اقتصاد۲۴-هر سال با نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستاجران، بحث افزایش اجارهبها به یکی از داغترین موضوعات اقتصادی کشور تبدیل میشود. دولت در سالهای گذشته نیز سقف ۲۵ درصدی را برای افزایش اجارهبها تعیین کرده بود، اما امسال شرایط به کلی متفاوت است. ایران در مدت یک سال، دو جنگ تمامعیار را پشت سر گذاشته و اکنون در وضعیت نه جنگ و نه صلحی به سر میبرد که خود نوعی ابهام و نااطمینانی مضاعف را به همراه دارد. تورم به سطوح بیسابقهای رسیده و قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته است. از سوی دیگر، وضعیت اشتغال نیز مطلوب نیست و بسیاری از خانوادهها با کاهش درآمد یا از دست دادن شغل مواجه شدهاند.
در چنین شرایطی، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها، با واکنشهای گستردهای از سوی مستاجران و موجران همراه شده است. مستاجران با توجه به تورم سرسامآور و کاهش درآمد، این افزایش را فشار مضاعفی بر معیشت خود میدانند و موجران نیز با هزینههای رو به رشد زندگی، این سیاست را ناعادلانه تلقی میکنند. پرسش اساسی این است که آیا در شرایط حساس کنونی، این سیاست تکراری همچنان کارآمد است یا نیاز به بازنگری اساسی دارد؟ آیا راهکار جایگزینی وجود دارد که هم فشار بر مستاجران را کاهش دهد و هم صنعت اجارهداری را از نابودی نجات دهد؟
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با تجارتنیوز به بررسی افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها، نارضایتیهای گسترده و راهکارهای جایگزین پرداخته است.
ورود مستقیم دولت و تعیین سقف و کف اجاره مسکن، به جای حل مساله، نارضایتی مضاعفی ایجاد کرده است
ستاریان با اشاره به نارضایتی موجران و مستاجران از سیاست دستوری دولت گفت: «افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها که از سوی دولت تعیین شده، با انتقادات گستردهای از سوی هر دو گروه مواجه شده است. بسیاری معتقدند این سیاست باید با رضایت طرفین و به صورت غیردستوری اجرا میشد. ورود مستقیم دولت و تعیین سقف و کف اجاره مسکن، بهجای حل مساله، نارضایتی مضاعفی ایجاد کرده است.»
دخالت در قراردادهای خصوصی، یا شکست میخورد یا به روابط غیررسمی و توافقهای نانوشتهای منجر میشود که بعدا مشکلات حقوقی و قضایی ایجاد میکند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تجربه کشورهای دیگر گفت: «برخی کارشناسان با استناد به نمونههایی مانند آلمان، انگلیس و فرانسه، بر ضرورت دخالت دولت در بازار اجاره تاکید میکنند. اما واقعیت این است که در آن کشورها، دولتها در قراردادهای بین دو شخص حقیقی دخالت نمیکنند. آنها تنها در حوزه خانههای اجتماعی که توسط دولت یا شهرداریها ساخته شدهاند، مقررات وضع میکنند. دخالت در قراردادهای خصوصی یا شکست میخورد یا به روابط غیررسمی و توافقهای نانوشتهای منجر میشود که بعداً مشکلات حقوقی و قضایی ایجاد میکند.»
حتی اگر دولت بتواند سیاست کنترل افزایش اجارهبهای مسکن را به طور کامل اجرا کند، نتیجه آن نابودی صنعت اجارهداری است
ستاریان ادامه داد: «حتی اگر دولت بتواند سیاست کنترل افزایش اجارهبهای مسکن را به طور کامل اجرا کند، نتیجه آن نابودی صنعت اجارهداری است. وقتی صاحبخانهای با تورم ۸۰ درصدی مواجه است و مجبور میشود اجاره را تنها ۲۵ درصد افزایش دهد، یا سرمایه خود را از این بخش خارج میکند یا به توافقهای غیررسمی روی میآورد. در هر دو صورت، بازار اجاره آسیب جدی میبیند.»
مشکل اصلی اجارهبها، ریشه در کمبود تولید مسکن دارد
ستاریان گفت: «مشکل اصلی اجارهبها، ریشه در کمبود تولید مسکن دارد. وقتی قیمت مسکن طی سالها چندین برابر میشود و تولید به اندازه نیاز نیست، بازار اجاره نیز دچار بحران میشود. اقتصاد ایران دولتی است، اما بخش ساختمان و مسکن، بخش خصوصی است و این بخش نمیتواند از ابزارهای مالی و حمایتهای دولتی بهره ببرد. راهکار اصلی، توسعه تولید مسکن و ارائه ابزارهای مالی مناسب به این بخش است.»
این کارشناس بازار مسکن افزود: «ما باید سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم تا مشکل حل شود. در این صورت، هم اجارهبها کنترل میشود و هم ساختوساز صرفه اقتصادی پیدا میکند. این راهکار بلندمدت است و حداقل یک دهه زمان میبرد، اما تنها راه حل پایدار محسوب میشود.»
ادامه سیاست تعیین سقف افزایش اجاره برای بیش از دو سال، به سم مهلک برای بازار مسکن تبدیل میشود و صنعت اجارهداری را نابود میکند
ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا راهکار جایگزینی برای افزایش ۲۵ درصدی وجود دارد، گفت: «در کوتاهمدت، تنها کاری که میتوان انجام داد، اعمال این سیاست به صورت موقت و حداکثر برای یک یا دو سال است. در این مدت، دولت باید تسهیلات مناسبی به مستاجران ارائه دهد تا فشار بر آنها کاهش یابد. اما ادامه این سیاست برای بیش از دو سال، به سم مهلک برای بازار مسکن تبدیل میشود و صنعت اجارهداری را نابود میکند.»
راهکار فوری و عاجل برای بحران مسکن وجود ندارد
این کارشناس بازار مسکن در پایان تاکید کرد: «واقعیت این است که راهکار فوری و عاجل برای بحران مسکن وجود ندارد. تنها از طریق برنامهریزی بلندمدت، توسعه تولید و حمایت از بخش خصوصی میتوان به تدریج این بحران را مدیریت کرد. در غیر این صورت، هر سال شاهد افزایش نارضایتیها و فشار بیشتر بر مستاجران و موجران خواهیم بود.»