تورم منفی به بازار مسکن سایر شهرها رسیده‌ است؟

همزمان با ایست قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور، اثرپذیری بازار املاک همه شهرها از پایتخت نیز سرعت گرفت. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آخرین تحولات بازار کشوری مسکن بر پایه اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد در حالی‌که از تیرماه تورم ماهانه مسکن در شهر تهران با ثبت رشد ۴/ ۱ درصدی قیمت مسکن در این ماه نسبت به خردادماه به مرز صفر رسید، در سایر مراکز استان‌ها نیز تورم ماهانه مسکن به مرز صفر کاهش یافت؛ این رویداد موجب شد هر چند در دوره‌های قبل تحولات بازار مسکن شهر تهران به‌عنوان شهر پیشتاز در تغییرات ملکی با فاصله معمولا یک تا دو فصل به بازار مسکن سایر شهرها سرایت می‌کرد، اما هم‌اکنون بازار معاملات مسکن کشوری همزمان با بازار مسکن شهر تهران، به مرحله توقف رشد قیمت مسکن رسیده است. توقف نسبی رشد قیمت مسکن که از خرداد و در ادامه تیرماه در بازار مسکن شهر تهران آغاز شد و در نهایت در مرداد و شهریور منجر به کاهش قیمت مسکن در پایتخت شد از تیرماه نه‌تنها در تهران بلکه در ۳۰ مرکز استان دیگر نیز تجربه شده و به ثبت رسید.

این موضوع نشان می‌دهد سرعت اثرپذیری بازار مسکن شهرها از بازار مسکن تهران افزایش یافته است و در همان ماهی که تورم ماهانه مسکن شهر تهران به مرز صفر رسیده، بازار معاملات مسکن ۳۰ مرکز استان دیگر نیز از این تغییر تبعیت کرده‌اند. در واقع در تیرماه نه‌تنها ترمز تورم ماهانه مسکن در شهر تهران کشیده شد بلکه سرعت رشد قیمت مسکن در این ماه در ۳۰ مرکز استان دیگر نیز در مقایسه با خردادماه به صفر رسید.

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۳۱ مرکز استان کشور (همه مراکز استان‌های کشور با محاسبه شهر تهران) تیر ماه امسال به ۷ میلیون و ۵۹۸ هزار تومان رسید؛ این میزان در خردادماه ۷ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود، اختلاف حدود ۴۰ هزار تومانی در قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در مراکز استان‌های کشور اختلافی قابل چشم‌پوشی و بسیار ناچیز است و بنابراین می‌توان گفت در این ماه تورم ماهانه صفر درصدی در بازار معاملات مسکن مراکز استان‌های کشور به ثبت رسیده است. این در حالی است که بازار معاملات مسکن در همه شهرها، شهریور ماه امسال رکود کم‌سابقه‌ای را به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی تجربه کرد. همزمان قیمت مسکن در مراکز استان‌های کشور نیز در مسیر رشد، از حرکت بازایستاد و متوقف شد.

تعداد معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور؛ شهریور ماه امسال بعد از گذشت دست‌کم ۳ تا ۴ سال اخیر ۴ رقمی شد و به کمتر از ۱۰هزار فقره معامله خرید مسکن طی یک‌ماه کاهش یافت. در آخرین ماه از فصل تابستان مجموعا در همه شهرها (با احتساب تهران) ۹ هزار و ۳۹۷ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید؛ این در حالی است که در طول ۴-۳ سال اخیر تعداد معاملات خرید مسکن در کل کشور در هر ماه از ۱۱ هزار فقره کمتر نبوده است؛ به این ترتیب رکودی که از اوایل امسال در بازار املاک سایر شهرهای کشور به دنبال رکود نسبی سال گذشته معاملات مسکن در شهر تهران آغاز شده بود در شهریورماه سنگین‌تر شد. این در حالی است که بدون احتساب معاملات تهران در حجم معاملات خرید مسکن کشوری در شهریور ماه، ۶ هزار و ۹۴۱ فقره معامله خرید مسکن در شهرهای کشور (بدون احتساب تهران) به ثبت رسیده است.

به این ترتیب در شهریور ماه امسال در کل شهرهای کشور تعداد معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور ماه سال گذشته با احتساب تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران معادل ۵/ ۶۷ درصد کاهش یافت؛ این در حالی است که در بازه زمانی گفته شده-شهریور ماه ۹۸ در مقایسه با شهریور ماه ۹۷-حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور بدون احتساب وزن ونقش تهران در تحولات بازار مسکن کشوری، با افت ۶۵ درصدی مواجه شد. رکود معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور در حالی تابستان امسال در مقایسه با ماه‌های قبل از آن سنگین‌تر شد که در عین حال از یک زاویه جنس این رکود و ارتباط آن با رکود بازار معاملات مسکن شهر تهران متفاوت است. در حالی‌که در ماه‌های گذشته بازار معاملات مسکن شهر تهران زودتر از بازار معاملات مسکن سایر شهرها وارد فاز رکود شد و همواره رکود بازار معاملات مسکن شهر تهران با فاصله بیشتری از رکود بازار معاملات مسکن سایر شهرها قرار داشت، هم‌اکنون این فاصله کمتر شده است.

به عبارت دیگر اگر چه هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در سایر شهرهای کشور نیز مانند شهر تهران در شرایط رکودی به سر می‌برد و حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است، اما فاصله‌ای که پیش‌تر بین کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران و میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرها وجود داشت، هم‌اکنون کمتر شده است. طوری‌که حتی در رصد تحولات ماهانه بازار مسکن کشوری پس از خارج کردن تحولات بازار مسکن شهر تهران از محاسبات مربوط به تحولات کشوری بازار ملک، میزان کاهش حجم معاملات خرید مسکن در این شهرها بیش از حالتی خواهد شد که تغییرات بازار مسکن شهر تهران نیز در محاسبه تحولات کشوری بازار مسکن لحاظ شود.

آمارهای سامانه رهگیری مسکن نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور (با احتساب شهر تهران) در شهریور ماه در مقایسه با مردادماه امسال ۱۹ درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که بدون لحاظ تغییرات بازار مسکن شهر تهران در تحولات کشوری بازار مسکن در بازه زمانی یاد شده-شهریور ۹۸ درمقایسه با مرداد ۹۸-حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور ۲۰ درصد افت کرده است.

این در حالی است که در ماه‌های قبل‌، با خارج کردن تغییرات بازار مسکن تهران از تحولات کشوری بازار مسکن، میزان رکود در سایر شهرها کمتر از حالتی بود که تغییرات بازار مسکن شهر تهران نیز در محاسبه تحولات بازار مسکن کشوری لحاظ می‌شد؛ بنابراین جنس تفاوتی که پیش از این بین بازار مسکن تهران و سایر شهرها وجود داشت در شهریور ماه تغییر کرد و این تفاوت در مقایسه با ماه‌های پیش‌تر، عوض شد. به این معنا که تا پیش از شهریور ماه امسال، شدت رکود در تهران بیشتر بود و میزان افت معاملات خرید مسکن در کشور با لحاظ تحولات بازار مسکن شهر تهران در تحولات کشوری بیش از حالتی بود که تغییرات بازار مسکن تهران در تحولات کشوری بازار مسکن لحاظ نمی‌شد اما هم‌اکنون با کاهش فاصله میزان افت حجم معاملات مسکن تهران و سایر شهرها، زمانی که شهر تهران و تغییرات بازار مسکن آن در تحولات کشوری بازار مسکن لحاظ نمی‌شود عمق رکود بازار مسکن کشور بیش از زمانی است که تحولات بازار مسکن شهر تهران در تحولات کشوری بازار مسکن لحاظ می‌شود.

آمارهای سامانه رهگیری نشان می‌دهد در ۶ ماهه اول سال‌جاری در همه شهرهای کشور بدون تهران بیش از ۷۰ هزار (۷۰ هزار و ۳۷۷) فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسیده است که این میزان با محاسبه تعداد معاملات خرید مسکن انجام شده در شهر تهران حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی(۹۹ هزار و ۴۶۳) بوده است.در ۶ ماهه اول سال‌جاری تعداد معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور با احتساب تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-۶ ماهه اول سال ۹۷-با افت ۴۹ درصدی همراه شده است و بدون احتساب تحولات بازار مسکن شهر تهران در تحولات کشوری بازار مسکن، میزان افت معاملات خرید مسکن در سایر شهرها ۴۵ درصد بوده است.

این در حالی است که در دوره‌های قبلی تحولات بازار مسکن، فاصله رکود در بازار مسکن شهر تهران در مقایسه با رکود بازار مسکن سایر شهرها از بابت میزان افت حجم معاملات خرید مسکن، بیشتر از حالت فعلی بود وهم‌اکنون این فاصله کاهش یافته است. این در حالی است که براساس آمارهای موجود، روند رشد قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور نیز در تیرماه همانند روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه متوقف شده است؛ در واقع به‌رغم تجربه دوره‌های قبل که معمولا تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران با فاصله چند ماهه تا چند فصل، به بازار مسکن سایر شهرها سرایت می‌کرد در تیرماه رفتار قیمتی ۳۰ مرکز استان کشور درست مشابه رفتار قیمتی بازار مسکن شهر تهران بود.

یعنی درست در همان ماهی که بازار مسکن شهر تهران با توقف نسبی قیمت‌ها مواجه شد و ترمز تورم ملکی در پایتخت کشیده شد همین اتفاق در بازار معاملات مسکن ۳۰ مرکز استان دیگر هم رقم خورد.در حالی‌که تورم ماهانه مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور به استثنای شهر تهران در تیرماه به مرز صفر رسید، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه نسبت به ماه قبل تنها ۴/ ۱ درصد رشد کرد؛ با توجه به آنکه در شهر تهران میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه‌های قبل ۵ درصد بود و در میانه بهار ۹۸ حتی تورم ماهانه ۱۰ درصدی نیز تجربه شد، کاهش تورم ماهانه به ۴/ ۱ درصد در تیرماه به معنای توقف نسبی رشد قیمت در بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شود؛ این در حالی است که در ادامه تابستان و در هر دو ماه مرداد و شهریور، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران منفی شد و قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافت.

رصد روند رشد قیمت مسکن در همه مراکز استان‌های کشور نشان می‌دهد در فاصله سال گذشته تا تیرماه امسال بازار معاملات مسکن کشوری به لحاظ قیمتی با فراز و فرود همراه بوده است؛ در حالی‌که میانگین قیمت مسکن در کشور در یک‌سال ۹۷ معادل ۵۳ درصد افزایش یافت، این میزان در بهار ۹۸ به ۹۴ درصد رسید اما به‌صورت مجدد در تیرماه در مقایسه با تیر سال گذشته، تورم نقطه‌ای مسکن به سطح ۹۰ درصد بازگشت؛ این رویداد تحت‌تاثیر توقف تورم ماهانه مسکن در شهرهای کشور در تیرماه اتفاق افتاد.

روندهای قیمتی و معاملاتی بازار مسکن نشان می‌دهد انتظار می‌رود با توجه به آنکه سرعت اثرپذیری بازار معاملات مسکن سایر شهرها از بازار مسکن تهران افزایش یافته است، میانگین قیمت مسکن سایر شهرهای کشور نیز مانند شهر تهران که در مرداد وشهریور ماه با کاهش مواجه شد در این ماه‌ها کاهشی بوده باشد؛ به عبارت دیگر این پیش‌بینی از جانب فعالان و کارشناسان بازار مسکن وجود دارد که همان‌گونه که آمارهای رسمی از کاهش قیمت مسکن در شهر تهران در دو ماه مرداد و شهریور خبر دادند در آمارهای مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در تابستان نیز که در روزهای آینده اعلام می‌شود میانگین قیمت مسکن در این دو ماه در سایر شهرهای کشور نیز روند کاهشی را طی کرده باشد. در واقع پیش‌بینی می‌شود همان‌گونه که در دو ماه مرداد و شهریور تورم ماهانه منفی در بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید، تورم ماهانه مسکن سایر شهرها نیز به سطح زیر صفر درصد عقب‌نشینی کند.

آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن به‌صورت فصلی از سوی مرکز آمار ایران اعلام می‌شود؛ این در حالی است که آخرین آمار اعلام شده در این زمینه مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در بهار ۹۸ است؛ هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن کل کشور در تابستان از سوی مرکز آمار منتشر و اعلام نشده است. اما داده‌های اولیه از وضعیت قیمتی بازار مسکن در مراکز استان‌ها با استناد به اطلاعات سامانه رهگیری مسکن و همچنین تحقیقات میدانی انجام شده این انتظار را ایجاد کرده است که علاوه بر مراکز استان‌ها، احتمالا روند رشد قیمت مسکن در شهرهای کوچک نیز متوقف شده و یا دست‌کم تورم مسکن در این شهرها کند شده باشد.