غلبه اجاره‌نشینی و افت شدید خرید و فروش مسکن

اقتصاد ۲۴ - مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود از وضعیت مسکن در مناطق شهری ایران طی بهار امسال، از افزایش شدید قیمت‌ها خبر داده است. به‌طور مثال، اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته ۶۳.۷ درصد بالاتر رفته است. در نخستین فصل امسال این شاخص نسبت به زمستان سال گذشته ۲۳ درصد رشد کرده است. متوسط مبلغ اجاره ماهیانه به علاوه ۳ درصد ودیعه‎ پرداختی برای اجاره‎ هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح ایران حدود ۲۸ هزار تومان بوده است. حداکثر رقم اجاره‌بها (به همراه ودیعه) در مناطق شهری ایران برای هر مترمربع در این بازه زمانی حدود ۶۵ هزار تومان اعلام شده است.

اگر محاسبات مرکز آمار مبنا قرار گیرد، متقاضیان مسکن در بهار امسال برای یک خانه ۱۰۴ متری با عمر بنای ۱۴ ساله رقمی به‌طور متوسط نزدیک به ۳ میلیون تومان اجاره‌بها داده‌اند. باید توجه داشت که عنوان «متوسط» یا «میانگین» به معنای آن است که قیمت‌ها در یک چرخه افزایشی یا کاهشی بوده و مرکز آمار یک میانگین از این قیمت‌ها بیرون کشیده است. بنابراین می‌توان درنظر گرفت که اجاره‌بها در بیشتر مناطق شهری ایران به خصوص در شهر‌های بزرگ از این عدد بزرگ‌تر است.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی ۸.۵ میلیون خانوار در کشور به عنوان اجاره‌نشین شناسایی شده‌اند. با فرض اینکه هر خانوار ۴ نفر باشند، می‌توان گفت که نزدیک به ۳۵ میلیون نفر در کمترین حالت اجاره‌نشین هستند. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: این خانوار‌ها به دلیل نبود درآمد کافی توان خرید مسکن را ندارند. البته این آمار مربوط به تیر ماه است و با توجه به افزایش قیمت مسکن ممکن است به تعداد این خانوار‌ها اضافه هم شده باشد. هرچند نبود یک سامانه رسمی و قطعی برای شناسایی اجاره‌نشین‌ها در کشور، ساماندهی این وضعیت را سخت‌تر کرده است.

بیشتر بخوانید:  رهن ۶۰ درصد خانه‌های تهران بیش از ۳۰۰ میلیون!

البته بخش دیگری از گزارش مرکز آمار از فصل بهار امسال این موضوع را تا حدی تایید می‌کند که متقاضیان مسکن در شهر‌ها بیشتر به سمت اجاره مسکن رفته‌اند تا خرید آن. به‌طور مثال در بهار امسال، تعداد معاملات املاک یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در سطح کشور نسبت به سال گذشته ۲۲.۵ درصد کاهش پیدا کرده است. این ساختمان‌ها معمولا توسط بخش تولیدکننده مسکن به کار گرفته می‌شود تا واحد‌های جدیدی برای عرضه به بازار آماده شوند. اما به نظر می‌رسد که افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار رشد میزان دستمزد که درنهایت به جهش قیمت تولید یک واحد مسکونی منجر می‌شود، بخش بزرگی از سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان را از بازار مسکن فراری داده است. در کنار این، خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری توسط بخش مصرف‌کننده نیز به شدت افت کرده است. در بهار امسال نسبت به بهار پارسال، تعداد معاملات نزدیک به ۳۲ درصد کاهش پیدا کرده است. این بخش نیز چند نتیجه‌گیری به همراه دارد. بخش بزرگی از صاحبان دارایی که پیش از این خرید در حوزه مسکن را اولویت می‌دانستند حالا با جذابیت بازار کشور‌های همسایه دست به خروج سرمایه خود زده‌اند. بخش دیگر، ناتوانی عمده مصرف‌کنندگانی است که توان خرید یک واحد مسکونی را ندارند و عمدتا به سمت اجاره‌نشینی رفته‌اند.

گزارش مرکز آمار مربوط به بهار امسال است. اما چند روز پیش گزارش مشابه دیگری توسط بانک مرکزی منتشر شد که مربوط به آذر ماه امسال بود. در این گزارش عنوان شده بود که قیمت اجاره‌بها در آذر ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری ایران نسبت به آذر ماه پارسال به ترتیب ۵۱،۲ درصد و ۵۴،۲ درصد بالاتر رفته است.
بخشی از بدنه کارشناسان مسکن معتقدند که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران کمبود عرضه است؛ آمار‌ها در ایران حکایت از آن دارند که تولید فعلی مسکن در ایران متناسب با نیاز بازار نیست که این به وضعیت کنونی دامن زده است. در دولت پیشین طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی دوباره مطرح و قرار شد تا اطلاعات هویتی صاحبان املاک در سامانه املاک و اسکان درج و از آن‌ها مالیات ستانده شود. این روشی بود که گفته می‌شد اگر اجرایی شود بخش بزرگی از مشکل احتکار مسکن در ایران را از بین می‌برد.

اما چالش بزرگ این طرح زمانی خود را نشان داد که نحوه شناسایی واحد‌های خالی از سکنه نامشخص بود. از سوی دیگر، دولت جدید درصدد است با سیاست انبوه‌سازی به شکل و شمایل مسکن مهر، سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کند تا مشکل کمبود عرضه مسکن در بازار حل شود. جزییات این طرح که به نهضت ملی مسکن معروف شده هنوز مشخص نشده و تنها زمزمه‌هایی مبنی بر تهاتر نفت با شرکت‌های پیمانکاری چینی برای ساخت این واحد‌ها مطرح شده است. برخی اقتصاددانان نسبت به تورم‌زا بودن تامین مالی این پروژه عظیم از خطوط اعتباری بانک‌ها و حتی استقراض از بانک مرکزی هشدار داده و این سیاست را منجر به تورم شدید در بازار‌های مختلف دارایی می‌دانند.

اما دولت و شخص وزیر راه و شهرسازی مصمم به اجرای این طرح بوده و بار‌ها بر این موضوع تاکید کرده‌اند. دولت اعلام کرده که این واحد‌های مسکونی در زمان تحویل ۳۰ درصد پایین‌تر از نرخ بازار عرضه می‌شود و همین موضوع به شکسته شدن قیمت‌ها در بازار مسکن کمک می‌کند. اما نزدیک به ۵ ماه از شکل‌گیری دولت و اجرای برنامه‌های آن می‌گذرد و هنوز خبری از اجرای جدی یا کلنگ‌زنی این ابرپروژه در هیچ نقطه دیگر نیست.