ساخت خانه‌های متراژ پایین بازار مسکن را متحول می‌کند؟/ موافقان خانه‌های ۲۵ متری چه می‌گویند؟

اقتصاد۲۴– ساخت خانه های متراژ پایین ( ۲۵ تا ۴۰ متری) برای کلانشهرها طرحی است که چندین بار مطرح شده و اخیراً معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران گفته است: «ما در حال برداشتن موانع ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری هستیم چرا که این مسئله نیازمند رای کمیسیون ماده ۵ است». عبدالرضا گلپایگانی گفته بود: «ما ایده ساخت آپارتمان‌های کوچک اندازه را دادیم که به نظر می‌رسد ایجاد این خانه‌ها در همه کلانشهرها یک ضرورت و نه یک انتخاب است.»

این طرح ظاهرا قرار است به نوعی در بازار مسکن تعادل ایجاد کند، بازاری که با جهش قیمتی طی دو سال اخیر دچار رکود تورمی شده و دست خانواده های ایرانی سخت به آن می‌رسد. حالا اما دولت و مسئولان درصدد هستند با ارائه راهکارهایی از جمله مسکن ملی و یا اخذ مالیات از خانه های خالی و یا ساخت خانه های کوچک، فاصله مردم تا خانه دار شدن را کاهش دهند. هرچند در خصوص این طرح ها نظرات مخالف و موافق زیادی وجود دارد. از جمله اینکه ساخت خانه های کوچک ۲۵ تا ۴۰ متری اساساً با سیاست‌های جمعیتی و نیاز به افزایش موالید در تعارض است. هر چند عده ای دیگر معتقدند این خانه ها می تواند نیاز خانواده های تک نفره و یا زوج های جوانی که در ابتدای راه هستند را تامین کند.

اما اساساً بازار مسکن به خصوص در کلانشهر تهران معضلات پیچیده ای دارد. آنگونه که گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، نرخ خرید و فروش مسکن به شدت کاهشی شده است، چرا که ارزانترین مسکن در تهران از قرار متری ۷ میلیون تومان است. از سوی دیگر معضل دیگر، خانه های خالی در تهران است که طبق آمار حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار خانه خالی در تهران وجود دارد که این معضل البته می‌تواند با طرح اخذ مالیات از این خانه ها تا حدی برطرف شود.

در این راستا عطا آیت‌الهی، کارشناس بازار مسکن با بررسی پیشنهاد ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری در تهران گفت: ما در گذشته در خانه‌هایی با زیربنای بالا زندگی می‌کردیم، حالا که از ساخت خانه‌های ۲۵ متری صحبت به میان می‌آید همه متعجب می‌شوند. ما باید بدانیم که ۲۵ متر یعنی یک اتاق، یعنی خانه‌ای کوچک‌تر از یک سوییت، با توجه به این مسئله من بعید می‌دانم که چنین طرح‌هایی بتواند نیاز تقاضای موجود در بازار را پاسخگو باشد و باعث تعادل میان عرضه و تقاضا شود.

خانه های متراژ پایین تجربه ای در شهرهای توسعه یافته جهان

ایده شهرداری تهران برای ساخت خانه های کوچک متراژ مخالفان بسیاری داشته اما موافقان این طرح از زاویه دیگری به ماجرا نگاه می کنند. مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با اقتصاد24  گفت: به نظر نمی‌رسد شهرداری تهران برنامه‌ای برای سرمایه گذاری در زمینه ساخت خانه داشته باشد مگر اینکه مجوزهای لازم را برای آن صادر کند. باید در نظر گرفت ساخت خانه با متراژ پایین با مقاصد خاص، اشکالی ایجاد نمی‌کند.

وی افزود: در بسیاری از شهرهای اروپایی، آمریکایی و یا کشورهای توسعه یافته مانند ژاپن خانه هایی با متراژ پایین ساخته می شود. باید در نظر داشت که ما با یک نوع خاص از خانواده روبرو نیستیم. یک خانواده متوسط در تهران که حدود سه نفر یا بیشتر قطعاً به فضای بیشتری نیاز دارد اما همه گروه های متقاضی مسکن خانواده‌هایی با تعداد زیاد نیستند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: خانواده های تک نفره مانند دانشجویان، یا زوج هایی که از هم جدا شده اند، افرادی که خانواده ای در ایران ندارند و یا افراد خانواده شان فوت کرده، می توانند متقاضیان خانه‌های کوچک متراژ باشند. ما نمی‌توانیم از همه بخواهیم که در خانه‌های بزرگتر زندگی کنند چون ممکن است خانواده و افرادی استطاعت و یا نیازی به خانه بزرگتر نداشته باشد.

وی یادآور شد: لزوماً متراژ کوچک نمی‌تواند دلیل بر بی‌کیفیتی باشد و قطعاً نیاز برخی از افراد و خانواده ها را تامین خواهد کرد. در یک سوئیت کوچک هم می‌توان تمام نیازهای بهداشتی و پخت و پز و سکونت را لحاظ کرد.

مالیات بر خانه های خالی می تواند بازار عرضه و تقاضا را متعادل کند؟

سلطان محمدی همچنین در پاسخ به این سوال که اخذ مالیات از خانه های خالی می تواند عرضه مسکن را افزایش دهد گفت: فرض بر این است که با اعمال مالیات بر خانه های خالی بتوان عرضه را در بازار مسکن افزایش داد اما این فرض جای بحث دارد. در بسیاری از نقاط دنیا مالیات بر خانه‌های خالی اعمال شده است اما در جهت عرضه بیشتر کمکی نکرده است.

وی اما اعمال این سیاست را ضروری و مفید دانست و افزود: برای اجرای این طرح باید داده‌های قابل اعتمادی در خصوص خانه‌ها وجود داشته باشد که متاسفانه هنوز اقدامی در این زمینه نشده است. در قانون پیش بینی شده بود که سامانه ای برای ثبت و احصا اطلاعات خانه‌ها طراحی شود که هنوز این سامانه راه اندازی نشده است و امیدواریم تا پایان سال اقدام شود.

این کارشناس مسکن یادآور شد: تصور اینکه با اخذ مالیات از خانه های خالی بتوان افزایش چشمگیری در عرضه داشته باشیم واقع بینانه نیست. در حال حاضر هم اگر کسی خانه ای داشته باشد معمولاً از اجاره آن صرف نظر نمی کند و اگر نیازی به آن احساس نکند قطعا از مالیات آن هم چشم پوشی می کند؛ اما در مجموع اجرای درست این طرح قطعاً می تواند یک اقدام مثبت باشد.