اینجا کسی به فکر مستاجر‌ها نیست/ افزایش ۴۰ درصدی اجاره بها از فرودین ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۳

اقتصاد۲۴- از آن دوران که اجاره نشینی را خوش نشینی لقب می‌دادند، حالا دیگر بسیار گذشته و انگار نه همین یک دهه پیش که شاید نیم قرن پیش بود که می‌شد اجاره نشین را خوش نشین دانست وگرنه این روز‌ها کمتر اجاره نشینی حال خوشی دارد که بتواند خوش نشین محسوب شود. این روز‌ها شاید همه ما اطرافمان به این موارد برخورد باشیم که دوست و فامیل و شاید حتی زندگی خودمان دوباره به مساله سرپناهی که مدام و روز به روز در حال گران‌تر شدن است، گره خورده است.

مروارید، یک دختر ۳۷ ساله مجرد است که تا پارسال با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۱۵ میلیون تومانی خانه‌ای حوالی میدان فاطمی اجاره کرده بود و امسال صاحبخانه برای پول پیش رقمی حدود ۵۰۰ میلیون تومان از وی طلب کرده است و او حالا در حوالی مرکز شهر به دنبال سرپناهی است.

زوج جوان دیگری به اقتصاد ۲۴، می‌گویند که یک خانه ۵۵ متری را با رقم حدود ۵۰۰ میلیون تومان رهن کرده بود اما صاحبخانه گفته لطف می‌کند و همچنان اجاره نمی‌گیرد، اما رقم رهن را به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش خواهد داد و این زوج به اقتصاد ۲۴ می‌گویند که اصلا صاحبخانه‌ها تصوری ندارند که این ارقام باید چطور تهیه شود و اصلا مگر ما چه درآمدی داریم که صاحبان املاک تصور می‌کنند امکان پرداخت چنین ارقامی را خواهیم داشت.

سپیده و همسرش، یک فرزند دارند و به اقتصاد ۲۴ می‌گویند که یک خانه ۷۰ متری دو خواب در غرب تهران را اجاره کرده اند و در حالی که دو حقوق دریافت می‌کنند یک حقوق را به طور کامل برای مسکن می‌دهند و تقریبا هیچ پس اندازی ندارند و حالا هم نمی‌دانند با ارقام نجومی که صاحبخانه مطرح می‌کند باید چه کنند.

البته در گذشته نیز شاهد گران شدن رهن و اجاره در برخی مناطق ایران بودیم، که ممکن است به عوامل مختلفی مانند افزایش تقاضا، کاهش ارزش پول ملی، یا تغییرات قوانین مسکن برمی‌گردد.

یکی از اولین انفجار‌ها در حوزه قیمت مسکن در کشور مربوط به سال ۱۳۸۵ است. مریم که آن زمان دانشجو بوده می‌گوید قیمت خانه دو خوابه ای که با دو دوست اجاره کرده بودیم، مبلغ ودیعه آن ۵ میلیون تومان و اجاره‌اش ۱۵۰ هزار تومان بود، اما ناگهان در سال ۱۳۸۵، رقم اجاره به ۵۵۰ هزار تومان و سال بعدترش ودیعه به ۱۰ میلیون تومان افزایش یافت.

بیشتر بخوانید: مستاجران توان اجاره خانه در حاشیه شهرها را هم ندارند/ اجاره یک واحد ۶۵ متری در اطراف تهران چند؟

مریم البته انفجار دیگر قیمت را در سال ۱۳۸۹ می‌داند و به اقتصاد ۲۴ می‌گوید که در آن سال برای اولین بار اجاره رقم میلیونی یافت و اصلا تا پیش از آن به جز شاید مناطقی در شمال تهران اجاره میلیونی معنا نداشت، اما ناگهان رقم‌های اجاره در آن سال از مرز یک میلیون تومان گذشت.
از مریم که می‌پرسم با دیدن اجاره‌های چند ده میلیونی و ودیعه‌های چند صد میلیونی تعجب نمی‌کنید؟ می‌گوید تعجب نمی‌کنم؟ من که در تهران خانه ۱۲۰ متری با ودیعه یک و نیم میلیون تومانی و اجاره ۱۵۰ هزار تومانی را دیده ام، از این ارقام که می‌بینم شاخ روی سرم سبز می‌شود.

به نظر می‌رسد در این سرزمین حالا دیگر وضعیت مستاجر‌ها اسفبار شده است و کسی نیز به فکر مستاجر‌ها نیست. مشکل این است که وضعیت اجاره بها در ایران در سال‌های اخیر تغییرات قابل توجهی داشته است. بر اساس گزارش‌ها در حالی که عرف همواره این بود که یک ششم ارزش ملک به عنوان رهن و اجاره مطرح می‌شد، اکنون با افزایش عجیب قیمت مسکن، این رقم هر چند به یک دهم رسیده است، اما وضعیت مسکن همچنان برای مستاجران اسفبار و ویران‌گر است.

ثبت نجومی افزایش قیمت مسکن در تهران

در حالی امروز متوسط قیمت مسکن در تهران به ۸۲ میلیون تومان رسیده است که این رقم در آذر ماه سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۳۳ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بود. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران با عنوان «اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در نقاط شهری کشور؛ بهار ۱۴۰۰»، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در بهار آن سال در مقایسه با فصل مشابه سال پیش(۱۳۹۹)  ۱۰۰.۲ درصد افزایش یافته و به بیش از ۱۱.۵ میلیون تومان رسیده بود.

همچنین بر پایه این گزارش، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی، طی بهار ۱۴۰۰ نسبت به فصل مشابه سال پیش(۱۳۹۹) ۶۳.۷ درصد افزایش یافته و به حدود ۲۸.۲ هزار تومان رسیده بود. گزارش‌های پیشین مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط اجاره بها در مناطق شهری طی نیمه دوم سال ۱۳۹۱ خورشیدی نزدیک به ۵.۸ هزار تومان بوده که به معنای افزایش ۹۹۸.۲ درصدی طی ۸ سال گذشته است.

به گفته کارشناسان این گرانی مسکن در ایران به دلیل کمبود عرضه، تورم عمومی، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و ارز ایجاد شده است. همچنین باید توجه داشت که تعداد خانوار‌های اجاره‌نشین در ایران در سال ۱۴۰۰ به ۴۰ درصد جمعیت شهر نشین افزایش یافته و به خاطر افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر، حدود ۴۶ درصد از هزینه یک خانوار به اجاره مسکن اختصاص دارد.

به طور کلی، افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در ایران نشان از چالش‌های مسکن دارد. این موضوع نیاز به توجه دولت و مقامات مسئول دارد تا راه‌حل‌هایی را برای کنترل این رشد قیمت‌ها ارائه دهند.

تورم نقطه ای اجاره مسکن روی ۴۲ درصد

تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ ۴۱.۸ درصد را ثبت کرد. اینکه سرعت رشد نقطه‌ای و سالانه اجاره‌بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش‌یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که اقتصاد ۲۴ پیشتر درباره آن گزارش‌های تحلیلی منتشر کرده بود. در این مقطع، اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه‌های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوار‌ها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود و از همه مهمتر اینکه سطح ۴۱.۸ درصدی رشد اجاره‌بها در قرارداد‌های فروردین ۱۴۰۳ تاکنون به ثبت رسیده است.

بیشتر بخوانید: پشت پرده‌های مشکوک افزایش نجومی قیمت مسکن تا متری ۲ میلیارد تومان!/ دست‌های آلوده بانک‌ها در پشت صحنه افزایش قیمت‌ها/ بازاری وحشی‌تر از بازار مسکن در تهران نیست

همچنین این ارقام نشان می‌دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره‌بها در سال» که برای تایید نهایی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می‌گوید، موجر‌ها هر سال مکلف شوند «اجاره‌بهای سال جدید را براساس ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع است». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است، به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن ۴۱.۸‌ درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه‌ای در سطح  ۳۰.۹‌ درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره‌بها، ۱.۳۵ برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قرار دادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می‌کند.

متوسط مبلغ اجاره ماهیانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح ایران حدود ۲۸ هزار تومان بوده است. حداکثر رقم اجاره بها (به همراه ودیعه) در مناطق شهری ایران برای هر مترمربع در این بازه زمانی حدود ۶۵ هزار تومان اعلام شده است.

دلالی اصلی ترین دلیل افزایش قیمت مسکن در ایران

مطابق عرف بازار، یک ششم ارزش ملک به عنوان رهن و اجاره از سوی موجر مطالبه می‌شود، لذا افزایش قیمت مسکن نیز خود دلیلی بر افزایش نرخ اجاره بها است. اما چه عواملی باعث افزایش قیمت مسکن در ایران شده است؟ با هم مرور کنیم:

کمبود عرضه: تولید فعلی مسکن در ایران نسبت به نیاز بازار، به ویژه در شهرهای پرجمعیت، کافی نیست. این کمبود عرضه باعث افزایش قیمت‌ها شده است.  همچنین، تورم عمومی و افزایش نرخ مصالح ساختمانی نیز به افزایش قیمت‌ها کمک کرده است.

کاهش توان اقتصادی خانوارها: توان اقتصادی خانوارها کاهش یافته است. قیمت بالای مسکن باعث رکود در این حوزه شده و خریداران به دلیل نبود درآمد کافی، ترجیح می‌دهند خرید مسکن را به تعویق بیاندازند.

عدم استقبال از مسکن: حتی کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند، به دلیل نبود مشتری، مجبور به فروش با قیمت پایین‌تر از قیمت مدنظر می‌شوند. این شرایط باعث کاهش سرمایه در گردش و نقدینگی مورد نیاز برای ساخت و ساز می‌شود.

عدم ثبات در قیمت مصالح ساختمانی: قیمت مصالح ساختمانی نیز ناپایدار است، از جمله قیمت میلگرد، تیرآهن و غیره. این ناپایداری باعث مشکلات مالی برای سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن می‌شود.

نقدینگی حوزه مسکن: لازم است بازار مسکن جذابیت بیشتری نسبت به بازارهای موازی داشته باشد تا نقدینگی حوزه مسکن به سمت این بازارها گرایش پیدا نکند. ثبات قیمت در حوزه نهاده‌های مسکن نیز از مواردی است که فعالان در حوزه انبوه‌سازی را به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ ترغیب می‌کند. به طور کلی، افزایش قیمت مسکن در ایران نیاز به توجه دولت و مقامات مسئول دارد تا راه‌حل‌هایی برای کنترل این رشد قیمت‌ها ارائه دهند.