آرامش و کاهش نسبی قیمت مسکن مقطعی است

آیا باید به روند فعلی ریزش نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن خوش‌بین بود؟ و سؤال دیگر اینکه آیا کاهش احتمالی قیمت‌ها پایدار خواهد بود و بازار مسکن را از رکود فعلی خارج خواهد کرد؟ این‌ها سؤال‌های جدی این روزها است که در ادامه با بررسی دیدگاه‌های مسئولان، کارشناسان و فعالان بازار مسکن در پی یافتن پاسخی برای آنها هستیم.

سجاد خداکرمی ، اقتصاد24- یکی از کسانی که این روزها نقل‌قول از او در تأیید ادامه روند کاهش نسبی قیمت مسکن در ماه‌های آتی بسیار دیده می‌شود شخص وزیر مربوطه یعنی محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی است. وی در گفت‌وگویی با اشاره به روند کاهش قیمت مسکن در چند ماه اخیر، گفته بود: وزارت راه و شهرسازی هیچ دخل و تصرفی در قیمت‌گذاری بازار مسکن نداشته، اما مشخص بود که رشد حباب گونه قیمت‌ها در دو سال اخیر غیرعادی و غیرواقعی بوده است. اسلامی ادامه داده بود: من در انتهای سال گذشته و ابتدای سال جاری اعلام کردم که مردم برای کاهش تلاطمات بازار مسکن، خانه نخرند، زیرا قیمت‌ها به‌صورت غیرواقعی بالا رفته است.

وزیر راه و شهرسازی افزوده بود: روند چند ماه گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت خانه سیر نزولی دارد و قیمت مسکن طی ماه‌های آینده کاهش خواهد یافت، حال برای وزارت راه و شهرسازی، توانمندسازی خانوارها برای خرید مسکن و ایجاد قابلیت جهت خانه‌دار شدن جامعه هدف، دارای اهمیت است. این مقام مسئول همچنین تصریح کرده بود: در شرایط کنونی وزارت راه و شهرسازی برای تولید مسکن دو هدف اساسی دارد که اجرای طرح ملی مسکن و تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر جزء این اهداف محسوب می‌شود. خوشبختانه دو هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی در حال اجرایی و عملیاتی شدن است و امیدواریم در آینده نزدیک تحقق این اهداف، تأثیر مثبتی در بازار مسکن بگذارد.

کاهش نسبی قیمت مسکن تا کی ادامه دارد؟

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن نیز در رابطه با روند کاهشی که مدت کوتاهی است بازار مسکن به خود گرفته معتقد است: وقتی ارزش پول ملی کاهش پیدا می‌کند، قیمت در بازارهای مختلف از جمله مسکن بیشتر می‌شود و در نقطه مقابل ارزان شدن قیمت دلار و برقراری ثبات نسبی، تأثیر روانی خود را بر قیمت‌ها می‌گذارد. کاری که رشد نرخ دلار می‌کند، این است که اگر بازار مسکن در جهت رونق در حال حرکت باشد، باعث تشدید قیمت‌ها می‌شود. این اتفاق در سال گذشته رخ داد. از سوی دیگر اگر در دوران رکود، قیمت دلار پایین بماند، همین وضعیت کنونی رخ می‌دهد و بازار مسکن با کاهش نرخ روبه‌رو می‌شود. وی در ادامه می‌افزاید: شاخص دیگر تورم است؛ آخرین گزارش‌های مرکز آمار می‌گوید تورم حدود ۴۲.۷ درصد شده که طبیعتاً تأثیر خود را روی رشد قیمت‌ها در دوران رونق بازار مسکن گذاشته است. بااین‌حال نباید فراموش کنیم در دوره رکود؛ حتی اگر تورم هم بالا باشد، رشد قیمت‌ها کمتر از آن خواهد بود. درواقع قیمت‌های حقیقی در دوره رکود کاهش پیدا می‌کند بااین‌همه متغیرهای متعددی ازجمله نرخ ارز، تورم، عرضه و تقاضا و... روی آن تأثیر دارد.

البته اظهارنظرها فقط مختص وزیر مربوطه، کارشناسان نبوده چه آنکه در تأیید پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن، یک نماینده مجلس نیز اظهار کرد: با توجه به ارزش ریال، پیش‌بینی‌ها بر این است که قیمت مسکن همچنان روند نزولی داشته باشد و پیش‌بینی می‌شود که قیمت ملک بین ۲۵ تا ۳۵ درصد کاهش داشته باشد. مجید کیان‌پور با بیان اینکه قیمت مسکن از چند ماه پیش روند کاهشی داشته است، تصریح کرد: در این مدت حداقل ۲۰ درصد کاهش قیمت ملک را شاهد بوده‌ایم. در این شرایط اجاره کردن یک خانه برای قشر ضعیف و متوسط جامعه خیلی سخت شده و دولت باید برنامه‌های حمایتی در بخش مسکن داشته باشد. وی اضافه کرد: دولت می‌تواند با بهره‌گیری از ظرفیت‌های بخش خصوصی، برنامه‌هایی را تعریف کرده تا این بخش اجرا کند. تلاش دولت در بخش مسکن باید بیشتر باشد و با کارهای حمایتی شرایط این بخش را بهتر کند.

رکودِ پابرجا عامل افزایش نرخ‌ها در میان‌مدت

از طرف دیگر یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به ادامه رکود منفی و سنگین بازار مسکن گفت: با شرایط فعلی کاهش محدود قیمت مسکن کمکی به رونق بازار و افزایش معاملات نخواهد کرد. محمدتقی پور یوسف افزود: باید عامل تقاضا را هم دید و چون قدرت خرید سمتِ تقاضا به‌شدت کاهش‌یافته، تا جبران آن انتظار شکستن رکود بیهوده است و در صورت ادامه شرایط فعلی حداقل باید ۱۰، ۱۲ سال صبر کرد.

همچنین در همین رابطه یک تحلیلگر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه درحال‌حاضر توجیه اقتصادی تولید مسکن در کشور کاهش‌یافته، می‌گوید که اگر تولید مسکن، توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد، تأثیر منفی گسترده‌ای بر وضعیت میان‌مدت قیمت مسکن و جهش دوباره قیمت‌ها در این بازار نیز خواهد گذاشت. سید امین زرگر مرادی می‌افزاید: برای توضیح بیشتر درباره رابطه مسکن و اشتغال لازم است ابتدا به این نکته توجه کنیم که اکنون در کجای چرخه رونق و رکود قرار داریم پس به‌طورمعمول در تحلیل رونق و رکود مسکن، ۴ مؤلفه باهم مخلوط می‌شود و واژه رکود برای هر ۴ مورد به یک معنا به‌کار می‌رود. این ۴ مورد عبارت‌اند از میزان تولید مسکن و اشتغال در آن، درآمد حاصل از تولید مسکن، نرخ هر مترمربع مسکن و تعداد معاملات مسکن. به گفته او، با اینکه هر ۴ مؤلفه بیان‌شده باهم مرتبط‌اند اما به یک معنا نیستند. به‌عبارت‌دیگر، اگر در کنار کاهش نرخ اسمی مسکن با افزایش ساخت‌وساز روبه‌رو باشیم، نمی‌توان از رکود کلی بخش ساختمان سخن گفت.

عامل کاهش تولید و تأثیر آن بر ادامه رکود و حتی در میان‌مدت جهش قیمت‌ها در بازار مسکن موضوعی است که مورد تأیید رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز هست و محمدرضا رضایی کوچی با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته با رکود تولید مسکن تورم بسیار زیاد قیمت مسکن را می‌بینیم می‌گوید: نبود تعادل میان تولید و نیاز جامعه عامل گرانی قیمت مسکن است و ریزش قیمت‌ها موقتی به نظر می‌رسد چون رکود فعلی تولید در این حوزه در میان‌مدت دامن‌گیر قیمت مسکن و سبب رشد قیمت‌ها خواهد شد. وی می‌افزاید: در دنیا ۳۰ درصد اقتصاد به بخش مسکن اختصاص می‌یابد اما در ایران از تسهیلات پرداخت‌شده فقط ۸ درصد مربوط به بخش مسکن است. تسهیلات بانکی را به سمت تولید سوق نداده‌ایم و اکنون تسهیلات خرید مسکن در تهران ۱۶۰ میلیون تومان برای زوج‌های جوان است اما این تسهیلات ۲۰ درصد قیمت مسکن را تأمین می‌کند.

این گفته‌ها در حالی است که فعالان و انبوه‌سازان مسکن بر این باور هستند که اگرچه در طرح جامع مسکن تأکید شده سالانه ۹۰۰ هزار مسکن باید تولید شود اما بیشترین تعداد مسکن که در سال‌های اخیر ساخته‌شده ۳۰۰ هزار واحد در سال بوده است و این موضوع نیز خود عاملی است که در کنار چشم‌انداز رکود در این بازار کمک قابل‌توجهی از ناحیه دولت برای رونق گیری این بازار که نشده هیچ مسئولیت وعده‌های داده‌شده هم گردن گرفته نمی‌شود.

در همین ارتباط نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سؤال که چرا تولید مسکن از تقاضا عقب است معتقد است که تولید مسکن دو مسئله دارد که یکی مرتبط با برنامه‌ریزی‌های دولت است که تمرکز آنها ساخت مسکن برای اقشار ضعیف است. ایرج رهبر می‌گوید که تولید مسکن مربوط به دهک‌های بالا و لوکس سازی ارتباطی به دولت و کمک‌های آن پیدا نمی‌کند و سرمایه‌گذار با شناسایی مناطق مستعد و بررسی میزان سوددهی آن به کسب‌وکار خود می‌پردازد که در گذشته بوده و در آینده نیز ادامه پیدا می‌کند. وی با اشاره به اینکه برخی سازندگان در دوره رکود رغبتی برای ساخت‌وساز ندارند تأکید کرد: برای رونق تولید مسکن و پاسخ تقاضا دولت می‌تواند در بخش وضع قانون مانند قوانین بیمه و مالیات ثبات حاکمیتی ایجاد کند تا قانون به‌سرعت تغییر پیدا نکند یعنی برنامه‌ریزی‌های سرمایه‌گذار در این بخش نباید دچار اختلال شود، چرا که بسیاری از افراد در چهار، پنج سال گذشته با افزایش مالیات و مصالح ساختمانی دچار ورشکستگی شدند. رهبر تصریح کرد: دولت باید در عرصه سیاست‌گذاری بخش مسکن به‌گونه‌ای ورود کند که انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش از بین نرود.

همچنین فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز تولید مسکن را این‌گونه تشریح می‌کند که ساخت‌وساز در مرز پرتگاه قرارگرفته و متأسفانه حاضر نیستند این شرایط را اصلاح کنند و تبعات این حوزه سیکل‌های رونق و رکود ۵ ساله‌ای است که باعث می‌شود هم شاهد جهش‌های بیش‌ازحد قیمت مسکن باشیم و هم اینکه به یک‌باره تولید مسکن به‌شدت کاهش و عرضه از تقاضا عقب بماند. وی گفت: کاهش تولید مسکن در آینده تبعات بسیار زیادی برای اقتصاد کشور خواهد داشت.