از «مسکن مهر» تا «نهضت ملی»؛ چگونه پوپولیسم، مسکن را به رؤیایی چندنسلی تبدیل کرد؟
اقتصاد۲۴- مسکن در ایران صرفاً سرپناه یا حتی یک کالای اقتصادی نیست؛ مسکن امروز به کلیدیترین شاخص سنجش کارآمدی یا ناکارآمدی دولتها و به بیانی دقیقتر، به یک بحران ساختاری رفاه تبدیل شده است. نگاهی به کارنامه دولتهای مختلف در دو دهه گذشته نشان میدهد که هرگاه سیاستگذاران به جای تکیه بر واقعیتهای اقتصادی، زنجیره تولید و آمایش سرزمین، به سراغ کلانپروژههای دستوری و شعارهای تودهپسند (پوپولیستی) رفتهاند، خروجی کار چیزی جز انباشت تورم، تعهدات نیمهکاره و در نهایت، تعمیق شکاف عرضه و تقاضا نبوده است.
طبق آمارهای رسمی و هشدارهای پیاپی تشکلهای صنفی از جمله انبوهسازان، امروز کشور با کسری انباشتهای در حدود ۶ میلیون واحد مسکونی مواجه است. زنگ خطری که نشان میدهد نه تنها گرهی از کار فاقدان مسکن باز نشده، بلکه با ریزش شدید آمار صدور پروانههای ساختمانی و رکود حاکم بر بازار، این سیاهچاله عمیقتر از گذشته نیز خواهد شد. در این گزارش بررسی میکنیم که چگونه شعارهای فریبنده ساخت میلیونی، بازار مسکن را به این بنبست کشاند.
صخره سخت واقعیت
جذابترین شعار برای جلب رضایت طبقات کمدرآمد در ساختار سیاسی ایران، همواره وعده «خانهدار کردن رایگان یا ارزانقیمت» بوده است. خطای استراتژیک از همین نقطه آغاز میشود؛ جایی که دولتها بدون در نظر گرفتن ظرفیتهای واقعی شبکه بانکی، توان فنی انبوهسازان و از همه مهمتر نرخ تورم ساختاری، ارقامی نجومی را روی کاغذ مکتوب میکنند.
زمانی که دولت سیزدهم شعار ساخت «۴ میلیون مسکن در ۴ سال» (سالانه یک میلیون واحد) را سر داد، کارشناسان مستقل اقتصاد مسکن بارها هشدار دادند که این حجم از ساختوساز نیازمند خطوط اعتباری سنگین، تامین زمینهای الحاقی با زیرساختهای آب و برق، و ثبات نسبی در بازار مصالح است. اما دولت وقت سرمست از ایده بازتولید مسکن مهر، هشدارها را نشنیده گرفت. نتیجه چه شد؟ پس از گذشت سالها، درصد ناچیزی از این تعهدات آن هم در قالب پیشرفتهای فیزیکی ابتدایی یا روی کاغذ محقق شد.
وقتی بانکها رمقی برای پرداخت تسهیلات تکلیفی ندارند و نرخ سود بانکی و تورم عمومی بالای ۴۰ درصد پرواز میکند، اصرار بر ساخت دستوری مسکن چیزی جز فریب افکار عمومی و انباشت کسری برای ادوار بعدی نیست.
میراث احمدینژاد؛ پوپولیسم ساختمانی و استقراض از بانک مرکزی
برای درک ریشههای این مدل از سیاستگذاری معیوب، باید به اواسط دهه ۸۰ بازگشت؛ زمان ابداع پروژه «مسکن مهر» در دولت محمود احمدینژاد. طرحی که با هدف خانهدار کردن دهکهای پایین جامعه آغاز شد، اما به دلیل نادیده گرفتن بدیهیات علم اقتصاد، خود به موتور محرک تورم در کشور بدل گشت.
بزرگترین ضربه مسکن مهر به اقتصاد ایران، نحوه تامین مالی آن بود. دولت وقت برای جلو بردن این کلانپروژه، دست در جیب بانک مرکزی کرد و با استقراض مستقیم و چاپ پول (خط اعتباری ویژه بانک مسکن)، پایه پولی کشور را به شدت افزایش داد. طبق گزارشهای اقتصادی، نزدیک به نیمی از کل پایه پولی تاریخ ایران تا آن زمان، صرف تزریق به مسکن مهر شد. این حجم عظیم از نقدینگی بدون پشتوانه، موجی از تورم افسارگسیخته را به کل جامعه تحمیل کرد؛ به طوری که هزینههای زندگی و مسکن برای همان طبقات هدفی که قرار بود صاحبخانه شوند، چند برابر شد.
از سوی دیگر، جانمایی این پروژهها در بیابانها و حاشیه شهرهای بزرگ، بدون تامین ابتداییترین خدمات شهری نظیر مدرسه، درمانگاه، انشعابات آب، برق، گاز و راههای دسترسی، هزینههای هنگفت جانبی را به بودجه عمومی کشور تحمیل کرد. مسکن مهر نشان داد که ساختن دیوار و سقف بدون پیوست فرهنگی، اجتماعی و زیرساختی، شهرسازی نیست، بلکه ایجاد کانونهای جدید آسیبرسان شهری است.
بازتولید ناکامی احمدینژاد در دولت رئیسی
دولت سیزدهم به ریاست ابراهیم رئیسی با آگاهی از تجربه مسکن مهر، دقیقاً همان مسیر خطکشیشده و پر اشتباه را اینبار با نام «نهضت ملی مسکن» تکرار کرد. وعده ساخت ۴ میلیون مسکن، محور اصلی تبلیغات انتخاباتی و مانور کارآمدی این دولت بود. اما از همان ماههای ابتدایی، تضاد شدید میان این شعار و واقعیتهای خزانه و بانکها عیان شد.
بررسیها نشان داد که نظام بانکی کشور به دلیل ناترازی شدید و تکالیف متعدد، توان پرداخت وامهای میلیاردی مسکن را ندارد. بانکها تمایلی به قفل کردن منابع خود در پروژههای بلندمدت مسکن با سودهای تکلیفی نداشتند و عملاً از اجرای مصوبات قانونی سر باز زدند. از طرفی دیگر، آورده اولیه متقاضیان که مدام با تورم اسکلت و مصالح ساختمانی افزایش مییافت، از توان پرداخت خانوادههای کارگری و کارمندی خارج بود. متقاضیانی که ثبتنام کرده بودند، توان پرداخت اقساط دوم و سوم را نداشتند و پروژهها یکی پس از دیگری متوقف شدند. شعار ساخت سالانه یک میلیون مسکن عملاً در نطفه خفه شد و به جای تحویل کلید واحدها، میراثی از میلیونها پرونده بلاتکلیف و انتظارات تورمی بر جای ماند.
بازار در بنبست؛ کاهش پروانهها و آب رفتن معاملات مسکن
پیامد مستقیم این سیاستهای دستوری و مداخلات بیجای دولت در قیمتگذاری و بازار، فرار سرمایههای بخش خصوصی از بخش ساختوساز بوده است. آمارهای نگرانکننده نشان میدهند که صدور پروانههای ساختمانی در کلانشهرها روند کاهشی شدیدی را تجربه کرده است. انبوهسازان و سازندگان سنتی، به دلیل عدم پیشبینیپذیری اقتصاد، تورم کمرشکن مصالح (مانند سیمان و فولاد) و قوانین دستوپاگیر دولتی، سرمایههای خود را از این بخش خارج کرده و به بازارهای موازی یا حتی کشورهای همسایه منتقل کردهاند.
همزمان، بازار معاملات مسکن نیز به یک پنجم تا یک دهم سالهای رونق خود در دهه گذشته سقوط کرده است. بازار دچار یک «رکود تورمی سنگین» شده؛ قیمتها به دلیل تورم عمومی و افزایش هزینههای تولید بالا میروند، اما قدرت خرید مردم به قدری ناچیز است که عملاً معاملهای جوش نمیخورد. وقتی بخش خصوصی که بار اصلی ساختوساز کشور را بر دوش دارد، دست از کار میکشد و دولت هم در پروژههای خود شکست میخورد، نتیجه طبیعی چیزی جز انباشت بحران نخواهد بود.
کارگران در تله تورم؛ وقتی مسکن کارگری به تاریخ میپیوندد
در این میان، وضعیت دهکهای پایین جامعه و به ویژه جامعه کارگری به مراتب اسفبارتر است. تشکلهای کارگری و انبوهسازان بارها هشدار دادهاند که با فرمولهای فعلی، خرید یک آپارتمان کوچک برای یک کارگر با حقوق دستمزد مصوب شورای عالی کار، به زمان انتظاری بالای ۱۰۰ سال نیاز دارد؛ رقمی که عملاً یعنی دستنیافتنی شدن مطلق مسکن برای چند نسل.
پروژههایی که تحت عنوان مسکن کارگری یا تعاونیهای کارگری کلید خوردند، در مواجهه با موجهای تورمی جدید به بنبست رسیدهاند. کارگری که تمام دارایی خود را به عنوان آورده اولیه واریز کرده، اکنون با پیامکهای تهدیدآمیز حذف از پروژه به دلیل عدم واریز اقساط جدید مواجه است. تورم جدید بخش مسکن، دهکهای ضعیف را نه تنها صاحبخانه نکرده، بلکه همان اندک پسانداز آنها را نیز در چاه ویل پروژههای نیمهکاره دولتی ریخته است.
دوره فرزانه صادق؛ آیا «نهضت ملی» به «صبر ملی» و پروژههای چندنسلی بدل شده؟
با تغییر دولت و روی کار آمدن فرزانه صادق مالواجرد در وزارت راه و شهرسازی، نگاه کارشناسی و واقعگرایانهتری نسبت به آمایش سرزمین و تراکمهای شهری مطرح شد، اما میراث پیشین به قدری سنگین است که این وزارتخانه عملاً به سرمایهگذار عظیمی در پروژههای نیمهکاره تبدیل شده است. چنانکه باید پرسید آیا طرح نهضت ملی مسکن عملاً به یک «صبر ملی» تبدیل نشده است؟
بیشتر بخوانید: زنگ خطر تعطیلی پروژههای نهضت ملی مسکن / مسکن ملی ورشکسته شد؟
واقعیت این است که زمانبر شدن تعهدات قبلی، این پروژهها را به پروژههای چندنسلی بدل کرده است. یعنی فرزندی که در زمان ثبتنام والدینش کودک بوده، در زمان تحویل احتمالی پروژه (اگر تحویل شود!) خود به سن جوانی میرسد. وزارت راه و شهرسازی اکنون در موقعیت سختی قرار دارد؛ از یکسو توان مالی و بانکی برای پیشبرد سریع تعهدات ۴ میلیونی وجود ندارد، و از سوی دیگر، رها کردن این پروژهها بحرانهای اجتماعی و حقوقی وسیعی ایجاد میکند. این همان نقطه سررسید وعدههای پوپولیستی است؛ جایی که مستأجران پس از سالها انتظار، به عینه میبینند که طرحهای پرطمطراق دولتی، سرابی بیش نبوده است.
کالبدشکافی آماری بحران؛ سیاهچاله ۶ میلیون واحد مسکونی
برای درک ابعاد فاجعه، باید به زبان ارقام سخن گفت. بر اساس محاسبات کارشناسان و آمارهای حوزه مسکن، ایران در حال حاضر با کسری انباشته حدود ۶ میلیون واحد مسکونی روبهرو است. این عدد چگونه به دست آمده؟ این رقم حاصل تفاضل تعداد خانوارها از تعداد واحدهای مسکونی موجود و استاندارد، اضافه شدن سالانه صدها هزار زوج جدید به متقاضیان مسکن، و نیاز به بازسازی بافتهای فرسوده و ناایمن شهری و روستایی است.
در حالی که کشور برای رسیدن به یک تعادل نسبی در بازار، نیازمند ساخت سالانه حداقل ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی توسط بخش خصوصی و هدایت دولت است، آمار واقعی ساختوساز بخش خصوصی به سختی به ۳۰۰ هزار واحد در سال میرسد. این یعنی هرسال که میگذرد، نه تنها این چاله پر نمیشود، بلکه بر عمق کسری مسکن افزوده میشود. با روند فعلی ساختوساز، این عدد ۶ میلیونی در سالهای آینده بزرگتر شده و بحران اجارهبها را در شهرهای بزرگ به نقطهای انفجاری خواهد رساند؛ آن هم درحالی که هماکنون نیز سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری به بالای ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است.
فریب با کمیتها؛ چرا آمارهای صوری گرهگشای بحران نیست؟
یکی از ترفندهای همیشگی مدیران در سیستمهای پوپولیستی، پناه بردن به بازی با اعداد و فریب با کمیتهاست. وزارت راه و شهرسازی در سالهای گذشته مدام از آمار «تأمین زمین برای ۲ میلیون واحد» یا «آغاز عملیات اجرایی صدها هزار مسکن» سخن میگفت. اما تفاوت بنیادینی میان تخصیص زمین روی نقشه با خانه ساختهشده و قابل سکونت وجود دارد.
نمایش آمارها و ارقام صوری بانکی و زمینهای بایر در سفرهای استانی، شاید برای گزارشهای کار تریبونهای رسمی جذاب باشد، اما سفره و رفاه مردم با این آمارها رنگین نمیشود. بانک مرکزی و وزارت راه نباید با آمارسازی خود را فریب دهند. تا زمانی که واحد مسکونی به صورت کلیدتحویل، با ترخیص کامل انشعابات زیرساختی و با قیمت تمامشده متناسب با درآمد کارگر تحویل نشود، هرگونه ادعای پیشرفت پروژه، تنها یک فرار رو به جلو است. ناترازی شدید سیستم بانکی و همخوانی نداشتن منابع موجود با شعارهای روی کاغذ، بزرگترین گواه بر صوری بودن این حجم از تعهدات است.
مسیر ناگزیر تغییر؛ عبور از سیاستهای دستوری به سمت بازآفرینی و توانمندسازی
راهکار برونرفت از این بنبست تاریک چیست؟ تجربه دو دهه گذشته به وضوح اثبات کرد که دولت کارفرمای خوبی برای ساختوساز نیست. تفکر کارشناسی در حوزه اقتصاد مسکن حکم میکند که دولت از نقش سازنده و مداخلهگر مستقیم به نقش تسهیلگر، ناظر و سیاستگذار کلان تغییر موضع دهد.
گام اول خروج از بیابانها و تمرکز بر بافت فرسوده است، یعنی به جای الحاق زمینهای کشاورزی و بایر در کیلومترها دورتر از شهرها و صرف هزینههای نجومی برای انتقال آب و برق، دولت باید مشوقهای واقعی را به درون بافتهای فرسوده شهری ببرد، جایی که زیرساخت، مدرسه، مسجد و شبکه حملونقل موجود است و تنها نیاز به نوسازی و بازآفرینی دارد.
در گام بعدی باید به سوی واقعیسازی بسترهای مالی رفت. دولت باید به جای فشار و تکلیف به بانکها که منجر به اضافه برداشت و تورم مجدد میشود، بسترهای جذب سرمایههای خرد مردمی، ابزارهای نوین بازار سرمایه (مانند صندوقهای زمین و ساختمان) و سرمایهگذاری خارجی را فراهم کند.
بدیهی است تا زمانی که نرخ تورم عمومی مهار نشود، قیمت مصالح ساختمانی روزانه تغییر کند و سرمایهگذار امنیت اقتصادی احساس نکند، هیچ کلانپروژهای به سرانجام نخواهد رسید. کنترل تورم، پیشنیاز اصلی ثبات در بازار مسکن است.
پایان عصر رویافروشی ساختمانی
بحران امروز مسکن در ایران، تصویری واضح و روشن از شکست ایده اداره دستوری اقتصاد است. از مسکن مهر احمدینژاد تا نهضت ملی رئیسی، هر دو نشان دادند که پوپولیسم در بخش مسکن، چیزی جز پیشخور کردن منابع آینده، ایجاد تورم برای دهکهای مظلوم و در نهایت تبدیل ساختوساز به پروژههای فرسایشی چندنسلی به همراه ندارد.
ایران امروز با کسری ۶ میلیون مسکن و ریزش شدید پروانههای ساختمانی، دیگر تاب و توان آزمون و خطاهای شعاری را ندارد. وقت آن رسیده است که سیاستگذاران با پذیرش خطاهای ساختاری گذشته، ریل سیاستگذاری مسکن را از مسیر رویافروشی و ساخت دستوری به سمت واقعگرایی اقتصادی، احیای بافتهای شهری و توانمندسازی بخش خصوصی واقعی تغییر دهند؛ چرا که در غیر این صورت، حق دسترسی به یک سرپناه مناسب، برای نسلهای آینده ایران به یک افسانه بدل خواهد شد.
