میدهد.
فرید قدیری: یکسال پساز اجرای ناموفق «کنترل اجارهبها با نرخ دولتی»، ناظران یک قانون که این سیاست از دل آن بیرون آمد، با پذیرش شکست در این مدل سیاستگذاری، علت را به «آزادی عمل» موجرها در خاتمه قراردادشان با مستاجر نسبت دادهاند و اینبار خواستار «محدودتر کردن» اختیارات سمت عرضه در بازار اجاره مسکن شدهاند. سال گذشته با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که سال۱۴۰۳ به تصویب رسید، دولت مکلف شد «نرخ مجاز» برای رشد سالانه اجارهبها در شهرها تعیین کند. این سیاست با اعمال «سقف ۲۵درصد» در بازار اجارهنشینها عملیاتی شد؛ اما هزینه اجاره مسکن در مسیر رشد از این سقف عبور کرد؛ بهطوریکه در تهران ۲۹درصد افزایش یافت و در کل کشور نیز ۳۴درصد.
امسال هم برای سال دوم، «نرخ دولتی» برای رشد اجارهبهای مسکن تصویب شده که برای تهران ۲۷درصد و سایر شهرها ۲۵درصد است؛ درحالیکه هزینه اجارهنشینها در سال جاری در پایتخت، تا اینجا حدود ۴۳درصد و در کشور نیز ۳۱درصد رشد نسبت به سال گذشته از خود نشان میدهد. کارشناسان مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی نظارتی، این عبور بازار اجاره مسکن از «نرخ دولتی» را تایید کردهاند و علت آن را «شکست» ناشی از دورزدن «سقف مجاز رشد اجارهبها» توسط موجرها از طریق تاکتیک «خاتمهدادن به قرارداد سال گذشته و انتخاب مستاجر جدید» عنوان کردهاند.
تا اینجا، «نحوه ارزیابی از کموکیف یک قانون»، امیدوارکننده به نظر میرسد؛ چراکه پذیرش شکست در یک سیاست میتواند مقدمه «سیاستگذاری صحیح» منطبق با واقعیت اقتصاد و همراستا با الگوهای موفق جهانی برای تنظیم بازار مسکن باشد. اما در همین گزارش نظارتی، علت شکست «نرخ دولتی» در بازار اجاره مسکن، نبود ستون برای «سقف اجاره» عنوان شده است. مدافعان «سقف دولتی» برای رشد اجارهبها معتقدند، «ستون» سقف مجاز رشد اجارهبها، «سلب اختیار کامل موجر در عدم تمدید قرارداد» و مشروطکردن «حق خاتمه» قرارداد به «یکسری دلایل موجه» است. طرح «محدودسازی حق صاحبخانهها در عدم تمدید قرارداد یکساله اجاره»، آزمون دوم حمایت از اجارهنشینها ظرف کمتر از ۲سال گذشته محسوب میشود.
طراحان پیشنهاد کردهاند، قانونی تصویب شود که براساس آن موجرها فقط در صورتی که «مستاجر به موقع اجاره را نپردازد یا واحد مسکونی نیاز به بازسازی داشته باشد یا صاحبخانه قصد کرده در آپارتمان اجارهای خود ساکن شود» بتوانند قرارداد با مستاجر را خاتمه دهند؛ این یعنی، «توافق برای اجارهنشینی نامحدود». بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره سرنوشت «حمایت از مستاجرها با تحدید موجرها» براساس تجربههای مشابه «کنترل قیمت در بازارهای مصرف» در اقتصاد کشورمان از یکسو و «سازوکارهای حمایتهای دولتی در بازارهای جهانی اجاره مسکن» از سویدیگر نشان میدهد، «هر نوع اعمال محدودیت بر رفتار سمت عرضه مسکن باعث واکنش منفی در بازار به شکل فشار بیشتر هزینهبر سمت تقاضا از طریق خروج عرضهکنندهها از اجارهداری خواهد شد».
پشتصحنه «محدودسازی موجر» در کالیفرنیا
یک استناد مدافعان «محدودتر کردن سمت عرضه در بازار اجاره مسکن»، تصویب قانون حمایت از مستاجرها در کالیفرنیا است. در این ایالت بزرگ آمریکا، صاحبان خانههای اجارهای اجازه ندارند «بدون دلیل»، به قراردادهای اجاره پایان دهند مگر آنکه، یکی از شروط تعیینشده در قانون برای «خاتمه مدت اجارهنشینی مستاجر» در دادگاه از موجر پذیرفته شود. اما آنچه درباره «نحوه تنظیم بازار اجاره کالیفرنیا» توسط مدافعان «کنترل دولتی بازار» عنوان میشود، همه ماجرا نیست. نه تنها در این نقطه از بازار مسکن آمریکا که تقریبا در عمده کشورهای غربی، سهم قابلتوجهی از واحدهای مسکونی اجارهای را «مسکن حمایتی ویژه اجارهداری» تشکیل داده است که شرکتهای اجارهدار با امکاناتی که از دولتهای محلی دریافت کردهاند، این واحدها را به اجاره گذاشتهاند. این بخش از عرضه مسکن همواره تحت شرایطی که دولت در چارچوب سیاستهای حمایتی تعیین میکند، اجاره داده میشوند.
بنابراین، موجرهای خصوصی ریزدانه، در کشورهای غربی، مشمول این سیاستها نیستند. قانون حمایت از مستاجرها در کالیفرنیا نیز عمدتا برای موجرهای حقوقی اجرا میشود؛ آن هم برای «شرایط اضطراری» ناشی از حوادث طبیعی که مدام در این ایالت باعث آسیب به محل سکونت افراد میشود. ضمن آنکه، این قانون در اقتصاد آمریکا نیز مخالفانی دارد که معتقدند، «اگر مالک نتواند پساز پایان قراردادش با مستاجر صرفا بهدلیل پایان اعتبار توافقنامه، مستاجر را خارج کند، عملا بخشی از اختیارات اساسی مالکیتش سلب میشود و تبعاتی برای آینده اجارهداری دارد.»
بیشتر بخوانید:آیا کنترل اجاره با سقف ۲۵ درصدی بازار مسکن را نجات میدهد؟
در عین حال، شرایط بازار اجارهداری در کشورهای مختلف جهان به ویژه در آمریکا، «پایدار» است؛ به این معنا که بازدهی واقعی اجارهداری با توجه به عایدی متوسط حدود ۶درصد در این بازار و تورم عمومی متوسط زیر ۳درصد و نرخ بهره متوسط ۵درصد، همواره «مثبت» و «جذاب» برای سمت عرضه است. در اقتصاد ایران، اما متوسط عایدی اجارهداری طی دهههای اخیر حدود ۳ تا ۵درصد بوده درحالیکه متوسط نرخ تورم عمومی بالای ۲۰ درصد و نرخ بهره نیز به مراتب بیشتر از آن عایدی بوده است. این مقایسه مشخص میکند، اجارهداری در بازارهای مسکن کشورهای مختلف بهعنوان یک «سرمایهگذاری اقتصادی با حاشیه سود مناسب» فعال است. اما در بازار اجاره ایران، بازدهی منفی این فعالیت، انگیزه کافی برای تقویت عرضه مسکن اجارهای را ایجاد نکرده است. در چنین شرایطی، شوک جدید به سمت عرضه، عدم تعادل در بازار را تشدید خواهد کرد. بنابراین، استناد به یک تجربه ظاهرا مشابه آنچه برای «محدودتر کردن موجرها» طراحی شده، تکیهگاه قابلقبول برای انجام آزمون دوم «حمایت از مستاجرها» نیست.
مستاجرها «برنده» اجارهنامههای نامحدود هستند یا «بازنده»؟
اقتصاددانان همواره در نقد سیاست «تعیین قیمت توسط دولت»، اسم این کار را «قیمتگذاری دستوری» گذاشتهاند و نتیجه این سیاستگذاری را مطابق تجربههای مختلف در بازارهای مختلف، به زیان مصرفکننده توصیف کردهاند. نمونه بارز «آفت قیمتگذاری دستوری» را میتوان در بازار خودرو طی سالهای اخیر ردیابی کرد. دولت به کارخانههای خودروساز، «قیمت فروش» دیکته میکند که بسیار ناهمخوان با «قیمت تمامشده» است. نتیجه این تنظیم گری در بازار خودرو، «لشکر میلیونی خریداران پای سامانههای فروش خودرو از در کارخانه در روزهای پیشفروش خودروسازان» بوده که بلافاصله، این خودروها با قیمتهای حداقل ۳۰ تا ۵۰درصد بالاتر از «قیمت دستوری» در بازار مصرف، تحویل مصرفکننده واقعی شده است.
نمونه دیگر «فرجام ضدمصرفکننده قیمتهای دستوری» را میتوان در بازار «خدمات مهندسانساختمانی» جستوجو کرد. قیمتهایی که دولت برای هزینه ساخت مسکن به عنوان پایه «دستمزد مهندس ناظر» هر سال تعیین میکند، کمتر از نصف «قیمت ساخت در بازار واقعی» است و همین به «سرکوب خدمات مهندسی ساختمان و کمفروشیهای مختلف در ساختوساز» منجر میشود. «نرخ دستوری» اجارهبها اولینبار در اوایل دهه۹۰ به اجرا گذاشته شد؛ اما پیامد آن به شکل «واکنش منفی موجرها»، باعث شد اجارهبها در سال اجرای آن سیاست، دوبرابر نرخ مصوب افزایش پیدا کند. البته واکنش منفی، تمام علت «رشد اجارهبها بیشتر از نرخ دستوری» نیست، بلکه مطابق معادلات اقتصادی، متغیر اجارهبها کاملا تحتتاثیر نرخ تورم و قیمت مسکن است.
تورم عمومی بالا به معنای آن است که قیمتهای مصرفکننده شامل انواع کالاها و خدمات مصرفی سالانه در سطحی میانگین افزایش پیدا میکنند. در این حالت و بهخصوص در اقتصاد ایران که سالهای اخیر شاهد «پرشهای مکرر نرخ تورم» بوده است، رشد سالانه اجارهبها نیز انعکاسی از همین وضعیت تورمی است و اگر جلوی رشد یک قیمت گرفته شود، سمت عرضه در آن بازار، برای در امان ماندن از شرایط تورمی وارد بازار دیگری میشود و در جایی فعالیت میکند که بتواند متناسب با تورم، فروش یا عایدی کسب کند. اقتصاددانان معتقدند، در شرایط تورمی، «قیمت دستوری» باعث شکلگیری بازار غیررسمی و کاهش عرضه در بازار رسمی میشود که دود چنین وضعیتی به چشم مصرفکنندهها میرود.
آسیب «حقوق مالکیت» به زیان مستاجرهاست
دکتر موسی غنینژاد، اقتصاددان که همواره بر «به رسمیت شناختن حقوق مالکیت» تاکید داشته است، در پاسخ به «دنیایاقتصاد» درباره پیامدهای «محدودکردن حق موجر برای پایان قرارداد» اعلام کرد: این قید با منافع خانوارهایی که در آینده اجارهنشین میشوند، همچون زوجهای جدید در مغایرت است؛ ضمن آنکه باعث «خروج افراد از بازار اجارهداری» و «پایان ساخت به قصد اجاره» خواهد شد. بازار اجاره مسکن با چنین تصمیمی به سمتی میرود که «آپارتمان اجارهای» برای مستاجراولیها نایاب خواهد شد؛ چون در حالت طبیعی، جابهجاییهای متعارف و رایج در بازار مسکن متوقف یا بسیار محدود میشود.
دکتر غنینژاد در ادامه گفتوگو، «حقوق مالکیت» را سنگبنای توسعه و پیششرط هرگونه فعالیت مولد عنوان کرد و گفت: این محدودیتها باعث فرار سرمایه میشود. این اقتصاددان تاکید کرد: از نظر حقوق اسلامی هم در بیع اگر خریدار و فروشنده بر سر قیمتی توافق کنند نفر سومی نباید وارد این معامله شود و این مساله نقض حقوق مالکیت است. ضمن آنکه در فقه قاعده بسیار مشهور و محکم داریم که فقها زیاد به آن استناد میکنند: «الناس مسلطون علی اموالهم و انفسهم»، یعنی مردم بر جان و مال خودشان تسلط دارند، این را قاعده «تسلیط» مینامند. تسلیط قاعده مسلم فقهی است. بر اساس این قاعده هرگاه کسی بر مالی از مسیر شرعی و قانونی سلطه یافت، کسی نمیتواند او را از انتفاع از آن مال بازدارد. بر اساس قاعده تسلیط، اصل بر این است که انسانها صاحباختیار جان و اموال خودشان هستند. دکتر غنینژاد درباره آنچه «تجربه موفق جهانی مداخله دولت در بازار اجاره» عنوان میشود نیز گفت: در کشورهای غربی، صورتمساله در این بازار کاملا با ایران متفاوت است. در آن کشورها، مثلا فرانسه و انگلیس، بخشی از واحدهای مسکونی اجارهای توسط دولت محلی یا با امکانات دولت ساخته و عرضه شده است. اما در ایران، تقریبا چنین نوع واحدهایی وجود ندارد و بازار اجاره کاملا در اختیار بخش خصوصی است.
