تحلیل رفتاری بازار مسکن

اقتصاد24 - در اقتصاد ایران نرخ برابری دلار با ریال در یک شرایط نامتعادل تعیین شده است و بر همین اساس ارتباط قیمت مسکن و دلار اساسا نمی‌تواند مبنای اصلی تحلیل رفتار بازار مسکن باشد زیرا از همان زمان که دلار ۸۰۰ تا ۱۰۰۰ تومان قیمت‌گذاری شده بود تاکنون نرخ واقعی دلار در بازار داخلی اعمال نشده است همان‌طور که نرخ فعلی دلار هم نرخ مناسبی نیست و نمایانگر واقعیت‌های اقتصاد ایران نیست. اقتصاد ایران در طول ۱۲ سال گذشته دارای پایین‌ترین نسبت سرمایه‌گذاری به تولید ناخالص داخلی بوده است. بنابراین چنین اقتصادی که طرف عرضه در آن زیر فشار است، طبیعی است که نرخ برابری ارز متفاوتی را می‌طلبد. از سوی دیگر برابری ارزها اصولا در اختیار دولت‌ها نیست.

به عنوان مثال در حال حاضر اقتصاد آمریکا در بهترین شرایط است؛ نرخ بیکاری به پایین‌ترین حد خود در ۵۰ سال گذشته رسیده، رشد اقتصادی بالا و تحت کنترل است و نرخ بهره دلار افزایش پیدا کرده است بنابراین نرخ برابری دلار طبق علم اقتصاد باید حداقل در مقابل یورو افزایش پیدا کند چون اقتصاد اتحادیه اروپا در شرایط نامناسبی است. با این وجود در عمل دولت آمریکا با ابزار بانک‌های سرمایه‌گذاری اجازه نداد نرخ برابری دلار افزایش پیدا کند و کماکان دلار را به ارزش قبل نگه داشت.در حال حاضر در لیست ۱۰ بانک بزرگ سرمایه‌گذاری جهان، شش بانک آمریکایی حضور دارند بنابراین آمریکا با استفاده از بانک‌هایی که گردش مالی آنها بالای یک تریلیون دلار در سال است این بازار را مدیریت می‌کند. بنابراین برابری نرخ ارز یک ابزار سیاسی برای هیات حاکمه آمریکا تلقی می‌شود.

در مورد ایران هم تحولات اخیر نرخ ارز به احتمال قوی ریشه سیاسی دارد یعنی آمریکا برای فشار بر ایران از ابزار بانک‌های سرمایه‌گذاری خود استفاده کرده است زیرا اگر این بانک‌های سرمایه‌گذاری که یکی از اضلاع مربعی هستند که هیات حاکمه آمریکا را تعیین می‌کنند، دستور سیاسی دریافت کنند می‌توانند به شعب خود اعلام کنند دلار را به نرخ‌های دلخواه عرضه کند.بنابراین این فرضیه که نرخ مسکن متاثر از نرخ برابری دلار است نیازمند تجدید نظر است. ضمن اینکه قیمت مسکن در کشورهای خارجی بسیار بیشتر از رقم فعلی در ایران است زیرا هزینه نگهداری مسکن در کشورهای صنعتی بسیار بالاست.

در ایران عملا همه مواد اولیه مورد نیاز برای صنعت ساختمان وجود دارد. ایران در زمینه تولید فولاد، سیمان و کاشی از مهم‌ترین تولیدکنندگان دنیاست و در مورد سایر لوازم ساختمانی هم ایران صادرکننده است زیرا انرژی در داخل کشور ارزان است. بنابراین صنعت ساختمان در ایران کمترین اصطکاک را با نوسانات ارز پیدا می‌کند. رونق مسکن در ایران نیازمند توجه به تولید صنعتی است؛ صنعتی‌سازی، سبک‌سازی و انبوه‌سازی در حوزه مسکن در ایران فراموش شده است و همین موضوع هزینه ساخت را به طور طبیعی بالاتر از نرم جهانی برده است. اگر هزینه ساخت یک متر‌مربع مسکن را ۵/۱ میلیون تومان در نظر بگیریم، در صورتی که تولید به صورت صنعتی باشد هزینه کمتری خواهد داشت.

طبق آمار وزارت صنعت ۹۵ درصد از واحدهای مسکونی در ایران توسط افراد ساخته می‌شوند نه شرکت‌های بزرگ ساختمانی و این یک شاخص نامطلوب محسوب می‌شود که هزینه ساخت را بالا می‌برد. همچنین در ساخت نمای مسکن از مصالحی مانند سنگ استفاده می‌شود که در اروپا تنها در ساختمان‌های لوکس مشاهده می‌شود. بنابراین در شرایط فعلی در صورتی که دولت برنامه‌ای برای ساخت مسکن به صورت انبوه نداشته باشد رشد قیمت مسکن ادامه پیدا می‌کند. ضمن اینکه سرمایه‌گذاری در سایر زمینه‌ها هم جذابیت ندارد.

*کارشناس اقتصادی

منبع: روزنامه جهان‌صنعت