اقتصاد۲۴- بحث درباره نحوه شناسایی متقاضیان مسکن حمایتی و میزان برخورداری گروه‌های درآمدی از منابع عمومی، بار دیگر مسئله هدفمندی یارانه‌های مسکن را به مرکز توجه آورده است. اظهارات اخیر مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره ثبت‌نام افرادی که واجد شرایط دریافت حمایت نبوده‌اند، این پرسش را مطرح کرده است که منابع عمومی بخش مسکن در نهایت به چه گروه‌هایی می‌رسد و خانوار‌های کم‌درآمد چه سهمی از این حمایت‌ها دارند؟
فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با اقتصادنیوز معتقد است غیرهدفمند بودن یارانه‌های مسکن مسئله تازه‌ای نیست و ریشه آن را باید در ساختار سیاست‌های حمایتی سال‌های گذشته جست‌و‌جو کرد.
او با اشاره به مطالعات انجام‌شده درباره کارآمدی نظام یارانه‌های مسکن در دهه ۸۰ توضیح می‌دهد که بخش عمده برنامه‌های تأمین مسکن با حمایت دولت، معطوف به گروه‌های متوسط و بالای درآمدی بوده و گروه‌های کم‌درآمد عملاً انتفاع چندانی از این برنامه‌ها نبرده‌اند.
به گفته یزدانی، طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی نیز بخشی از همین ساختار سیاست‌گذاری هستند. زمانی که نظام حمایت اجتماعی از کارآمدی و هدفمندی کافی برخوردار نباشد، طبیعی است که منابع حمایتی به‌جای گروه‌های نیازمند، در اختیار افرادی قرار بگیرد که از نفوذ سیاسی بیشتر یا توانایی بالاتری برای ورود به فرآیند‌های اداری برخوردارند.
او تأکید می‌کند که در چنین شرایطی، خانوار‌های بسیار کم‌درآمد که امکان ورود به این برنامه‌ها را ندارند، از چرخه حمایت دولتی کنار گذاشته می‌شوند و در نهایت بخشی از آنها به سکونتگاه‌های غیررسمی روی می‌آورند.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن درباره اینکه آیا سیاست‌های حمایتی دولت در عمل به تقویت قدرت خرید طبقات برخوردار منجر شده است، می‌گوید نمی‌توان درباره تمام برنامه‌ها قضاوتی یکسان و قطعی داشت، اما طرح‌هایی مانند اقدام ملی مسکن در دولت حسن روحانی و نهضت ملی مسکن در دولت بعد، عملاً بیشتر به گروه‌های متوسط رو به بالا کمک کرده‌اند تا خانوار‌های کم‌درآمد.
به اعتقاد او، یکی از نشانه‌های این مسئله، ناتوانی بخش بزرگی از خانوار‌ها در بازپرداخت تسهیلات مسکن است. برآورد او این است که نزدیک به ۵۰ درصد جامعه توان بازپرداخت این تسهیلات را ندارند و به همین دلیل اساساً امکان ورود به چنین برنامه‌هایی برای آنها فراهم نیست.
یزدانی همچنین به تخصیص منابع حمایتی به برخی گروه‌های شغلی اشاره می‌کند و معتقد است در مواردی منابع قابل‌توجهی برای تأمین مسکن گروه‌هایی اختصاص یافته که ضرورت مداخله دولت برای خانه‌دار شدن آنها به اندازه گروه‌های کم‌درآمد نیست.
یزدانی در ادامه، درباره کارآمدی سیاست واگذاری زمین رایگان در شرایط تورمی اقتصاد ایران توضیح می‌دهد که شکاف میان توان مالی خانوار‌ها و هزینه تمام‌شده تولید مسکن به اندازه‌ای افزایش یافته که زمین رایگان نیز دیگر نمی‌تواند مزیت تعیین‌کننده‌ای برای خانه‌دار شدن خانوار‌ها ایجاد کند.
به گفته او، در گذشته سیاست واگذاری زمین می‌توانست به تأمین مسکن ملکی کمک کند، اما اکنون افزایش شدید هزینه‌های ساخت‌وساز و تورم، توان مالی خانوار‌ها را به‌شدت محدود کرده است.
بیشتر بخوانید:قیمت آپارتمان در صادقیه، مرزداران و پونک چقدر است؟ + جدول قیمت خانه
او معتقد است در شرایط کنونی، سیاست‌گذاری مسکن باید تغییر پارادایم دهد؛ به این معنا که به‌جای تمرکز صرف بر مالکیت مسکن، توسعه بازار استیجار و به‌ویژه مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای متناسب با استطاعت خانوار‌ها در دستور کار قرار بگیرد.
این پژوهشگر تأکید می‌کند که با شرایط اقتصادی موجود، رویکرد‌های مبتنی بر مالکیت مسکن دست‌کم در میان‌مدت نمی‌توانند پاسخ‌گوی نیاز بخش بزرگی از جامعه باشند.
یزدانی در پاسخ به پرسشی درباره میزان منابعی که در سال‌های گذشته به دلیل شناسایی نادرست متقاضیان از مسیر اصلی خود منحرف شده است، به مطالعات تاریخی در این حوزه اشاره می‌کند.
او می‌گوید بر اساس مطالعه‌ای که در سال ۱۳۸۴ درباره تخصیص یارانه‌های مسکن انجام شده، در فاصله سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۴ تنها حدود ۲۰ درصد منابع مالی و ۲۵ درصد زمین تخصیص‌یافته به برنامه‌های حمایتی مسکن به گروه‌های کم‌درآمد اختصاص داشته و بخش عمده حمایت‌ها نصیب گروه‌های متوسط و بالای درآمدی شده است.
این پژوهشگر با اشاره به ارزیابی‌های انجام‌شده درباره مسکن مهر نیز می‌گوید اگرچه در آن دوره به دلیل شرایط درآمد‌های نفتی و کنترل تورم، میزان هدفمندی برخی حمایت‌ها تا حدودی بهتر بود، اما با این وجود سهم دهک‌های اول و دوم درآمدی از منابع حمایتی کمتر از ۲۰ درصد برآورد می‌شد.
او البته تأکید می‌کند که رقم دقیق این سهم را در حال حاضر به خاطر ندارد، اما ارزیابی‌های کارشناسی نشان می‌دهد گروه‌های بسیار کم‌درآمد و خانوار‌های زیر خط فقر، بهره‌مندی محدودی از این برنامه‌ها داشته‌اند.
یزدانی در ادامه به تخصیص منابع حمایتی به برخی گروه‌های شغلی خاص اشاره می‌کند و معتقد است حتی در مواردی برای گروه‌هایی مانند نمایندگان مجلس نیز برنامه‌های تأمین مسکن در نظر گرفته شده است؛ در حالی که از نگاه او، ضرورت چنین مداخلاتی در مقایسه با نیاز گروه‌های محروم محل تأمل است.
او با بیان اینکه ایران فاقد یک سیاست اجتماعی مدون و منسجم در بخش مسکن بوده است، می‌گوید بخش مهمی از منابعی که دولت‌ها برای حمایت از مسکن اختصاص داده‌اند، به سمت گروه‌های متوسط و بالای درآمدی رفته و گروه‌های حاشیه‌ای جامعه همچنان از دسترسی به مسکن مناسب محروم مانده‌اند.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن در بخش دیگری از این گفت‌و‌گو، وضعیت توان خرید مسکن در میان خانوار‌های کم‌درآمد را تشریح می‌کند.
به گفته یزدانی، خانه‌دار شدن برای این گروه‌ها با درآمد‌های فعلی تقریباً غیرممکن شده است. حتی اگر ۴۰ درصد پایین جامعه را به‌عنوان گروه‌های کم‌درآمد در نظر بگیریم، دوره انتظار خرید یک واحد مسکونی ۷۰ متری برای این خانوار‌ها به حدود ۷۰ تا ۸۰ سال می‌رسد.
او با تأکید بر اینکه این برآورد به معنای پس‌انداز تمام درآمد خانوار برای خرید مسکن است، می‌گوید: این دوره انتظار عملاً ۸۰ سال و به شرط حیات است.
یزدانی همچنین با اشاره به داده‌های هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران می‌گوید سهم جمعیت زیر خط فقر در برآورد‌های منتشرشده قابل‌توجه است و همین مسئله نشان می‌دهد سیاست‌های مبتنی بر خانه‌دار کردن تمام خانوار‌ها با شرایط اقتصادی موجود تناسبی ندارد.
او در پایان تأکید می‌کند که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، دولت باید به‌جای تمرکز بر مالکیت، توسعه مسکن استیجاری و مسکن اجتماعی را در اولویت قرار دهد؛ مدلی که در بسیاری از کشور‌های جهان برای تأمین سرپناه خانوار‌هایی که توان خرید خانه ندارند، مورد استفاده قرار می‌گیرد.
به اعتقاد این پژوهشگر، مسکن استیجاری در استطاعت می‌تواند پاسخی عملی‌تر به نیاز خانوار‌های کم‌درآمد باشد؛ گروه‌هایی که در سیاست‌های مالکیت‌محور سال‌های گذشته، سهم محدودی از حمایت‌های دولتی داشته‌اند.