رکود تورمی، ساخت و ساز را زمین‌گیر کرد/ شهروندان بی خانمان، مانده در تله حباب مسکن و رکود ویرانگر

اقتصاد۲۴- وعده ساخت و تامین مسکن از ابتدایی‌ترین شعار‌هایی بود که بعد از انقلاب اسلامی سال ۵۷ به مردم داده شد ولی پس از نیم قرن این موضوع نه تنها همچنان از مهم‌ترین و اصلی‌ترین دغدغه‌های مردم ایران است که وضعیت حتی بسیار بدتر از گذشته شده است.

«کشور در حال حاضر با کمبود دست‌کم ۶ میلیون واحد مسکونی روبه‌روست و سالانه ۸۰۰ هزار واحد نیز به نیاز بازار مسکن ایران افزوده می‌شود»؛ این ادعای محمود فاطمی عقدا، کارشناس ارشد حوزه مسکن است.

از طرفی به نظر می‌رسد ساختمان‌هایی که بعد از سال ۱۳۹۵ ساخته شده‌اند، به معنای واقعی کلمه به موجودی مسکن اضافه نکردند و تنها به جایگزینی لغزان برای ساختمان‌های تخریب‌شده تبدیل شدند.
مساله‌ای که نشان می‌دهد بحران این روز‌های مسکن ایران، تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه نشانگر فروپاشی تدریجی تعادل میان عرضه، تقاضا، و سیاست‌های کلان است. 

دولت‌های مختلف نیز، هر یک با شعار مسکن ارزان و کنترل بازار پای کار آمده‌اند، اما نتیجه مشترک همه، عمق‌یافتن بحران بوده است. این بحران، با ریشه‌هایی در نظام مالیاتی ناکارآمد، رانت‌محوری در توزیع زمین و ناتوانی دولت در مهار تورم ساختاری، افزایش قیمت مصالح و انشعابات، هزینه‌های مجوز امروز به مرحله‌ای رسیده که حتی نوسانات شدید بازار‌های موازی (مانند دلار و طلا) نیز تأثیر محدودی بر آن دارد و از این رکود تورمی خارج نمی‌شود. 

فصل سرد تقاضا و رکود اجاره‌نشینی و سیاه‌پوشی قیمت‌ها

به گزارش اقتصاد ۲۴، در این بازه که بازار‌های موازی مسکن بخاطر نقد شوندگی و رشد قیمت در اوج هستند بازار مسکن با کاهش محسوس تقاضا مواجه شده است. از طرفی دیگر داده‌های پلتفرم‌های رهن و اجاره نیز نشان می‌دهد ۷۰ درصد فایل‌های فعال در محدوده قیمتی میانگین منطقه (فایل‌های مشکی) قرار دارند، در حالی که سهم فایل‌های قرمز (بالاتر از میانگین) به زیر ۲۰ درصد کاهش یافته است. این روند، بیانگر دو پدیده است: 

۱. فرار مستأجران از هزینه‌های بالا: با وجود تورم ۳۲ درصدی، قدرت چانه‌زنی مستأجران افزایش یافته و مالکان مجبور به تعدیل قیمت‌ها شده‌اند.

۲. افزایش عرضه واحد‌های خالی: مالکانی که قادر به فروش واحد‌های خود نیستند، به اجبار به بازار اجاره روی آورده‌اند.  

به عنوان مثال، قیمت رهن کامل یک آپارتمان ۶۵ متری در تهرانپارس با ۲۲ سال قدمت، به ۸۵۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که همین واحد در ابتدای سال ۱۴۰۲ حدود ۱.۱ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شد.

نوسانات دلار و طلا؛ چرا مسکن بی‌تفاوت است؟

برخلاف انتظار، نوسانات اخیر دلار (با رشد ۱۵ درصدی در یک ماه گذشته) و طلا (با افزایش ۱۰ درصدی) تأثیر محسوسی بر قیمت‌های مسکن نداشته است. تحلیل این پدیده نشان می‌دهد: سرمایه‌گذاری مسکن جذابیت خود را از دست داده است و با وجود تورم ۳۲ درصدی، رشد قیمت مسکن در تهران تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که نسبت به تورم کالا‌های اساسی (۵۰ درصدی) بسیار پایین است. این نشان می‌دهد مسکن دیگر به عنوان «دارایی امن» در نظر گرفته نمی‌شود.   

بیشتر بخوانید: زمان سنجی برای انتظار خانه دار شدن، از ۴۸ سال واقعی تا ۱۱۵ سال تخمینی!

فروشندگان تحت فشار نقدینگی

مالکانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، واحد‌های خود را حتی ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین‌تر از قیمت منطقه عرضه می‌کنند. برای نمونه، رهن کامل یک واحد ۱۲۵ متری نوساز در شهران با قیمت ۲.۹ میلیارد تومان، در مقایسه با قیمت‌های مشابه در تابستان ۱۴۰۲ (۳.۴ میلیارد تومان)، کاهش ۱۵ درصدی را نشان می‌دهد.  

تحلیل میان‌مدت از پایداری مسکن در تقابل با تورم

مقایسه وضعیت میان مدت بازار مسکن نیز گویای آن است که قیمت‌ها در تهران نسبت به سال گذشته نیز بین ۱۵ تا ۲۰ درصد رشد داشته است؛ در حالی که تورم عمومی حدود ۳۲ درصد و تورم برخی کالا‌ها در این مدت تا ۵۰ درصد می‌رسد. این شکاف، دو نتیجه کلیدی دارد: 

۱. کاهش قدرت خرید واقعی خانوارها: حتی با رشد قیمت مسکن، سهم هزینه مسکن از درآمد ماهانه خانوار‌ها به ۷۰ درصد افزایش یافته است.

۲. فرار سرمایه از مسکن به سمت بازار‌های نقدشونده‌تر: سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به جای بلوکه کردن پول در مسکن، به بازار سکه یا ارز روی آورند.  

وام مسکن، مُسکن کم اثر!

از طرفی در میان معضلاتی که بازار مسکن با آن روبه‌روست می‌توان به میزان پایین وام‌دهی نیز اشاره کرد چرا که در گذشته مصرف‌کنندگان با اندکی آورده، وام و رهن دادن واحد می‌توانستند یک مسکن تهیه کنند و با قسط صاحب خانه شوند ولی این روز‌ها میزان وام نیز به حدی بی‌ارزش است که در برابر قیمت‌ها زمین‌گیر است.

بیشتر بخوانید: چرا دولت آمار‌های بازار مسکن را دستکاری می‌کند؟/ فاجعه در تهران، قیمت هر متر مسکن به ۹۰ میلیون رسید

به گزارش اقتصاد ۲۴، در همین حال نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز با انتقاد به رویه موجود گفته با توجه به تورم و افزایش نرخ ارز، وام ۶۵۰ میلیونی فعلی در عمل فقط ۴۰۰ میلیون تومان قدرت خرید دارد و این نشان‌دهنده عدم تحقق وعده‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن است.

با توجه به گستردگی ایران و وجود سرمایه‌های کلانی که در کشور وجود دارد اگر برنامه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن باشد بی‌شک مسئولان می‌توانند معضل را حل کنند همان‌گونه که در سیاست‌های نظامی به موفقیت‌هایی دست پیدا شده و مدام از رونمایی شهر‌های بزرگ و زیرزمینی موشکی سخن گفته می‌شود می‌توان روی زمین نیز همین شهر‌ها را با کیفیت ساخت و بحران‌های زندگی مردم را کمی رفع کرد.

حباب ترکیدنی یا ابرتورم ادامه‌دار؟

به گزارش اقتصاد ۲۴، اما کارشناسان اقتصادی هشدار می‌دهند که ادامهٔ روند کنونی، ایران را به دو سناریوی محتمل می‌کشاند: یا حباب مسکن می‌ترکد و بازار را به رکودی ویرانگر می‌کشاند، یا تورم افسارگسیخته، قیمت‌ها را به حدی می‌رساند که مسکن به کلی از دسترس خارج شود. در هر دو حالت، بازندگان اصلی مردم عادی هستند.
 
در نهایت، اما بحران مسکن ایران تنها با اصلاحات سطحی قابل حل نیست، چراکه این بحران محصول نظام اقتصادی ناکارآمدی است که در آن، زمین و مسکن به ابزار انباشت سرمایه تبدیل شده‌اند، نه نیاز اولیهٔ انسان. تا زمانی که شفافیت در توزیع زمین، و بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی رخ ندهد، هر راه‌حل جدید، تنها نسخه‌ای تکراری برای درد‌های مزمن خواهد بود.