بورس و دفن سرمایه‌های ملی در بازار مسکن

اقتصاد ۲۴- علی فرنام اظهار کرد: باید ساز و کار درستی برای ورود مسکن به بازار بورس دیده شود، یعنی پروژه‌ها شفاف باشد. به عبارت دیگر اعلام شود قرار است در منطقه‌ای ۱۰۰۰ واحد مسکونی ساخته شود بایستی ارزش واقعی زمین مشخص باشد.

وی با اشاره به این‌که باید هزینه‌های ساخت، سهم آورده متقاضی، سهم متقاضی از ارزش زمین، زمان ساخت و... مشخص باشد، ادامه داد: قرارداد باید به نحوی نوشته شود تا سازنده یا صاحبان صندوق به‌گونه‌ای نباشد که بتوانند با تاخیر پروژه و طولانی کردن آن و رساندن به حق‌الزحمه‌های بالاتر یا ادعا درباره خسارت تغییرات قیمتی ریسک را به سرمایه‌گذاری که تقاضا مصرفی منعکس کنند.

پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی بیان کرد: در واقع سازنده یا صاحب صندوق نباید به‌گونه‌ای عمل کند که سود متقاضیان مصرفی را به نفع خودشان کاهش دهند.

فرنام گفت: قسمتی هم که به‌عنوان ارتباط بورس و مسکن می‌توان به آن اشاره کرد نقش املاک و مستغلات در دارایی شرکت‌ها و ارزیابی‌های مربوطه است. مشکلی در کشور داریم این است که سهم بسیار بالایی منابع و سرمایه‌های کشور در بخش زمین و مسکن با توجه به ماهیت سرمایه‌ای دفن شده است.

وی ادامه داد: حتی می‌توان گفت این مسئله جزو ۱۰ مشکل بزرگ اقتصادی کشور است. ماهیت به شدت سرمایه‌ای زمین و مسکن و ناکارآمدی ضوابط، مقررات و نظارت‌هایی که در این بخش داریم، پاشنه آشیل این حوزه‌ها شده است.

وی تاکید کرد: به جای این که منابع مالی به سرمایه تولید تبدیل شود به صورت سوداگری مسکن و مستغلات خود را نشان می‌دهد. بسیاری از شرکت‌هایی هم که در بورس هستند بخش زیادی از ارزش آن‌ها وابسته به ارزیابی زمین‌ها و مستغلاتی است که در اختیار دارند. اگر از این موضوع برای تامین مالی همین شرکت‌ها استفاده شود، یعنی منابع آزاد شود از جمله اراضی داخل شهرها، ساختمان‌ها و املاک و در کل این مجموعه‌های بزرگ از بنگاه‌داری و مستغلات خارج شوند از یک سو از شدت تقاضا سرمایه‌ای سیری ناپذیر بازار مسکن کاسته می‌شود و از سوی دیگر منابع فریز شده در بخش تولید استفاده خواهد شد.

سازندگان زیاده خواه پاشنه آشیل بورس مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌تر نیز با اشاره به این‌که به‌طور کلی این‌که مسکن بتواند از بورس برای خودش تامین مالی کند، مسئله پسندیده‌ای است به تسنیم گفته بود: در کشور، اما عموما تامین مالی بخش مسکن از نظام پولی و بانکی انجام می‌شود.

فرنام افزود: به‌طور خاص دغدغه‌ها و ملاحظات خیلی جدی وجود دارد؛ این‌که به چه نحوی سازوکار ورود مسکن به بازار سرمایه انجام شود. به تعبیر دیگر طراحی سازوکار و نحوه ورود در کلیت موضوع اثرگذار است، اگر ارکان به درستی دیده شود می‌تواند پدیده مثبتی برای بازار مسکن تلقی شود، اما در غیر اینصورت با تبعات منفی روبرو خواهیم شد.

کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: از جمله تبعات بورس مسکن اگر عمدتا دلالت بر املاک و اراضی موجود داشته باشد یعنی املاک ساخته شده در بورس مسکن مد نظر باشد این نگرانی به وجود می‌آید با توجه به ماهیت بورس که تلاش دارد با ارزش افزوده واحد‌های سرمایه‌گذاری افزایش یابد، باعث افزایش قیمت و دلالی شود.

فرنام با بیان این‌که این یک نگرانی جدی راه‌اندازی بورس مسکن است، افزود: سازوکار‌های زیادی وجود دارد که می‌توان آن‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کرد و در جنبه خرید و فروش با یک سری ضوابط در بخشی از بازار سهام می‌تواند عمل کرد که فشاری به متقاضیان مصرفی مسکن وارد نکند.

وی به‌ مثالی در این‌باره اشاره و تصریح کرد: صندوق‌های پروژه‌ای که روی زمین و مسکن کار کرده و تامین اعتبار کند می‌تواند اقدام مثبت و موثری باشد. تجربه این برنامه را در بورس داشته‌ایم؛ در گذشته چند صندوق زمین و ساختمان داشتیم که البته عملکرد آن انگیزه کمی برای سهامداران ایجاد کرد.

وی توضیح داد: در سال‌هایی که افزایش قیمت مسکن قابل توجهی وجود داشت، این صندوق‌ها نهایت در حد سود بانکی یا کمی بیش از آن به سهامداران سود پرداخت کردند، با وجودی که این صندوق‌ها ارزش‌افزوده بسیار بالایی را برای صاحبان صندوق‌ها به دنبال داشت.

پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرد: این صندوق‌ها نیازمند سازوکار بسیار دقیقی است که تامین اعتبار به‌عنوان پاشنه آشیل مسکن از بازار سرمایه اجرایی شود. اما در عین حال باید منافع پروژه‌های مسکن به‌صورت مستقیم به متقاضی و سهامدار برسد. در صندوق‌های مسکن باید سود متعارفی به واسطه‌ها و طراح یونیت سرمایه‌گذاری برسد، اگر به این صورت طراحی شود قاعدتا سود و منفعت به متقاضی خواهد رسید.

فرنام به تجربه اجرای طرح فروش متری مسکن اشاره کرد و افزود: این پروژه‌ها باید به‌گونه‌ای باشد تا کل ارزش‌افزوده ناشی از فروش مجموعه بین یونیت‌ها به‌طور مساوی تقسیم شود. مشکلی که در فروش متری یا امتیازی مسکن یا شیوه‌های مشارکتی که وزارت راه و شهرسازی در حال اجرای آن است، این است که ضلع سوم (واسطه یا سازنده) می‌تواند امتیازات اصلی پروژه را به نفع خودش دریافت کند، مخاطب و قشری که نیاز مصرفی دارد و می‌خواهد در پروژه ساکن شود یا سرمایه‌گذاری مولد انجام دهند از بهره‌های اصلی منتفع نمی‌شود.

وی یادآور شد: چنانچه جزئیات مشخص نباشد و کل منافع پروژه به کل سهامداران به‌صورت مستقیم تقسیم نشود این امکان را به وجود می‌آورد در یک پروژه ساختمانی تفاوت بین واحد‌هایی که در طبقات پایین و بالا، شمالی و جنوبی، نقشه واحد‌ها و دید و منظر وجود دارد. ارزش ۲ واحد مسکونی هم متراژ در یک پروژه بیش از ۲ برابر تفاوت داشته باشد.

وی ادامه داد: معمولا تمام مزیت و رانت عایدی این تفاوت به واسطه یا سازنده مشارکتی می‌رسد یا به‌طور سلیقه‌ای توسط دستگاه اجرایی تخصیص می‌یابد.