اقتصاد۲۴- آغاز رسمی طرح خرید خانه سانتیمتری در تهران حداقل تا الان با واکنشهای مهربانانهای در بازار مسکن و میان افکار عمومی روبرو نشده است.
منتقدان نسبت به امکان خرید خانه متری و حتی خرید سهمهای چند سانتیمتری از یک واحد مسکونی، روی خوش نشان ندادهاند و با اشاره به قیمتهای نجومی ملک در پایتخت، این اقدام را نوعی پذیرش رسمی آنچه در بازار ملک و املاک رخ میدهد میدانند با این حال اگر عینک بدبینی را کنار بگذاریم و سعی کنیم ماهیت واقعی خرید خانه سانتیمتری را درک کنیم، شاید بفهمیم که آیا این طرح واقعا به خرید خانه ارزان کمک خواهد کرد یا تنها باید آن را نوعی ابزار مالی پیچیده در لباسی جذاب دانست
بسیاری از مردم با شنیدن عبارت «طرح خانه ریز» یا خرید مسکن متری تصور میکنند قرار است کلید یک آپارتمان نقلی یا متراژ پایین تحویلشان داده شود ولی حقیقت طرح تا حد زیادی با این برداشت فاصله دارد.
آنچه شهرداری با تبلیغات زیاد و بقیه پلتفرمهای سرمایهگذاری بهشکل چراغ خاموش راهاندازی کردهاند، در اصطلاح اقتصادی یک مدل «تامین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» به شمار میرود. در این الگوریتم مالی، پروژه ساختوساز به داراییهای بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتیمتر یا چند دهم متر) تقسیم میشود. خریدار با پرداخت مبالغ خرد، مالک بخشی از ارزش ریالی آن پروژه میشود ولی قرار نیست الزاما کلید یک واحد مسکونی را تحویل بگیرد.
بنابراین هدف نخست و اولیه در خرید خانه سانتیمتری، ایجاد یک سپر تورمی برای حفظ ارزش پول مردم در برابر جهشهای مداوم قیمت مسکن است.
مهمترین پرسشی که کارشناسان مطرح میکنند، درباره حضور نهادهای مدیریت شهری مانند شهرداری در ساختار اجرای این پروژههاست. از آنجا که وظیفه ذاتی مدیریت شهری، توسعه زیرساختها، حملونقل عمومی و ارائه خدمات شهری است، ورود به حوزه انتشار اوراق یا راهاندازی پلتفرمهای خرید خانه متری، میتواند ریسکهای ساختاری و نهادی به همراه داشته باشد:
تجربههای گذشته در بورس و طرحهای مشابه پیشفروش خرد نشان میدهد که موفقیت چنین مدلی رویکردی قطعی ندارد. چند عامل کلیدی میتوانند این پروژه را با بنبست مواجه کنند:
اگر فردی در طول چند سال موفق شود مجموعا ۵ یا ۱۰ متر از یک واحد ۶۰ متری را خریداری کند، باز هم قادر به سکونت در آن نخواهد بود. در نهایت او مجبور است سهم خود را به قیمت روز بفروشد یا با سایر مالکان خرد توافق کند. اگر بازار ثانویه نقدشوندگی بالایی نداشته باشد، سرمایه خریدار قفل خواهد شد.
پروژههای ساختمانی در ایران معمولا درگیر تورم مصالح، تاخیر در تحویل و پیچیدگیهای اداری میشوند. اگر پروژهای طبق زمانبندی پیش نرود، بازدهی سرمایهگذاران خرد افت کرده و اعتماد عمومی نسبت به طرح از بین میرود.
سرمایهگذاران در بورس باید بتوانند دارایی خود را در کوتاهترین زمان ممکن به پول نقد تبدیل کنند. اگر خریدار برای فروش چند سانتیمتر سهم خود با کمبود خریدار روبهرو شود، خرید خانه سانتیمتری جذابیت سرمایهگذاری خود را کاملا از دست میدهد.
برای درک بهتر تفاوتهای این طرح با خرید واقعی ملک، جدول زیر ابعاد اصلی دو روش را مقایسه میکند:
|
ویژگی |
خرید خانه فیزیکی (حتی خانه ریز) |
خرید خانه سانتیمتری (فروش متری) |
|
هدف اصلی |
سکونت و بهرهبرداری مستقیم |
حفظ ارزش سرمایه و ابزار مالی |
|
میزان سرمایه اولیه |
نیاز به سرمایه سنگین |
شروع با سرمایههای خرد |
|
حق استفاده و سکونت |
کامل و آنی |
غیرممکن (صرفا مالکیت اعتباری) |
|
ریسک اجرایی پروژه |
پایین (در صورت خرید ملک آماده) |
وابسته به زمانبندی سازنده |
اگر بخواهیم با هم صادق باشیم و صرفا نگاهی واقعبینانه به ماجرا داشته باشیم باید بگوییم خرید خانه سانتیمتری بیش از آنکه بتواند درد قیمت مسکن را دوا کند، نوعی ابزار هدایت نقدینگی است. برای سرمایهگذارانی که توانایی خرید یک واحد کامل یا حتی یک خانه ریز در حاشیه شهرها را ندارند، این روش میتواند گزینهای برای عقب نماندن از تورم ملک باشد.
با این حال، خریداران باید بدانند تضمینی برای تحویل کلید خانه به آنها وجود ندارد. پس قبل از اینکه قدم از قدم بردارید باید برای شناخت دقیق مکانیزم نقدشوندگی و شفافیت مالی سازندگان در این بازار نوظهور اقدام کنید.