قیمتهای نجومی برای خانههای بیمشتری/ چه بر سر بازار مسکن آمده است؟
اقتصاد۲۴- به طور معمول در اقتصاد، بازارها پیرو فرمول ساده و ازلی «عرضه و تقاضا» شکل میگیرند یعنی وقتی خریدار نباشد، قیمتها میشکنند و وقتی صف تقاضا طولانی شود، قیمتها بالا میروند. اما این روزها اگر به بازار مسکن ایران، بهویژه در پایتخت و شهرهای اقماری آن نگاه کنید، با یک پدیده شگفتانگیز و متناقض روبهرو میشوید؛ رکود تورمی شدید. در این وضعیت بازار در انجماد کامل به سر میبرد، دفاتر املاک خلوت است، حجم معاملات قطعی به شکل چشمگیری ریزش کرده و به بیانی ساده، خرید و فروشی انجام نمیشود؛ با این حال، نمودار قیمتها نه تنها پایین نمیآید، بلکه هر روز ارقام جدید و سرسامآوری را ثبت میکند.
این وضعیت به یک معمای بزرگ برای متقاضیان واقعی مسکن تبدیل شده است. چطور ممکن است بازاری که هیچ رمقی برای معامله ندارد، اینگونه قیمتها را بالا بکشد؟ پاسخ به این پرسش در گسل عمیقی نهفته است که میان واقعیتهای قدرت خرید مردم و انتظارات تورمی فروشندگان شکل گرفته است؛ گسلی که ریشه در سیاستهای کلان اقتصادی، نااطمینانیهای سیاسی و تغییر ابزارهای قیمتگذاری در عصر دیجیتال دارد.
روی گسل انتظارات
یکی از ملموسترین نشانههای این پارادوکس، شکاف عمیق میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و ارقام قطعی معاملات است. بررسیهای آماری نشان میدهد که این شکاف به رقم بیسابقه ۲۷ درصد رسیده است؛ عددی که بسیار فراتر از میانگینهای تاریخی بازار مسکن در ایران است.
اما این شکاف به چه معناست؟ در یک سوی این گسل، فروشندگانی ایستادهاند که مسکن را به عنوان آخرین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی و نقدینگی خود میبینند. آنها با نگاه به نرخ تورم عمومی، افزایش هزینههای ساختوساز و کاهش بازدهی سایر بازارهای موازی، حاضر نیستند ملک خود را به قیمتی کمتر از سقف ذهنی خود واگذار کنند. از نظر این گروه، فروش ملک با قیمت پایینتر، به معنای بازماندن از قطار تورم است.
در سوی دیگر این گسل، بدنه اصلی جامعه و متقاضیان مصرفی قرار دارند. قدرت خرید طبقه متوسط و رو به پایین جامعه به دلیل عقبماندگی شدید دستمزدها از تورم، به طور کامل تحلیل رفته است. متقاضی واقعی حتی با کمک تسهیلات بانکی - که خود به دلیل بروکراسی و اقساط سنگین به فرآیندی فرسایشی تبدیل شده - توان نزدیک شدن به قیمتهای پیشنهادی را ندارد. در نتیجه، فروشنده روی قیمت توهمی خود پافشاری میکند و خریدار توان ورود ندارد؛ پدیدهای که بازار را به انجماد رسانده است.
معمای قیمتگذاری در بازار منجمد
برای درک بهتر این معمای قیمتگذاری، باید به تغییر کارکرد مسکن در اقتصاد ایران اشاره کرد. در ساختار اقتصادی سالم، مسکن یک کالای مصرفی با دوام است؛ اما در اقتصاد تورمزده ما، مسکن سالهاست که به یک کالای سرمایهای محض و مطمئنترین پناهگاه نقدینگی تبدیل شده است.
وقتی ساختار کلان اقتصادی توان کنترل نقدینگی سرگردان را ندارد و نرخ تورم سالانه در سطوح بالا تثبیت میشود، صاحبان سرمایه به دنبال امنترین ساحل برای نجات داراییهای خود میگردند. بورس با نوسانات شدید و غیرقابل پیشبینی، طلا و ارز با محدودیتها و ریسکهای امنیتی و نگهداری، همگی رقبایی هستند که در بلندمدت قافیه را به مسکن میبازند. ملک نه از بین میرود، نه دولت میتواند به راحتی برای آن سقف قیمتی دستوری تعیین کند و نه در بلندمدت دچار ریزشهای ناگهانی میشود.
بنابراین، حتی در شرایطی که هیچ خریداری در بازار وجود ندارد، مالکان نیازی به فروش فوری احساس نمیکنند. آنها ترجیح میدهند ملک خود را خالی نگه دارند یا با قیمتهای نجومی فایل کنند، اما از ارزش سرمایهای آن عقبنشینی نکنند. این پافشاری بر حفظ ارزش دارایی، جریان قیمتگذاری را از واقعیت میدان معامله جدا کرده و به سمت انتظارات آینده سوق میدهد.
از نازیآباد تا صادقیه؛ محلههای سنتی هم دستنیافتنی شدند
برای ملموس شدن این بحران، کافی است نگاهی به وضعیت قیمتها در محلههای مختلف تهران بیندازیم. بررسی بازار و پلتفرمهای فروش نشان میدهد که افزایش شدید قیمتها دیگر مختص به مناطق شمال شهر و لوکسنشین نیست؛ بلکه موج گرانی به شدت محلههای سنتی، اصیل و متوسطنشین تهران را در نوردیده است.
بیشتر بخوانید: شمارش معکوس کابوس مستاجران؛ اجاره خانه ۷۰ درصد گران شد، وام فقط ۳۳ درصد
در مناطقی مانند نازیآباد در جنوب تهران، یا تهرانپارس در شرق و صادقیه در غرب پایتخت، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به اعدادی رسیده است که تا چند سال پیش برای آپارتمانهای لوکس شمال شهر تصور میشد. آپارتمانهای چندساله و بدون امکانات کامل در این مناطق، اکنون با قیمتهایی فایل میشوند که متقاضیان مصرفی را شوکه میکند. در این محلهها که روزگاری بستر اصلی جابجایی طبقه متوسط و خانهدار شدن زوجهای جوان بود، اکنون نرخها به قدری بالا رفته که عملاً تقاضای مصرفی محلی سرکوب شده و جای خود را به خریداران سرمایهای خارج از منطقه یا رکود مطلق داده است. خرید یک آپارتمان معمولی ۶۰ متری در این مناطق، به بودجهای نیاز دارد که تامین آن از توان یک کارمند یا کارگر با درآمدهای فعلی کاملاً خارج است.
خانهدار شدن، رویایی که نقش بر آب شد
با جهش سنگین قیمتها در هسته مرکزی و محلههای متوسط تهران، موجی از پرتاب تقاضا به سمت شهرهای اطراف و اقماری پایتخت شکل گرفت. شهرهایی مانند پرند، پردیس، اندیشه و هشتگرد در سالهای گذشته به عنوان سوپاپ اطمینان بازار مسکن تهران عمل میکردند و افرادی که توانایی خرید در تهران را نداشتند، امید داشتند با بودجههای محدودتر در این مناطق صاحب خانه شوند.
اما آخرین گزارشها و دادههای میدانی حاکی از یک واقعیت تلخ است که قیمت مسکن در شهرهای اطراف تهران نیز جهش قابل توجهی داشته است. امروز دیگر با بودجههای زیر چند میلیارد تومان، خانهدار شدن حتی در دورترین شهرهای اقماری نیز به یک رویا تبدیل شده است. واحدهای مسکن مهر یا آپارتمانهای شخصیساز در شهرهایی مثل پرند و هشتگرد که روزی با مبالغ اندک قابل خریداری بودند، اکنون چنان افزایش قیمتی را تجربه کردهاند که خط بطلانی بر امیدهای قشر ضعیف جامعه کشیده است. این وضعیت نشان میدهد که سرریز تورم مسکن پایتخت، با سرعتی بالا در حال بلعیدن توان خرید در حاشیه شهرهاست و عملاً گزینه «کوچ به حاشیه برای خانهدار شدن» را برای بسیاری از خانوارها منتفی کرده است.
نقش پلتفرمهای آنلاین در شکلدهی به قیمتهای حبابی
در کنار دلایل کلان اقتصادی، نمیتوان از نقش ابزارهای نوین و تکنولوژیک در دامن زدن به این آشفتگی چشمپوشی کرد. در سالهای اخیر، پلتفرمها و سایتهای نیازمندیهای آنلاین به بازیگران اصلی تعیین قیمت در بازار مسکن تبدیل شدهاند. این پلتفرمها هرچند دسترسی به اطلاعات را آسانتر کردهاند، اما به بازویی برای ایجاد نوسان و شکاف قیمت تبدیل شدهاند.
مکانیزم پلتفرمهای آنلاین به این صورت است که هر فردی بدون نیاز به تایید کارشناسی، میتواند ملک خود را با هر قیمتی که تمایل دارد، آگهی کند. وقتی چند فروشنده در یک محله قیمتهای پیشنهادی خود را به صورت هماهنگ یا غیرهماهنگ بالا میبرند، این قیمتهای کاذب به سرعت به عنوان «عرف جدید منطقه» در پلتفرم تثبیت میشود. سایر مالکان نیز با دیدن این آگهیها، قیمت ملک خود را بالا میبرند. به این ترتیب، یک چرخه باطل از «قیمتسازی مجازی» شکل میگیرد که هیچ ارتباطی با واقعیت قدرت خرید مردم یا معاملات قطعی ثبتشده در سامانه املاک ندارد. پلتفرمهای آنلاین عملاً به ابزاری برای سیگنالدهی انتظارات تورمی تبدیل شدهاند و به رفتارهای هیجانی در بازار دامن میزنند.
سایه سیاست بر سر بازار
بازار مسکن ایران هیچگاه جدا از اتمسفر سیاسی کشور نبوده است. انتظارات متقاضیان و فروشندگان به شدت تحت تاثیر اخبار سیاست خارجی، تحولات دیپلماتیک و به ویژه سرنوشت توافقات بینالمللی و تنشهای منطقهای قرار دارد. در شرایط فعلی، بازار مسکن روی یک «گسل انتظارات سیاسی» قرار گرفته است.
بیم و امیدها از تحولات سیاست خارجی و سایه سنگین نااطمینانیها، رفتار معاملهگران را در وضعیت «صبر و انتظار» قرار داده است. فروشندگان از ترس اینکه پس از فروش ملک خود، با جهش ناگهانی دلار و تورم روبهرو شوند و دیگر نتوانند دارایی خود را جایگزین کنند، قیمتها را بالا نگه میدارند یا از معامله عقبنشینی میکنند. خریداران نیز در سناریویی معکوس، امیدوارند که با گشایشهای دیپلماتیک یا کاهش تنشها، حباب قیمتها تخلیه شود و بتوانند با شرایط بهتری وارد بازار شوند. این بلاتکلیفی سیاسی، خود به بازتولید رکود دامن میزند؛ رکودی که البته به دلیل ساختار تورمی اقتصاد، مانع از رشد قیمتهای پیشنهادی نمیشود.
سناریوها؛ بازار مسکن به کدام سو میرود؟
با توجه به دادههای موجود و تحلیلهای کارشناسی، میتوان چند سناریوی احتمالی را برای آینده این بازار متصور شد:
۱. استمرار وضعیت موجود (رکود تورمی فرساینده): در صورت عدم تغییر در سیاستهای کلان اقتصادی و استمرار تورم ساختاری، احتمالاً همین روند فعلی ادامه خواهد یافت. یعنی حجم معاملات در سطوح بسیار پایین باقی میماند، اما قیمتهای پیشنهادی به دلیل رشد نقدینگی و افزایش هزینههای تولید (مانند دستمزد، مصالح و عوارض شهرداری) به آرامی به صعود خود ادامه خواهند داد تا زمانی که شکاف میان قدرت خرید و قیمتها به نقطهای غیرقابل تحمل برسد.
۲. سناریوی توافق و گشایش دیپلماتیک: اگر در عرصه سیاست خارجی شاهد کاهش جدی تنشها و احیای توافقات باشیم، شوک روانی مثبتی به بازارها وارد خواهد شد. در این سناریو، نرخ ارز ثبات یافته یا کاهشی میشود و انتظارات تورمی فروکش میکند. هرچند قیمت مسکن به دلیل چسبندگی بالا به ندرت ریزش شدید را تجربه میکند، اما بازار وارد یک دوره رکود طولانی همراه با «ثبات قیمتها» خواهد شد که در آن، تورم واقعی مسکن منفی شده و به تدریج قدرت خرید مردم خود را به قیمتها نزدیک میکند. همچنین شکاف ۲۷ درصدی فعلی از طریق اصلاح قیمتهای پیشنهادی فروشندگان کوچکتر خواهد شد.
۳. سناریوی تشدید تنشها و شوک ارزی: در صورت جهش مجدد و شدید نرخ ارز، بازار مسکن دوباره با موج جدیدی از گرانی مواجه خواهد شد. در این حالت، مسکن عقبماندگی خود را از دلار جبران خواهد کرد و قیمتهای پیشنهادی به ارقام نجومیتری دست مییابند، هرچند که عمق رکود به دلیل ناتوانی کامل خریداران، عمیقتر از هر زمانی خواهد شد.
ضرورت بازتنظیم ساختاری در بازار
معمای قیمتگذاری در بازار راکد مسکن، بیش از آنکه یک پدیده درونبازاری باشد، آینهای تمامنما از چالشهای کلان اقتصاد ایران است. شکاف ۲۷ درصدی میان توهمات قیمتی فروشندگان و واقعیتهای اقتصادی خریداران، نشانهای آشکار از بازاری است که کارکرد مصرفی خود را از دست داده و کاملاً درگیر نگاههای سرمایهای و امنیتی شده است.
تا زمانی که موتورهای تولید تورم در اقتصاد کلان روشن باشند، نااطمینانیهای سیاسی پابرجا بماند و پلتفرمهای آنلاین بدون نظارت ساختاری به قیمتسازی دامن بزنند، نمیتوان انتظار داشت که این بازار به آرامش برسد. بازار مسکن ایران نیازمند یک «بازتنظیم ضروری» است؛ بازتنظیمی که نه با دستور و بخشنامه، بلکه از طریق ثباتبخشی به اقتصاد، هدایت نقدینگی به سمت تولید واقعی، توسعه عرضه مسکن استاندارد و ارزانقیمت، و از همه مهمتر، بهبود قدرت خرید عمومی جامعه محقق خواهد شد. در غیر این صورت، این انجماد بزرگ تنها به محرومیت بیشتر قشر مولد جامعه از حق طبیعی داشتن مسکن منجر خواهد شد.
